稅法與納稅會計實務第9章稅法與納稅會計實務

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1、稅法與納稅會計實務第9章課件羅新運主編第九章土地增值稅法及會計處理本章學習目標:了解土地增值稅的定義，土地增值稅的計稅原理，土地增值稅的納稅義務人。熟悉土地增值稅的征稅范圍及其應用，銷售額確認的時間，土地增值稅納稅申報的有關規(guī)定。掌握應納土地增值稅的計算及會計處理方法。第一節(jié)　土地增值稅概述一、土地增值稅的納稅人及征稅范圍土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。（一）土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。（二）征稅范圍1.

2、征稅范圍的界定(1)對轉讓國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的行為征稅。(2)對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅(3)對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。2.屬于土地增值稅的征稅范圍有：(1)以出售方式轉讓國有土地使用權的（二）征稅范圍2.屬于土地增值稅的征稅范圍有：(2)取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的(3)存量房地產(chǎn)的買賣(4)因房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的(5)房地產(chǎn)的交換且交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入(6)對投資、聯(lián)營企業(yè)將以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營再轉讓的(7)合作建房建成后轉讓的3.不屬于土地增值稅的征稅范圍有：(1)房地產(chǎn)的繼承、贈與、出

3、租(2)房地產(chǎn)的代建房行為以及房地產(chǎn)因重新評估而發(fā)生的增值二、稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值稅四級超率累進稅率表級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除率1增值額未超過扣除項目金額50%30%0%2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%40%5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%50%15%4增值額超過扣除項目金額200%60%35%三、應稅收入和扣除項目的確定（一）應稅收入的確定應稅收入是納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。（二）扣除項目的確定1.取得土地使用權所支付的金額（1）納稅人取得

4、土地使用權所支付的地價款。（2）納稅人取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（1）土地征用及拆遷補償費。（2）前期工程費。（3）建筑安裝工程費。（4）基礎設施費。（5）公共配套設施費。（6）開發(fā)間接費用。（二）扣除項目的確定3.房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅及教育費附加。需要特別注意的是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。5.其他扣除項目對專門從

5、事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。但此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。（二）扣除項目的確定6.舊房及建筑物的評估價格轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。四、稅收優(yōu)惠（一）建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；（二）國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。四、稅收優(yōu)惠（一）建造普通標準住宅

6、的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；（二）國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。（三）個人轉讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。五、土地增值稅應納稅額的計算（一）增值額的確定增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的應稅收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。用公式表示如下：增值額＝應稅收入金額-規(guī)定的扣除項目金額轉讓房地產(chǎn)的具體形式不同

7、，增值額的計算方法也不同：1.轉讓土地使用權土地增值額＝轉讓土地使用權所取得的收入－取得土地使用權所支付的金額－土地開發(fā)成本－與轉讓土地使得權有關的稅金2.出售房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)公司）土地增值額＝轉讓房地產(chǎn)所取得的收入-取得土地使用權所支付的金額-房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用-與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金3.轉讓房地產(chǎn)（非房地產(chǎn)開發(fā)公司）土地增值額＝轉讓房地產(chǎn)所取得的收入-取得土地使用權所支付的金額-房屋及建筑物的評估價格-與轉讓房地