福鑫大廈管理方案

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1、福鑫大廈管理方案目錄第一章公司簡介3一、企業(yè)概況3第二章項目簡介5笫三章物業(yè)管理初步方案7第四章管理服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)18一、管理服務(wù)內(nèi)容18（一）營銷推廣18（二）商務(wù)中心的服務(wù)與管理18二、管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)25（一）科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點25第五章安全突發(fā)事件的應(yīng)急措丿施方案27一、突發(fā)事件的知識引導(dǎo)27（一）事前預(yù)防27（二）事中控制30（三）事后改進31二、對突發(fā)事件的處理32（一）電梯故障應(yīng)急預(yù)案32（二）火災(zāi)應(yīng)急方案35（三）搶刼、盜竊、兇殺、綁架等刑事案件應(yīng)急處理預(yù)案40第六章管理費用測算42一、管理人員工資測算42二、物業(yè)管理公共

2、區(qū)域秩序維護費用43（一）保安系統(tǒng)設(shè)備電費44（二）保安系統(tǒng)L1常運行費用44（三）口常保安器材裝備費44三、行政辦公費44四、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折I口費45五、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用46六、物業(yè)公司利潤：46七、法定稅費46第七章管理創(chuàng)新47一、竹理體制創(chuàng)新47二、設(shè)備管理創(chuàng)新47三、安全防范創(chuàng)新47四、秩序管理創(chuàng)新48五、流程創(chuàng)新48六、電腦化管理48第一章公司簡介一、企業(yè)概況嘉和物業(yè)管理有限公司成立于2009年底建立。公司注冊資本300萬元人民幣，是具有物業(yè)管理資質(zhì)等級二級，專業(yè)從事物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)。二、企業(yè)發(fā)

3、展方向公司一直貫徹用一流的人員管理一流的小區(qū)的原則，積極培訓(xùn)、引進各類專業(yè)人才，開發(fā)利用各類資源，為公司的不斷發(fā)展壯大奠定堅實的基礎(chǔ)。公司秉承“人本、誠信、卓越”的工作理念，把業(yè)主至上，提供周全滿意的主動服務(wù)作為物業(yè)工作的出發(fā)點，以樹一等品牌、創(chuàng)優(yōu)秀示范小區(qū)為目標(biāo)，進行全員服務(wù)意識培訓(xùn)教育，力爭通過全體員工的努力，積極開展開源節(jié)流工作，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益，力爭培養(yǎng)優(yōu)秀的管理隊伍,把企業(yè)做強做大。三、管理目標(biāo)為充分體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位建造福鑫大廈的開發(fā)初衷，保持現(xiàn)代建筑風(fēng)格,為業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、整潔、舒適的工作、生活環(huán)境。使廣大業(yè)主和使用人

4、真切的感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的新生活、新理念，實現(xiàn)物業(yè)的保值升值。項冃管理工作將參照省、市和全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評定標(biāo)準(zhǔn)開展，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到95%以上。項目整體交付兩年內(nèi)達(dá)到株洲市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理示范人廈的標(biāo)準(zhǔn)。四、管理原則為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則:（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。“管

5、理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同吋努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合,使苴能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：在搞好H常管理和常規(guī)服務(wù)的同吋，

6、從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。第二章項目簡介“福鑫大廈”占地總面積1151&平方米，高108米，共計28層，其中塔樓23層，裙樓5層。為將該座大樓打造成符合現(xiàn)代建筑風(fēng)格、具有現(xiàn)代建筑功能的標(biāo)志性建筑,“福鑫公司”頗下了一番功夫。按照設(shè)計規(guī)劃，“福鑫大廈”地下負(fù)二層為設(shè)備用房，地下負(fù)一層至5層為商場，6至28層為公寓；5層與6層之間設(shè)有一層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層。此種功能分區(qū)，使得大廈更加具有現(xiàn)代感。福鑫大廈地處鐘鼓嶺市場北入口，與株洲火車站、

7、株洲百貨大樓、家潤多廣場、新華書店等遙相呼應(yīng)，是中心廣場黃金商業(yè)圈中的重要一環(huán)，且市政及生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。位于株洲市中心，毗鄰株洲百貨大樓?地處株洲核心CBD區(qū)域的福鑫大廈，其地段以及周邊配套的優(yōu)勢不言而喻，盡享中心商圈極盡火暴的車流、人流，物流。能夠充分滿足人們各種層次的工作、生活需求。該大廈處于株洲市區(qū)中心的百貨大樓東面，已有10多年吋間了，與之有關(guān)的債權(quán)單位和個人多達(dá)160多家（個）。因其地理位置極為醒目，成為網(wǎng)友議論最多的對象，更有甚者還將其評為株洲“最牛爛尾樓”。原醫(yī)藥大廈位于株洲市屮心廣場新華西路，建筑而積3.46萬平方米，其屮1-5

8、層商業(yè)裙樓0.74萬平方米，6?28層公寓式寫字樓2.72萬平方米，總投資2.6億元,1995年元月開丁，1