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1、城市數(shù)據(jù)研究整理當(dāng)房企進(jìn)入一個新的城市，開辟一個新的市場，亟待對一個城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，從總體上洞察城市房地產(chǎn)市場的變化，把握城市房地產(chǎn)市場的脈搏，對城市房地產(chǎn)未來發(fā)展進(jìn)行預(yù)測,從而判斷是否可以進(jìn)入該城市。那么具備什么條件的城市可以進(jìn)入z或者說進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢?我們認(rèn)為，可以從依據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和市場指標(biāo)，以城市等級劃分為基礎(chǔ)，結(jié)合房企的企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展要求，并進(jìn)行合理匹配,從而制定出進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)。下面將就五大模塊分別加以闡述（5模塊之間的關(guān)系如下圖所示）。只是一家之談，就當(dāng)拋磚引玉吧。五大模塊邏輯關(guān)系圖模塊一:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是影響房地
2、產(chǎn)發(fā)展最為顯現(xiàn)、最為直接的因素，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展互為條件，互為前提，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展擴(kuò)大了房地產(chǎn)的需求，而房地產(chǎn)的后向帶動作用又促進(jìn)了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步提高了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。我們選擇宏觀經(jīng)濟(jì)中與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為關(guān)鍵控制點（CP）進(jìn)行判斷。1.國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP總量是衡量一個國家或城市經(jīng)濟(jì)實力的重要指標(biāo)z根據(jù)庫茲涅茨法則:當(dāng)GDP增長速度為8%—10%時，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展；當(dāng)5%—8%時z房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；當(dāng)4%—5%時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；當(dāng)小于4%時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮。我國2018年上半年的GDP增長
3、在6.8%z也就是說房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展階段,還將在目前的高位運行一段時間，大家不用擔(dān)心行業(yè)整體出現(xiàn)什么問題。2.人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（人均GDP）這一指標(biāo)通常用來衡量該城市經(jīng)濟(jì)實力和經(jīng)濟(jì)活躍程度較為常用的綜合性指標(biāo),依據(jù)世界銀行的統(tǒng)計，房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP值的增長是密切相關(guān)的（如下圖所示）O人均GDP（美元）80040008000人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系圖我國2018年人均GDP超9000美元,同樣印證了我國房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。1.三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，如果一個城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的第三產(chǎn)業(yè)比重在50%以上z第三產(chǎn)業(yè)成
4、為第一大產(chǎn)業(yè)z產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如果進(jìn)入歷史性的〃三二一〃階段，意味著該城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加成熟，說明該城市房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入一個相對較高的水平,這就是〃第三產(chǎn)業(yè)50法則〃e2.人口狀況人口數(shù)量是決定房地產(chǎn)市場需求量的根本動力和基本因數(shù)，人口越多，房地產(chǎn)的市場越大。城市人口當(dāng)流入大于流出，表明城市吸引力強(qiáng),房地產(chǎn)需求增加，房價一般會上漲，反之房地產(chǎn)需求將隨之下降。城市化是指農(nóng)業(yè)人口不斷轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口的過程,需要大量的住房和公共配套設(shè)施。城市化率是沿〃S型〃曲線變動的：在10%—30%是城市化的起步階段,30%—70%是城市化的加速階段，大于70%是是城市化的后期階段。3.人
5、均可支配收入人均可支配收入用于衡量一個城市城鎮(zhèn)居民消費能力和生活水平高低的重要指標(biāo)，但人均可支配收入是買房的必要條件，而不是充分條件，并非可支配收入高的城市，消費者就一定會多買房投資。另外，在使用人均可支配收入的同時，要結(jié)合恩格爾系數(shù)一起綜合考量”可以避免被"平均數(shù)〃誤導(dǎo)。1.恩格爾系數(shù)國際上常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和城市人民生活水平的狀況，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。2.城鎮(zhèn)居民儲蓄存款城鎮(zhèn)居民儲蓄存款指某一時點居民存入銀行的儲蓄金額，儲蓄存款增長較快，說明消費者消費意識相
6、對保守，因此居民儲蓄存款的高低，反應(yīng)了居民未來的消費能力和消費意識。3.社會消費品零售總額社會消費品零售總額從另一個側(cè)面反映了居民消費的意愿,社會消費品零售總額呈增長趨勢,說明居民消費需求逐漸旺盛,居民購買力較強(qiáng)。通過城鎮(zhèn)居民儲蓄存款和社會消費品零售總額兩項指標(biāo)可以判斷一個城市居民的投資和消費意識的偏好和傾向，不同的偏好和傾向?qū)Ψ康禺a(chǎn)交易的活躍程度是不同的。4.收入房價比收入房價比是一個城市居民購房承受能力的反映，但是近幾年收入房價比指標(biāo)被"北上廣深〃等一線城市屢屢突破〃警戒線這主要是因為一線城市外來人口急劇增加,并且普遍存在三個家庭〃六個錢包〃付首付現(xiàn)象等因
7、素所導(dǎo)致的,這些因素已經(jīng)超出了收入房價比〃三平均原理〃的假設(shè)條件，已經(jīng)不能適用原理了,因為假設(shè)條件中的〃一個家庭〃變成〃三個家庭〃，家庭年收入變相〃成倍〃地提高了，這樣就可以解釋一線城市收入房價比被屢屢突破的原因了。因此對于一線城市或準(zhǔn)一線城市要將家庭收入進(jìn)行合理折算，使之滿足假設(shè)條件才能適用，而對于大多數(shù)二、三城市，由于外來人口所造成的影響沒有超出〃三平均原理〃的假設(shè)條件”這些城市的收入房價比1:6-8的合理范圍是可以適用的（如圖所示）O2016條林三庁戌金3145個丸中咸幣房價就入比J5151050lllltllinnilllllliiiiiiiiiiii
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