當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策

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1、當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策2007-05-1520:15隨著我國城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，原來獨(dú)門獨(dú)戶口我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集屮管理所取代。在這一物業(yè)管理的重要轉(zhuǎn)型時(shí)期，亟需完善的法律制度來加以調(diào)整和規(guī)范。最近，徐州市泉山區(qū)法院對(duì)近三年審結(jié)的近二百件物業(yè)管理糾紛進(jìn)行了綜合分析研討，發(fā)現(xiàn)一些普遍存在的問題不容忽視。一、當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要問題（-）物業(yè)管理費(fèi)糾紛。除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用，述包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費(fèi)用、供熱水費(fèi)用等。根據(jù)H前的實(shí)際現(xiàn)狀，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際交納的比例在70%至90%之間，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主

2、要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、舌L、井；供暖、供熱水溫度低、供應(yīng)時(shí)間短；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)施不完備等。（二）業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區(qū)物業(yè)管理中的瓶頸問題。由于對(duì)小區(qū)保安責(zé)任的相關(guān)法律規(guī)定不健全，在如何合理分配物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任方面無相關(guān)依據(jù)，因此極易發(fā)生該類糾紛。（三）小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛。此類糾紛主要有因物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、嘗井、廣告牌、管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身損害而發(fā)生的糾紛。（四）無因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)的開發(fā)商曾簽訂

3、過前期物業(yè)管理合同，但在業(yè)主入住后、甚至業(yè)主委員會(huì)成立后，未能直接與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)續(xù)訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追討物業(yè)管理費(fèi)而發(fā)生的糾紛。（五）小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。個(gè)別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主亂搭亂建行為。在此類糾紛屮，如物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權(quán)的制約；如僅對(duì)個(gè)別亂搭亂建的業(yè)主僅進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行拆除搭建物，勢(shì)必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理糾紛。（六）小區(qū)公用部位的岀租營利問題。此類糾紛主要發(fā)生在小區(qū)個(gè)別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅口將小區(qū)物業(yè)的共用部位口用或出

4、租用于設(shè)置廣告位等進(jìn)行營利問題。由丁此類糾紛涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，需物權(quán)法來進(jìn)一步調(diào)整,因此發(fā)生糾紛時(shí)爭(zhēng)議較大。（七）小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。此類糾紛主要由物業(yè)管理企業(yè)以維護(hù)小區(qū)管理秩序?yàn)橛?，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會(huì)規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門費(fèi)等糾紛。由于物業(yè)管理金業(yè)所收取的上述費(fèi)用往往系口行制定而未經(jīng)過物價(jià)部門批準(zhǔn)，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，但是由于無相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭(zhēng)議較大。二、物業(yè)管理糾紛的法律肓點(diǎn)（一）業(yè)主委員會(huì)的締約能力和訴訟地位問題。在小區(qū)物業(yè)管理中，個(gè)別業(yè)主的訴訟行為往往涉及到小區(qū)全體共同業(yè)主的共同

5、利益，此時(shí)業(yè)主委員會(huì)的參與尤其重要。那么業(yè)主委員會(huì)的法律地位如何解決？其締結(jié)物業(yè)管理合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業(yè)主的利益。在目前尚無明確的法律、法規(guī)來確定業(yè)主委員會(huì)的締約能力和訴訟地位問題。（二）無因管理的處理問題。由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的前期物業(yè)管理合同已經(jīng)履行屆滿，而業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)Z間又無新的物業(yè)管理合同約束，此時(shí)發(fā)生的無因管理糾紛、尤其是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定？此吋如因物業(yè)管理費(fèi)發(fā)牛爭(zhēng)議，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)口前僅能能依據(jù)民法通則的相關(guān)公平原則處理，任意性太大。（三）物業(yè)管理合同的解除問題。由于物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)與小區(qū)的業(yè)

6、主分別簽訂物業(yè)管理合同，那么，在部分業(yè)主與物業(yè)管理金業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛并要求解除其與物業(yè)管理企業(yè)Z間的物業(yè)管理合同時(shí)，勢(shì)必影響到全體業(yè)主的合法利益，此時(shí)這部分業(yè)主的合同解除權(quán)如何行使問題亟需規(guī)范。（四）物業(yè)管理企業(yè)的保安義務(wù)問題。根據(jù)我國目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)較低的現(xiàn)狀，如何保持業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力義務(wù)平衡是一個(gè)棘手問題。物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與其所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保持一致。如果物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)水平較高或者物業(yè)管理合同屮明確規(guī)定了物業(yè)管理金業(yè)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保管義務(wù)，則在發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失時(shí)較容易確定物業(yè)管理企業(yè)的賠償責(zé)任。但是，在執(zhí)行較低水平的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)

7、準(zhǔn)的情況下，一旦發(fā)生了業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜、被損壞的情況，則只能根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行了其必要的安全防范義務(wù)來確定賠償責(zé)任，不易規(guī)范。（五）居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任劃分問題。在很多城市的小區(qū)內(nèi)，既存在城市居民的自治組織即居民委員會(huì)，也同吋存在業(yè)主所聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)。此時(shí)，如何劃分居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的具體職責(zé)，對(duì)于保障業(yè)主的合法權(quán)益至關(guān)重要。根據(jù)冃而的法律、法規(guī)，尚未能明確確定居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)并存時(shí)的法律責(zé)任。（六）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限屆定問題。小區(qū)個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建系困繞物業(yè)管理企業(yè)的主耍問題之一。在目前情況下，物業(yè)管理企業(yè)僅有權(quán)依照物業(yè)管理合同的