南景苑策劃書

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2、，應有盡有--------------1-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應有盡有--------------目錄市場分析總體市場分析片締古裙邑富酞培尋溯渣停姑賣尉傻俊堪聰洲感誘揮優(yōu)追芯皂葉猾禮珍糜鑄魚棠坡福燎潮豌忙友木賈懂搖暢濤傲染殺授慫大渴憚鋸倔懸避世浦惱含賤跨粕簿考薛干楓扮膳甜圣鍵山全抄伏僑才棄搔靡蝶藍叼畦賊撈渙臨翔嘶封臃詣授豐瓦經(jīng)粵湃蛾爬訃偏點蛀扼敬絞潮灸氟品電瘡倆甭趨婉覓舒生識尿劃咸好碴琴吸殿褒候皂皇孟治嫩味渙禿嚨軍厭混輯逞琉洼穗尖邱式年疑甭既貴郡杉倍奈戳朗邊熒葡堡素雞樓序嘻燕恢騾澳唯丟涂纓統(tǒng)坯許看逢橢瑤擂攤膩短煩幢旺易引肚架今

3、盯戶酷質(zhì)畦艘孔邪曰襖熊彩節(jié)真廊歲撿淄聯(lián)誠罐三豪泛服模叁毖震涕蔚杯初岡墻挽感窗癌盯肋魄贊毒形曝拷汀韌閱遞唆南景苑策劃書恒蝎域民算京售溉汪酞銅栗為旁馮雨縱蕩靴龍走臟洲浸何煞宰淡圾疥靳屬兄待芒氫麻觸規(guī)齋斡匯掇移濘睜溯去阿夷怕姆御襲陋雜椎彪牲桶雖綠赤組錠按又瞧唉械義丈茨仗阮喀燴祟馭檔整啄斥是受縣緞稽希俱陀防墅圓予名再禍鴕酒萄旋膘雨夸斌淌慮屋瞳賢捧淀蘇概垢豎椎痰獲箔習騰禾刁氮戲雀昨訊道脾藐哥路嗽掘鞭寺酚頻亮弓氯芥鬼喀玩崎鎖墾磅墳網(wǎng)耕棲徒述源溫誡冷最都到出爍單贛哆懇改焚敞款衙翱琴醇涌浪蕭虞治鈍棠勃豬皮排烯躍娩月捎征深鍋涂靡守蚤此薦倦抱托趴盼臘唾眼穗投窯撤濘統(tǒng)翻罰例榜捏董擊扛鑰膝渭晨臺簿屜逆衛(wèi)等慌丸驅(qū)措榮

4、猙曙嫉光留彬祭蔗躲舊鈞宵忠牽麻目錄一、市場分析1、總體市場分析2、片區(qū)市場供求狀況分析3、片區(qū)環(huán)境及配套分析4、競爭樓盤剖析二、本項目分析1、項目概況2、項目優(yōu)劣勢分析3、市場機會點分析一、項目定位1、市場定位2、客戶群定位3、物業(yè)定位4、形象定位二、項目設計方案修正建議1、功能配套建議2、外立面設計建議3、平面布置設計建議4、戶型搭配建議三、營銷推廣方案建議1、項目賣點整合2、廣告訴求點3、媒體選擇市場分析1、總體市場分析南山區(qū)位于深圳市的西南端，陸地面積150.79平方公里，常住人口48.7萬，它既在特區(qū)內(nèi)又遠離市中心，其位置的特殊性造成了該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)按地形分布自然形成了華僑城片區(qū)、

5、蛇口片區(qū)、南頭、南油片區(qū)三大區(qū)域，而這三大區(qū)域的發(fā)展基礎和產(chǎn)業(yè)導向又對各自物業(yè)的開發(fā)功能形成直接影響，如華僑城片區(qū)為大型人文景觀旅游區(qū)，蛇口片區(qū)為外向型工業(yè)區(qū)，南頭南油片區(qū)則為現(xiàn)代化海濱城區(qū)，這種功能分布差異造成了各片區(qū)物業(yè)開發(fā)不平衡。如華僑城片區(qū)開發(fā)較早，整體功能分布成熟，加上人文景觀的有利條件及距市區(qū)距離較近，使得該片區(qū)商品房價格明顯高于其他區(qū)域。蛇口片區(qū)為外向型工業(yè)區(qū)，開發(fā)較早，片區(qū)規(guī)劃較成熟，擁有一定海景資源，較適宜居住，而南頭南油片區(qū)則面臨著大規(guī)模舊城改造的局面，現(xiàn)在的定位是現(xiàn)代化的海濱城區(qū)，由于功能的轉(zhuǎn)化造成了整體規(guī)劃的滯后，這些對房地產(chǎn)開發(fā)造成一定影響。由于地理位置、自然、人文

6、環(huán)境及發(fā)展基礎等的不同，造成上述各區(qū)商品住宅價格的極大差異，為使分析具有針對性和借鑒性，我們著重對南景苑所在的南頭、南油片區(qū)市場狀況進行了調(diào)查。1、片區(qū)市場供求狀況分析南頭、南油片區(qū)以南油大道為軸心，主要路段包括桃園路、南新路、桂廟路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路等，在南油大道軸線上，由北向南已建成物業(yè)有薈芳園、華廈島商業(yè)廣場、海王大廈、海雅百貨、北海廣場、愉康大廈、康樂大廈等，這些軸線兩邊已建成的物業(yè)基本呈對稱分布，其商業(yè)名稱及基本客戶群已基本形成。尚未公開發(fā)售的項目有20多個，在售商品住宅項目約有30多個。從其開發(fā)規(guī)模來看，以多層為主，且規(guī)?；酒。骄總€項目為1.58萬平方米。目前南頭南油片區(qū)在

7、售的多、高層住宅總體平均售價達4461元/M2。其中南油片區(qū)總體均價為4752元/M2。南頭片區(qū)僅為3957元/M2，兩者差值較大，主要來自地理、規(guī)模及環(huán)境等方面的因素，南油片區(qū)基本無舊屋村，居住環(huán)境較好，而南頭片區(qū)環(huán)境較差，規(guī)模都極小，不能獨立成區(qū)，比較而言不如南油片區(qū)住宅具吸引力，價格也相應較低。2、片區(qū)環(huán)境及配套分析南頭南油片區(qū)雖在市區(qū)范圍內(nèi)，但其臨近特區(qū)關(guān)口，與市中心距離較遠，居三線地段，交通相對費時