黔西南貞豐金恒利房開貞豐項(xiàng)目市場(chǎng)分析工作方向

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1、黔西南州金恒利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【貞豐項(xiàng)目市場(chǎng)分析工作方向］提案者：友聯(lián)偉業(yè)?金恒利地產(chǎn)項(xiàng)H組提案機(jī)構(gòu)：貴州友聯(lián)偉業(yè)投資顧問有限公司提案時(shí)間:2008年3月23日編號(hào)：YLWY川L-08-03-02金恒利房開貞豐項(xiàng)目市場(chǎng)分析工作方向?qū)磳⒄归_的貞豐項(xiàng)R市場(chǎng)分析，經(jīng)認(rèn)真研究，確定除按雙方在服務(wù)合同《工作清單》所列的常規(guī)性研究之外，針對(duì)貞豐市場(chǎng)的特殊性，需對(duì)下列的一系列問題，進(jìn)行深入的了解和研究，以對(duì)日后的項(xiàng)H市場(chǎng)定位、營(yíng)銷形象定位和營(yíng)銷戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的指定奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售的快速實(shí)現(xiàn)。由于貞豐市場(chǎng)的根本問題是有效需求不足（如2007年批準(zhǔn)預(yù)售714套，銷售僅368套，按套的銷售率僅為

2、51.54%）,所以需求研究及有效激活需求和擴(kuò)大需求的研究至關(guān)重要，因?yàn)槭袌?chǎng)的供給量將在未來幾年內(nèi)成幾倍的速度增長(zhǎng)，如果需求不足，會(huì)影響我們的開發(fā)工作。為此，對(duì)深度分析工作提出我們的設(shè)想，并希望在工作中得到公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)支持和其他部門的配合（希望與銷售部門一起完成此次丁作，讓置業(yè)顧問全而了解貞豐市場(chǎng)，并期望得到工程部門的關(guān)系支持）。一、已實(shí)現(xiàn)需求的歸類分析運(yùn)用客戶的背景資料進(jìn)行客戶歸類的深度數(shù)量分析（需協(xié)調(diào)房管局產(chǎn)權(quán)登記部門的關(guān)系，運(yùn)用近3年的登記資料分析展開），形成客戶定位的數(shù)量基礎(chǔ)。工作1=1標(biāo)（成果）1）客戶構(gòu)成的職業(yè)分類2）客戶構(gòu)成的區(qū)域分布3）客戶構(gòu)成的家庭類型4）客戶

3、構(gòu)成的年齡分布5）客戶登記的套型面積統(tǒng)計(jì)6）客戶構(gòu)成的收入分析（根據(jù)職業(yè)特征進(jìn)行推算）7）客戶需求的動(dòng)機(jī)分析（根據(jù)上述資料進(jìn)行研究）二、近年來市場(chǎng)銷售表現(xiàn)分析主要針對(duì)每年成交量有限，特別是批準(zhǔn)預(yù)售量遠(yuǎn)大于實(shí)際銷售量的原因分析。工作冃標(biāo)（成果）1）市場(chǎng)需求未有效放人的主要原因2）滯銷的預(yù)售量Z因素深度剖析3）近年來其他發(fā)展商激活市場(chǎng)、擴(kuò)大需求的主要方法及有效性分析三、未來需求的歸類研究對(duì)未來山場(chǎng)的需求類型進(jìn)行歸類研究，預(yù)測(cè)每類需求的放量可能性，從而為我們的客戶定位確定方向，同時(shí)為H后的營(yíng)銷規(guī)劃“靶向營(yíng)銷”的冃標(biāo)和路徑。工作目標(biāo)（成果）1）可支配收入支撐住宅消費(fèi)量測(cè)算2）人口增長(zhǎng)支撐

