中原空置率分析

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1、中原:成都樓盤(pán)空置率調(diào)查分析一、綜述調(diào)查目的：通過(guò)本次調(diào)查，旨在了解成都市目前住宅空置情況調(diào)查時(shí)間:2005年5月1號(hào)到2005年5月15號(hào)調(diào)查地點(diǎn)：成都市區(qū)（三環(huán)路以?xún)?nèi)）調(diào)查對(duì)象：2002年到2004年入住的樓盤(pán)樣本30個(gè)，共涉及總建筑面積165.004萬(wàn)平方米調(diào)查方式：抽樣調(diào)查本次采集高、中、低檔樓盤(pán)樣本共30個(gè)，共涉及總建筑面積165.004萬(wàn)平方米。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，總計(jì)空置面積10.205萬(wàn)平方米，空置率為6.18%o二、單因素分析1、城屮成為空置最高的區(qū)域區(qū)域總建面（萬(wàn)nf）牢胃面積（萬(wàn)nf）空置率城北30.20

2、.9143.03%城東25.00.9783.91%城南21.8741.0874.97%城西56.13.7176.62%城中31.833.5111.03%?成都除城中以外，各區(qū)域空置率都在10%以下，處于比較合理的空置范圍。?城中為物業(yè)空置率最高的區(qū)域，這與城中多投資性物業(yè)有很大的關(guān)系。?城北物業(yè)空置率居各區(qū)域之末，這主要是由于城北人流大，對(duì)住宅的需求也較大；再加之城北樓盤(pán)供應(yīng)量較少，房源被有真實(shí)住房需求的人消化。?城東住宅一直以真實(shí)需求為主，住宅多用于自住，故空置率較低。2、中高檔物業(yè)空置略高于低檔物業(yè)?統(tǒng)計(jì)得出，高檔

3、住宅樓盤(pán)空置率為6.23%,屮檔住宅樓盤(pán)空置率為6.31%,低檔住宅樓盤(pán)空置率為5.90%；高檔樓盤(pán)和中檔樓盤(pán)空置率略高于本次調(diào)查統(tǒng)計(jì)的平均水平。?低檔住宅樓盤(pán)空置率最低，說(shuō)明低檔住宅的市場(chǎng)需求較大，無(wú)論是自住還是投資都最被市場(chǎng)接受。?中檔住宅樓盤(pán)空置率最高，高檔物業(yè)空置率與中檔物業(yè)相差甚微，不排除中高端物業(yè)由于品質(zhì)原因，升值潛力巨大，部分投資者將其暫時(shí)空置，等待時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)賣(mài)造成較高空置的因素。3、空置率逐年下降?隨著樓盤(pán)入住時(shí)間的先后，空置率呈下降趨勢(shì)；空置率范圍小于10%,處于比較合理的范圍。?2002-2004年，樓

4、盤(pán)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，物業(yè)品質(zhì)不斷提升,人們對(duì)住宅的需求加大，空置率相應(yīng)下降。說(shuō)明居民對(duì)住宅的需求以真實(shí)需求為主，投機(jī)和投資行為較少。三、交叉因素分析1、城屮中高檔樓盤(pán)空置率較高?城北空置率最高的為高檔樓盤(pán)，達(dá)到7.69%；而中檔樓盤(pán)空置最低，僅有1.83%；說(shuō)明城北的居住環(huán)境較差，樓盤(pán)質(zhì)量不高，冃標(biāo)消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域的高檔樓盤(pán)接受度相對(duì)較低。?城東高檔樓盤(pán)的空置率最高，達(dá)到6.44%O低檔樓盤(pán)空置率最低，僅為1%;城東一直以真實(shí)需求為主，中低檔物業(yè)入住較高；而高檔樓盤(pán)價(jià)格較其他區(qū)域低，且升值潛力較大,投資性較強(qiáng)，吸引部分投資者

5、。?城南歷來(lái)為富人聚集區(qū)，該部分人群對(duì)住宅品質(zhì)要求相對(duì)較高，對(duì)中高檔樓盤(pán)有真實(shí)的居住需求，中高檔住宅空置相對(duì)較低；城南區(qū)域發(fā)展成熟，投資性較強(qiáng)，低檔物業(yè)投資門(mén)檻較低，部分投資者會(huì)選擇城南低檔物業(yè)炒賣(mài)，是造成城南低檔住宅空置率高達(dá)12.4%的原因。?城西區(qū)域成熟度亦較高，區(qū)域投資性較強(qiáng)，屮低檔物業(yè)空置高于高檔物業(yè)。?城中空置率最高的為中檔樓盤(pán)，高達(dá)16.09%；高檔住宅空置亦達(dá)到9.60%。城中是物業(yè)投資最集中的區(qū)域，尤以中高檔物業(yè)升值潛力巨大，所以投資者多購(gòu)買(mǎi)中高檔物業(yè)作投資，造成空置率較大。2、低檔物業(yè)空置率逐年上升

6、?低檔樓盤(pán)的空置率逐年上升，說(shuō)明隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，人們對(duì)改善居住條件的渴望不斷加強(qiáng),對(duì)住宅品質(zhì)的要求不斷提升。?中檔物業(yè)空置率逐年下降，說(shuō)明成都中檔物業(yè)的真實(shí)需求較大，投資所占比例較小。3、城南、城東投資增加?城東2004年入住的樓盤(pán)空置率明顯增加；2004年開(kāi)始，城東樓市迅速升溫，物業(yè)升值較快，該區(qū)域成為住宅投資的新熱點(diǎn)，在一定程度上造成空置增加。?城中空置率在逐漸下降；城中物業(yè)可供應(yīng)量不多，有一定的真實(shí)需求（主耍是在市中心工作的青年）。再加之城中房?jī)r(jià)已達(dá)到一個(gè)較高水平，價(jià)格上漲幅度較小，而租賃收益

7、相對(duì)和高，投資者選擇此區(qū)域作短線(xiàn)投資的機(jī)率逐年減小，所以空置不斷減小。?城北空置無(wú)明顯變化；由于其近年來(lái)少有住宅項(xiàng)目問(wèn)市，且區(qū)域認(rèn)知度不高，無(wú)論是居住還是投資的接受度都低于其他區(qū)域。四、總結(jié)成都樓市住宅空置率處于較低水平，且隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷增加，樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提高，空置逐年下降。證明成都住宅市場(chǎng)大量的真實(shí)需求是客觀存在的。較低的空置率也說(shuō)明成都樓市存在的投機(jī)行為較少，泡沫成分較小。成都住宅市場(chǎng)仍處于供需基本平衡，供銷(xiāo)兩旺的健康發(fā)展時(shí)期。2005年5月120,國(guó)家七部委出臺(tái)房地產(chǎn)稅收新政，平抑房?jī)r(jià)。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的住房轉(zhuǎn)讓

8、吋不滿(mǎn)兩年，對(duì)轉(zhuǎn)讓收入征收全額營(yíng)業(yè)稅。整個(gè)新政從目前市場(chǎng)的真實(shí)需求集中在中低端物業(yè)出發(fā)，矛頭直指中高檔物業(yè)的交易，以重稅打擊中高檔物業(yè)的投機(jī)炒作。限制高檔物業(yè)的交易量，控制高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模；這一新政將普通住宅物業(yè)區(qū)分開(kāi)來(lái)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行普通物業(yè)的開(kāi)發(fā)，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。相信新政自6月1日開(kāi)始實(shí)施后，將進(jìn)一步擠掉成都樓市的泡沫成