關(guān)于縣城小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

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1、關(guān)于縣城小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告縣政協(xié)第三調(diào)研組縣政協(xié)第三調(diào)研組圍繞“加強小區(qū)物業(yè)管理，綜合治理臟、亂、差，改善社區(qū)人居環(huán)境”課題，深入到縣直相關(guān)部門、城關(guān)鎮(zhèn)及所轄的五個社區(qū)、九個小區(qū)和部分物業(yè)公司，聽取匯報、查看現(xiàn)場、組織座談，廣泛聽取社區(qū)干部、小區(qū)居民、部門負(fù)責(zé)人、物業(yè)管理從業(yè)人員意見建議，全面調(diào)查分析了縣城小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，并就加強縣城小區(qū)物業(yè)管理提出意見建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：一、存在的主要問題（一）部分小區(qū)臟亂差現(xiàn)象十分突出，物業(yè)進駐難。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，縣城249個小區(qū)中有70個小區(qū)屬“三無”小區(qū)（無物管、無主管部門、無人

2、防物防的院落、樓棟），占小區(qū)總數(shù)的28%，“三無”小區(qū)共有居民4603戶13839人。這些小區(qū)基礎(chǔ)不配套，設(shè)施陳舊老化，既無亮化、又無綠化，管理混亂，臟、亂、差現(xiàn)象十分突出，與主街道亮麗的形象形成強烈反差。如酒廠小區(qū)內(nèi)，消防通道內(nèi)搭起了車棚子、籃球場上碼起了柴火堆子、綠化帶里種上了菜園子，公共廁所不通自來水，居民上廁所自帶水桶沖刷。生活生資小區(qū)路面破損嚴(yán)重，垃圾遍地，排水不暢，車輛亂停亂放。方正印務(wù)小區(qū)亂搭亂建隨處可見。這些小區(qū)水電管網(wǎng)老化、房屋失修存在脫落隱患、臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重，治安消防隱患多，不具備物業(yè)管理企業(yè)進駐條件，遇到檢查時，

3、衛(wèi)生一般由小區(qū)主任或者組織低保戶進行清掃。在創(chuàng)建文明縣城、衛(wèi)生縣城活動迎檢中，環(huán)境衛(wèi)生基本靠社區(qū)干部突擊。（二）業(yè)主委員會組建滯后，作用發(fā)揮難?？h城已實行物業(yè)管理的30個小區(qū)（樓盤）只有神藝時代廣場、精英小區(qū)、商務(wù)局小區(qū)、鳳凰新城還建房小區(qū)4個小區(qū)組建了業(yè)主委員會。已組建的業(yè)主委員會存在履職能力差、作用發(fā)揮不到位的問題。如，花園式的鳳凰新城還建房小區(qū)365戶拆遷戶于2015年10月入住，入住前由八方公司提前聘請匯川物業(yè)進駐管理，八方公司支付三個月的物業(yè)費10萬元，物業(yè)公司管理井然有序，居民十分歡迎。2016年1至12月，匯川物業(yè)公司繼

4、續(xù)管理一年，按每平方米每月0.6元應(yīng)收管理費30萬元，而實際只收到20%。余家坪城中村改造項目指揮部和城關(guān)鎮(zhèn)多次督辦，業(yè)主委員會仍然不能有效協(xié)調(diào)業(yè)主交納物業(yè)費，致使匯川物業(yè)公司于2017年1月從小區(qū)撤走。如今小區(qū)內(nèi)雜草叢生無人管、垃圾遍地?zé)o人掃、亂搭亂建得不到遏制，因無電費路燈不亮、無法進行加壓供水，居民怨聲載道，多次打市長熱線反映情況。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)小弱散，規(guī)范服務(wù)難。據(jù)調(diào)查了解，縣城249個小區(qū)，物業(yè)管理覆蓋的只有30個，僅占12%。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展參差不齊，管理規(guī)模過小，綜合實力弱。目前縣城內(nèi)已注冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)16家，

5、其中二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)14家。16家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，管理1個小區(qū)（樓盤）6家，管理2個小區(qū)（樓盤）6家，管理3個小區(qū)（樓盤）3家，管理5個小區(qū)（樓盤）1家，呈現(xiàn)出“小、弱、散”的局面。由于我縣物業(yè)市場還處于發(fā)育初步階段，還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進入物業(yè)市場的，而是開發(fā)商自行聘請物業(yè)公司進行物業(yè)管理，部分物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識，工作人員缺乏系統(tǒng)專業(yè)的培訓(xùn)，規(guī)范管理能力弱，日常管理就是“掃掃地、看看門、攔攔車、收收費”，與現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求差距較大。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)為了降低營運成本，

6、隨意降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛不斷，業(yè)主上訪時有發(fā)生。（四）業(yè)主與物業(yè)之間缺乏有效的溝通，物業(yè)收費難。據(jù)調(diào)查了解，物業(yè)企業(yè)收取的費用主要有三種，即物業(yè)服務(wù)費，代收水費、垃圾清運費。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間缺乏有效的溝通橋梁，物業(yè)服務(wù)活動中的相關(guān)矛盾和問題得不到及時化解。同時，業(yè)主思想境界和素質(zhì)參差不齊，有的缺乏“花錢買服務(wù)”的意識，有的認(rèn)為物業(yè)企業(yè)不應(yīng)該將水費、垃圾清運費捆綁在一起，有的認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費與所接受的服務(wù)之間存在差距，有的認(rèn)為業(yè)主分擔(dān)的水損費用不合理而不交物業(yè)費，有的拆遷戶認(rèn)為自己是拆遷戶不應(yīng)該交物業(yè)費，所

7、以惡意拖欠物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)運行缺費用，員工工資難以發(fā)放，小區(qū)小型維護難以進行。湖北匯坤物業(yè)管理有限公司2013年10月入住葉家灣小區(qū)后，至今只收到一個季度的物業(yè)管理費，物業(yè)公司靠6個門面出租免強維持運轉(zhuǎn)，今年7月該公司已發(fā)布撤出公告。昔日新型社區(qū)的亮點工程，省、市、縣各級領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常參觀學(xué)習(xí)，目前亂搭亂建、亂堆亂放隨處可見。少數(shù)物業(yè)企業(yè)為了維護權(quán)益，采取訴諸法律等手段，反而進一步加劇了與業(yè)主之間的矛盾，形成了惡性循環(huán)。二、存在問題的主要原因（一）思想認(rèn)識存在偏差。部分干部對加強城市社區(qū)小區(qū)物業(yè)管理的重要性認(rèn)識不夠，不同程度存在重農(nóng)村環(huán)

8、境改善、輕城市“三無”小區(qū)改造，重農(nóng)村弱勢群體、輕城市貧困居民的現(xiàn)象。有關(guān)組織及相關(guān)部門宣傳、落實《物業(yè)管理條例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》不夠到位，缺乏支持物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的政策措施，社會對物業(yè)管理關(guān)注度不高。一些