南京園林項(xiàng)目申報(bào)商業(yè)策劃報(bào)告

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1、項(xiàng)目決策背景與摘要—*、內(nèi)部因素二、外部環(huán)境第一部分項(xiàng)目概況一、宗地位置二、宗地現(xiàn)狀周邊道路及出行方式四、周邊3公里社區(qū)配套五、周邊環(huán)境與規(guī)劃六、市政配套七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求第二部分法律風(fēng)險(xiǎn)分析一、土地出讓條件二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段三、總體評(píng)價(jià)第三部分市場(chǎng)分析一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述二、玄武、孝陵衛(wèi)市場(chǎng)概況三、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析四、需求市場(chǎng)特征五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析第五部分工程及銷售計(jì)劃一、一期開工時(shí)間確定二、工程及銷售計(jì)劃第六部分成本及投資收益預(yù)測(cè)一、成本預(yù)測(cè)二、稅務(wù)分析三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析四、現(xiàn)金流量第

2、七部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、已購(gòu)買標(biāo)書的發(fā)展商二、其它本地發(fā)展商第八部分綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)二、結(jié)論與建議項(xiàng)目決策背景與摘要—、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目地處紫金山山腳、屮山門外大街北側(cè)、龍宮路東側(cè)、滬寧高速南側(cè)，緊靠地鐵二號(hào)線下馬坊站。規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長(zhǎng)開發(fā)的項(xiàng)冃類型。2、XX房地產(chǎn)公司XX都市園林項(xiàng)目將于2008年全部開發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算金額缺口約為3億元。本項(xiàng)目總建筑面積19萬平米，2013年可結(jié)算面積約9萬平米，結(jié)算金額約4億元，并可為XX房地產(chǎn)公司2013-2015年提供主耍利潤(rùn)來源。3、南京市未來5-10年內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)楹游?、江寧和城東，地處南京東部的孝

3、陵衛(wèi)區(qū)域?qū)⒊蔀檎攸c(diǎn)投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，XX房地產(chǎn)公司應(yīng)在孝陵衛(wèi)區(qū)域選擇合適的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。4、XX都市園林項(xiàng)H的成功開發(fā)為集團(tuán)全而啟動(dòng)南京市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)，也為下一步開發(fā)中高檔項(xiàng)冃創(chuàng)造了條件。二、外部環(huán)境1、本項(xiàng)冃是主城范圍內(nèi)規(guī)模比較大的完整地塊，地形條件較優(yōu)越，由于位于紫金山山腳，周圍可用于住宅開發(fā)的土地不多，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。2、項(xiàng)冃距老城區(qū)——新街口5公里，車程只需20分鐘左右（考慮堵車因素）。項(xiàng)冃距地鐵二號(hào)線下馬坊站只有150米，坐地鐵到新街口僅10分鐘。項(xiàng)1=1位于寧杭公路與屮山門外人街的交界處，位于南京主城東出口的要道上，交通便

4、利。3、項(xiàng)目位于紫金山山腳，前有一條源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁蔥蔥的樹林，空氣清新，風(fēng)景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越，是難得的都市自然山水園林。4、項(xiàng)目南鄰南理工和南理工附屬幼兒園，西南有南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，東距南京市笫九中學(xué)震旦校區(qū)僅五百米。周圍一公里Z內(nèi)還冇南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué)、南京市長(zhǎng)江路小學(xué)分校鐘山花園城校區(qū)、南京市孝陵衛(wèi)屮心小學(xué)附屬幼兒園、長(zhǎng)江路小學(xué)銀城雙語幼兒園等學(xué)校，教育條件非常優(yōu)越。5、政府啟動(dòng)本項(xiàng)日的主要目的在于提升南京岀路沿線的形象，打造紫金山山腳高檔次住宅小區(qū)群帶，并帶動(dòng)個(gè)紫金山區(qū)域進(jìn)一步高質(zhì)量的發(fā)展。該項(xiàng)目拆遷改造土地總面積120畝，除實(shí)際出讓的100畝Z外，其余近

5、20畝土地全部用于綠化和公共服務(wù)設(shè)施，因此，該項(xiàng)目實(shí)際可利用的資源價(jià)值高。第一部分項(xiàng)目概況—、宗地位置□中山門外大街北側(cè)、滬寧高速南側(cè)、龍宮路東側(cè)。宗地位于南京主城東側(cè)、中山門外大街北側(cè)，是南京市區(qū)東出口的必經(jīng)Z地,，距南京火車站10公里，距新街口CBD和湖南路商業(yè)中心分別為5公里和8公里，去年5月地鐵二號(hào)線開通后，宗地至老城區(qū)屮心僅10分鐘車程?！踝辖鹕缴脚c南京理工大學(xué)之間。項(xiàng)H北靠紫金llllll,南側(cè)緊臨南京理工大學(xué)。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍宗地北靠紫金山，南接中山門外大街，西起龍宮路，東至都市山莊。紫金山中山門南京農(nóng)業(yè)大學(xué)南京理工大學(xué)>寧杭公路圖1-1宗地四至范圍2、宗地

6、形狀宗地東西長(zhǎng)、南北窄、東北內(nèi)凹，形狀酷似三角形。表1-1宗地面積指標(biāo)指標(biāo)總用地綠化用地配套學(xué)校用地凈用地長(zhǎng)（米）316150210寬（米）257100200面積（平米）81212合120畝1500066000合100畝3、宗地標(biāo)咼（1）宗地內(nèi)部東高西低□宗地標(biāo)高25-57米，東髙西低，最大高差5米，綜合坡度1.5度?！醢礃?biāo)高31米以下、31-40米、40米以上將宗地劃分為3個(gè)區(qū)域，其中，40米以上區(qū)域占總用地面積的近一半，31米以下和31-40米區(qū)域各占四分之一左右。（2）宗地標(biāo)高□東北部顯著低于紫金山?！跷髂喜坎颗c中山門外大街基本持平，局部高于中山門外大街1米?！鯑|南部局部區(qū)

7、域低于南京理工大學(xué)，最人高差2米左右?！跷鞅辈康陀跍麑幐咚俅蠹s4米。4、地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀以學(xué)校、居民住宅、公園、醫(yī)院為主，其中，學(xué)校和公園占總用地面積的一半以上。（1）學(xué)校主耍學(xué)校共計(jì)9所，如下所示：人學(xué)：南京理工大學(xué)、南京農(nóng)業(yè)人學(xué)中學(xué)：南京市第九中學(xué)震目校區(qū)小學(xué)：南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué)、南京市長(zhǎng)江路小學(xué)分校鐘山花園城校區(qū)幼兒園：南京理工大學(xué)附屬幼兒園、萬恒?南師附小附屬幼兒園、南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué)附屬幼兒園、長(zhǎng)江路小學(xué)銀城雙語幼兒園（2）居民及住宅居民主要以各學(xué)校的教職丁■及其親