4、住宅消費(fèi)屋測(cè)算3）住宅消費(fèi)的價(jià)格彈性（價(jià)格升降對(duì)消費(fèi)量的影響）4）各類需求的分析□改善居住類需求改善居住類需求1—小房或功能空間問題換房需求改善居住類需求2—1大I景觀物業(yè)管理等的換房需求改善居住類需求3—實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代小區(qū)居住的換房需求（口建房居住到小區(qū)居?。跬鈦砭幼☆愋枨笸鈦砭幼☆愋枨?—鄉(xiāng)鎮(zhèn)的縣城居住需求外來居住類需求2—新建廠礦或廠礦規(guī)模擴(kuò)犬的居住需求外來居住類需求3—外地工商業(yè)者的木地居住需求□內(nèi)生居住類需求內(nèi)生居住類需求1—分戶的居住性需求（民政局結(jié)婚數(shù)推測(cè)，年輕人自購和父母為兒女購買）內(nèi)生居住類需求2—養(yǎng)老的居住需求（更悠閑的居住環(huán)境，老人自購或兒女為老人購買）□投資投

5、機(jī)類需求投資投機(jī)類需求1—投資客戶的價(jià)值取向（偏好于未來的升值、偏好于租賃收益還是作為純粹的投資渠道？）投資投機(jī)類需求2—投機(jī)客戶的研究（群體的存在及規(guī)模）□團(tuán)購類需求研究團(tuán)購類需求研究1—過去幾年其他盤的團(tuán)購了解團(tuán)購類需求研究2—未來2年內(nèi)團(tuán)購的可能性研究四、貞豐商業(yè)現(xiàn)狀研究了解貞豐現(xiàn)有商業(yè)的布局及網(wǎng)點(diǎn)分布，客戶對(duì)商業(yè)物業(yè)的購買偏好，商業(yè)物業(yè)的售價(jià)水平及租金水平，業(yè)態(tài)業(yè)種的歸類等；從而確定我們步行街的總體定位和業(yè)態(tài)業(yè)種組合。指導(dǎo)13后的營(yíng)俏（招商和銷售）。工作H標(biāo)（成果）1）現(xiàn)有商業(yè)的布局及網(wǎng)點(diǎn)分布（商業(yè)街區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)）2）各業(yè)態(tài)業(yè)種的主流店情況（經(jīng)營(yíng)面積、租金水平、老板籍貫等

6、）3）各業(yè)態(tài)業(yè)種的主流店對(duì)本項(xiàng)冃步行街商業(yè)的看法和建議（如有沒有入主的意愿及對(duì)我們業(yè)態(tài)業(yè)種組合的建議）4）了解公共服務(wù)企業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)意愿（電信、郵政、銀行、保險(xiǎn)、移動(dòng)、聯(lián)通、民營(yíng)醫(yī)院診所、書店報(bào)刊廳等）5）市場(chǎng)上各項(xiàng)1=1商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格和租金水平五、幼兒教育現(xiàn)狀考慮到我們有幼兒園設(shè)計(jì)，了解幼兒教育市場(chǎng)便于規(guī)劃幼兒教育方向，為項(xiàng)目增加賣點(diǎn)。1）最好的小學(xué)所辦的幼兒園（規(guī)模、收費(fèi)及直接上該小學(xué)的可能性）2）辦的最好的幼兒園（規(guī)模、收費(fèi)及其小學(xué)教育的去向）3）辦的最好的民辦幼兒園（規(guī)模、收費(fèi)及其小學(xué)教育的去向）4）幼兒園的雙語教育現(xiàn)狀附：工作清單所列常規(guī)性市場(chǎng)研究分析內(nèi)容1、本案市

7、場(chǎng)研究分析1.1市場(chǎng)研究分析包括現(xiàn)狀分析，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析、主要樓盤供給現(xiàn)狀1.2項(xiàng)冃周邊市政配套設(shè)施研究分析項(xiàng)目周邊對(duì)外市政道路網(wǎng)絡(luò)及公交現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景規(guī)劃；購物場(chǎng)所、文化場(chǎng)所、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、郵政服務(wù)、娛樂休閑設(shè)丿施、體育運(yùn)動(dòng)、生活服務(wù)；周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素及其對(duì)策。1.3項(xiàng)冃周邊環(huán)境研究分析項(xiàng)目地塊地質(zhì)地貌現(xiàn)狀、項(xiàng)目土地基本情況分析；項(xiàng)日周邊環(huán)境研究分析。1.4市場(chǎng)研究的分析的重要結(jié)論■市場(chǎng)特征、市場(chǎng)空白點(diǎn)，發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)分析對(duì)本案的指導(dǎo)性結(jié)論；■項(xiàng)冃市場(chǎng)價(jià)值的