2012年度地產(chǎn)上市公司50強

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5、元氣大傷2007年以前，中國地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近十年的快速成長，但2007年以后，行業(yè)進入調(diào)控期，周期縮短，波動加大。2008年地產(chǎn)上市公司平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從上年的0.50倍大幅降低至0.29倍，而大企業(yè)（2011年銷售額在兩百億元以上的住宅開發(fā)類上市公司）的周轉(zhuǎn)效率則從0.66倍降低至0.35倍；2009年行業(yè)平均的周轉(zhuǎn)效率恢復(fù)到0.45倍，大企業(yè)周轉(zhuǎn)效率恢復(fù)到0.58倍；但從2010年開始又進入新一輪調(diào)控周期，到2011年行業(yè)平均的周轉(zhuǎn)效率已降至0.28倍，達(dá)到2008年的低谷水平，大企業(yè)平均的周轉(zhuǎn)效率也降至0.45倍。在快速的行業(yè)波動中

6、，激進的企業(yè)元氣大傷。如果說2008年的調(diào)控由于持續(xù)時間較短，還沒有造成什么實質(zhì)性損害的話，那么，本輪調(diào)控中激進企業(yè)的效率水平和成長潛力都受到了較大沖擊。以綠城中國（3900.HK）為例，2009年公司的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一度達(dá)到0.78倍，當(dāng)年銷售額直追萬科，但2010年公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率減慢至0.45倍，2011年進一步降低至0.28倍，顯著低于同期大企業(yè)效率均值（0.45倍）——激進的財務(wù)政策影響的不僅是企業(yè)的財務(wù)安全，還有效率水平。除了效率的降低，高企的負(fù)債率也削弱了公司的成長潛力。根據(jù)我們的測算，低谷中綠城中國需使存貨和表外承諾資本支出

7、減少20%。2011年公司已轉(zhuǎn)讓了5個項目權(quán)益，回籠資金32億元，2012年4月又以21.38億出讓上海綠城廣場項目，未來要想擺脫資金缺口的威脅還需處置更多項目股權(quán)。顯然，激進的擴張并沒能讓公司獲得規(guī)模上的優(yōu)勢（無論是銷售額的規(guī)模還是資產(chǎn)的規(guī)模），相反，效率的降低和資產(chǎn)的折價轉(zhuǎn)讓損傷了公司的長期成長潛力。最后，激進的擴張大幅提升了融資成本，當(dāng)前的利息成本已經(jīng)超越了項目自身的潛在回報率，昂貴的信托融資實際上是股權(quán)人對債權(quán)人的補貼，公司整體價值也因此受到損傷。其他的激進企業(yè)也遭遇了類似的重挫，濱江集團、魯商置業(yè)、中華企業(yè)、合生創(chuàng)展與綠城中國一道，

8、均在財務(wù)安全榜上排名靠后。在我們財務(wù)安全榜上排名后10位的地產(chǎn)上市公司，從2009年到2011年，平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.51倍降至0.26倍，降幅達(dá)到49%，而