香水城《香水城》策劃報告

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1、《香水城》策劃報告一、商業(yè)部分市場定位思路概述2二、本項目商業(yè)屈性貝體分析3（-）郊區(qū)城市化進程屮大型商業(yè)設(shè)施特征分析3（二）本地居民消費特征分析18（三）物流設(shè)施對木項口商業(yè)的影響作用20（四）會展業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施需求對本項目商業(yè)的影響作用24（五）綜合樓潛在人群對本項目商業(yè)需求分析26三、本項目商業(yè)設(shè)施定位28（一）目標客戶群體確定28（二）商業(yè)主題思路研究28（三）商業(yè)面積初步確定49（四）商業(yè)建筑風(fēng)格的初步確定50（五）地塊周邊用地性質(zhì)分析51綜合樓分析研究與初步定位53一、綜合樓用地分析

2、53二、區(qū)域市場競爭關(guān)系分析54三、產(chǎn)品定位771、規(guī)模定位772、本項目寫字樓種類定位773、寫字樓產(chǎn)品形象建議784、本項目寫字樓用途構(gòu)成定位815、服務(wù)式公寓產(chǎn)品定位826、主體建筑布局847、媒介空間建議858、設(shè)施設(shè)備建議85物流港商業(yè)部分市場初步定位一、商業(yè)部分市場定位思路概述對于本項目商業(yè)而言，我們認為由于英所處的地理位置以及內(nèi)部其他相關(guān)設(shè)施的影響，所以本項目商業(yè)的屬性具有多重性。換言之，木項口商業(yè)設(shè)施的市場定位受到自身與外界多種因素的作用。因此，在得出商業(yè)市場定位之詢，我們必須對本

3、項目商業(yè)所受到的影響因素進行深入的分析，研究其對商業(yè)定位所產(chǎn)生的貝體影響以及各影響因素Z間的輕重關(guān)系。由此才能最終確定本項目商業(yè)適合的市場定位。就此，我們認為木項目商業(yè)定位的總體研究思路為：根據(jù)上圖所示，本項目商業(yè)設(shè)施具冇五種不同的商業(yè)屬性。我們認為，木項H最基礎(chǔ)的商業(yè)屈性就是其不可更改的宏觀地理位置，即城市邊緣的商業(yè)設(shè)施的商業(yè)屈性。本項目處于北京市的東南四環(huán)。一方面本項目具有其他任何區(qū)域都很難比擬的車行交通便利；另一方而，本項目不具冇如城市屮心商業(yè)區(qū)的歷史商業(yè)文脈。具休而言，城市中心的商業(yè)區(qū)在很

4、大程度上不僅滿足了人們對日常購物的需求，更重要的其長久的歷史積淀使其也具冇了很強的城市旅游性質(zhì)。北京的干?府井、西m等商業(yè)區(qū)都是這種典型的城市中心。而對于木項h這種城市邊緣商業(yè)而言，由于缺乏這種丿力史形成的商業(yè)文脈，可以說簡單模仿城市屮心這種具有城市觀光購物性質(zhì)的商業(yè)形式，是較為困難的。因此，對本項目而言，首先必須仔細研究木項口的城市邊緣商業(yè)的屬性，尋求出其自身所具有的商業(yè)魅力。在對木項冃商業(yè)城市邊緣商業(yè)屈性進行深入研究的基礎(chǔ)上，我們也需要認識到，除了城市邊緣商業(yè)的屈性以外，由于本項目為大型綜合項

5、目，因此商業(yè)設(shè)施周邊的項目都將對本項目商業(yè)的定位產(chǎn)生影響。換言之，在不同影響因素的作用下，木項口商業(yè)將具有其他的商業(yè)屬性。首先，任何商業(yè)項H都需要得到大量穩(wěn)定的本地居民消費，才能貝冇長久的生命力。因此，我們認為本項目內(nèi)將近160萬平方米居住區(qū)所帶來的本區(qū)域居民的日常消費將成為本項目商業(yè)值得研究的重點。此外特別值得注意的是，一方面，口前北京居民家庭轎車擁冇量的急劇上升；另一方面，本項目所在的東南四環(huán)是北京城市車行交通最為方便的區(qū)域，因此我們也必須考慮到東南三、四環(huán)環(huán)路交通所帶來的居民日常消費需求對本

6、項目的影響作用。其次值得注意的是，本項目內(nèi)部所具有的物流設(shè)施也將對本項目商業(yè)設(shè)施產(chǎn)生巨大的影響作用。隨著零售業(yè)的發(fā)展，尤其是國外著名品牌的大型零售連鎖進入北京（例如，沃爾瑪，麥德龍等），其對倉儲物流的看重，將使木項FI商業(yè)所能依托的物流基地成為木項R商業(yè)吸引大型倉儲式零售商業(yè)的優(yōu)勢所在。但更為重耍的是，作為物流基地，其具有各種地區(qū)商品在此集散的特點。因此，我們可以依托物流港“大通關(guān)”的優(yōu)勢，發(fā)展物流商業(yè)。此外，會展設(shè)施是本項廿的核心動力所在，其對商業(yè)的帶動作用也十分值得研究。具體而言，未來會展活動

7、所帶來的需求將直接影響著本項目商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的具體業(yè)態(tài)設(shè)置?？梢哉f會展將對本項目商業(yè)設(shè)施的設(shè)置具有很強影響作用。而且，會展所直接影響下的綜合樓設(shè)施將與會展設(shè)施一起對木項口商業(yè)產(chǎn)生連動影響作用，并帶來一定數(shù)量的固定消費群體。因此會展設(shè)施及綜合樓也影響本項目商業(yè)設(shè)置的影響因素?？俍,以下我們將對上述五種商業(yè)屈性逐一進行具體分析，研究其對本項目商業(yè)所產(chǎn)牛的影響作用，最終找到適合本項目商業(yè)的最佳商業(yè)定位。二、本項目商業(yè)屬性具體分析（一）郊區(qū)城市化進程中大型商業(yè)設(shè)施特征分析目前隨著北京人口的不斷從內(nèi)城區(qū)向外城

8、區(qū)遷移，北京外城區(qū)屮的許多郊區(qū)地帶也在不斷城市化。與之和伴的是，許多大型商業(yè)項目尤其是大型零售業(yè)不斷向城市新興區(qū)域擴展布點。值得注意的是，這些在新興城市區(qū)域設(shè)置的人型商業(yè)設(shè)施，其經(jīng)營規(guī)模和建筑形態(tài)都與城市屮心區(qū)域(如四單、王府井區(qū)域)有著巨大的差別。這些在城市新興區(qū)內(nèi)的大型商業(yè)具有歐美郊區(qū)化商業(yè)的特征，即大規(guī)模、低密度等特點。由此在一定程度上，北京城市郊區(qū)不斷城市化進程，帶來了-?種商業(yè)模式的延展——城市邊緣區(qū)域人規(guī)模商業(yè)的出現(xiàn)。正如前文所述，本項目所位于東南四環(huán)邊緣，屈于正在興起