酒店服務式公寓管理研究方案

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1、1.0上海酒店式公寓發(fā)展狀況■酒店式公寓是一種高檔居住性物業(yè)，酒店式公寓的物業(yè)管理是介于灑店管理與常規(guī)物業(yè)管理之間的專項物業(yè)管理。它根據不同市場需求設計多種房型，每套單元都配冇全套家具，電器，廚房設備及起居用品，不僅為住戶提供酒店式服務，也營造家庭的溫馨氣氛?！錾虾Ｔ缙诘母邫n酒店式公寓出現在虹橋地區(qū)。其中以西郊別璽，君悅花園為最早,規(guī)模也較人。檔次最高的酒店服務式公寓則以興國路翡翠園，衡山路41號為代表?！鼋鼛啄?，上海出現一批新興大型酒店式公寓，如新弘基地產的名仕苑，徐家匯港匯花園，浦東雅什閣酒店公寓，趙家浜路盛

2、捷服務式公寓，以上項目目標市場均為外籍及港澳臺人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星級裝修及服務標準標準均在四星以上?！?002年以來，位于上海徐家匯、淮海路、南京西路、小陸家嘴附近的酒店式公寓市場租售率大幅上升，據有關部門數據顯示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近髙級商務中心區(qū)域，酒店式公寓越搶手，有的兒乎詢腳剛走人，后腳己有租戶跟進?！錾虾Ｖ胁┏晒螅康禺a及相關產業(yè)將面臨新一輪高速發(fā)展，為上海經濟帯來巨大的推動。相信今后10年將是旅游業(yè)、酒店業(yè)人發(fā)展的10年，酒店式公寓將平穩(wěn)增長，

3、投資收益也將會十分滿意。1.1酒店式公寓的特點：■單位小現在屮心地段新造的酒店式公寓普遍面積較小，一般控制在45平方米-80平方米以內，裝修較高檔。■易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但與人型綜合性酒店管理乂區(qū)別很人，管理項目、服務工種得到了極人的精簡，管理的復雜程度、綜合費用開支亦明顯降低?！鲆壮鲎饩频晔焦r格普遍低于標準星級酒店，國際上酒店租金價格一般是同檔次酒店公寓的3-5倍，酒店式公寓價格比傳統(tǒng)高檔酒店低不少，但服務卻可以參照星級酒店的標準。適應了大批外籍商務租戶。1.2酒店式公寓的投資定位：一個優(yōu)質的酒

4、店公寓項目應具備以下四點要素：■地段是酒店式公寓的第一要素項目要位于炙于?可熱的投資區(qū)域，特別是其中的CBD地區(qū)，像浦東陸家嘴金融貿易區(qū)、淮海路周邊等都是新興的投資熱點區(qū)域。口前滬上的酒店式服務公寓主要分布于人民廣場周邊地區(qū)、淮海路沿線、徐家匯周邊地區(qū)和浦東CBD中心。新興商辦樓周邊密集的寫字樓區(qū)域擁有大最的國際性租戶，投資回報令人滿意。■選址需在交通發(fā)達的便捷地由于住客都是流動人口，周邊的交通耍非常發(fā)達，以便住戶會客訪友、出門辦事。而從居住的要求出發(fā)，小區(qū)內的環(huán)境乂要安靜宜人。我公司項目位于上?？嗝邫n休閑區(qū)新

5、天地附近，并緊鄰淮海中路，交通便利。■酒店式公寓空間需舒適而精巧小面積擁有更高的投資回報率，房型無需太人，2002年新推出的商務酒店如世紀吋空酒丿占商務行宮、國際金融家、巴黎吋韻等單套而積均在50平方米左右。■酒店式公寓配套服務十分重要酒店式公寓除了室內帶裝修、家具外，還提供諸如定票、洗衣、商務小心Z類灑店式服務。這就需一流的物業(yè)公司介入管理。酒店式公寓既提供服務人員清潔房間，鐘點工料理家務服務，同時住戶也可以自己動手做飯，充分亨受酒店式星級服務和自由的私人空間。1.2酒店式公寓的目標市場：■在滬工作的外籍人士和

6、海外歸國人士，其中以FI、韓和歐美地區(qū)人士居多。■港臺地區(qū)的經營管理者和非本地的高級商務人士。此部分人由于在滬工作時間短，不打算在上海購買物業(yè)，絕大多數租賃高檔物業(yè)居住。■部分中小業(yè)主購買物業(yè)后進行委托租賃，以投資為目的。“以租代養(yǎng)”形式的酒店式公寓乂稱“產權式酒店”1.3酒店服務式公寓十分強調：■尊重且文明的待人比提供不起眼的便利設施更為重要。■無微不至的關懷雖然很好，但不受不必耍的干擾和和諧、干凈和安全的壞境一樣重要?！鲇螒蚴?、酒吧或卡拉0K設施并不一定能吸引多數跨國公司的雇員，反而可能引起他們的反感。沒有人

7、希望將他們自己的后院成為娛樂區(qū)，而健身房等設施可能更迎合多數人的需求?！鼍频晔焦倬幼^(qū)，而不是酒店式公寓或鄉(xiāng)村會所。有人可能會提建立所有服務設備和便利設施以滿足需求。但這也許不是件好事，因為沒有東西是“免費”的。1.5酒店式公寓的經營理念■我們的經營理念是：每一項物業(yè)都存在提升的空間，每一項物業(yè)的管理水平都蘊藏改進的潛力?！鑫覀兊姆兆谥际牵簽闃I(yè)主創(chuàng)造價值。物業(yè)管理對于我們不僅是簡單的物業(yè)管理，它還是一個物業(yè)創(chuàng)造價值”的過程，即物業(yè)在物業(yè)中創(chuàng)造一種符合物業(yè)開發(fā)商最終目標的環(huán)境。■我們的服務過程是：SERVIC

8、E（服務）+COURTESY（禮貌）對服務的理解如下：*S：SMILE（微笑）E：EFFICENCY（效率）R：RECEPTIVENESS（誠懇）丄V：VITALITY（精力）I：INTEREST（興趣）丄C：CONRTESY（禮貌）丄E：EQUALITY（平等）対禮貌的理解如下:丄C：CHEERFUL（愉快）（觀察）（明白）丄0：OBSERVANTU：UNDERSTAU