房產(chǎn)營銷策劃書[1]

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1、、概述二、市場環(huán)境分析3（一）整體概況3（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析4（三）消費(fèi)者分析9三、策劃對(duì)象特性分析11（一）項(xiàng)冃概況11（二）技術(shù)資料11（三）地塊資源12（四）周邊配套設(shè)施14（五）交通配套狀況16四、克;爭杭況旳T17（一）競爭樓盤基本情況17（二）競爭樓盤分析20五、項(xiàng)目SWOT分析22六、目標(biāo)24（一）銷售冃標(biāo)24（二）財(cái)務(wù)目標(biāo)24七、項(xiàng)目定位25（一）客戶定位25（二）產(chǎn)品定位30（三）價(jià)格定位31（四）形象定位37八、項(xiàng)目營銷策略40附件一.概述本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于益陽市益陽大道與龍洲南路交匯處，處在華天商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)

2、，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小戶型的樓盤。以“竹”和“玉”為主題，力求使項(xiàng)目本身特色明顯，爭取在當(dāng)前市場上建筑形式近似的環(huán)境下，打造“臺(tái)地”生活方式，引領(lǐng)白領(lǐng)吋尚生活。本營銷策劃方案針對(duì)目標(biāo)客戶群體特性，考慮實(shí)際生活水平，結(jié)合益陽本土文化，意在最短的時(shí)間內(nèi)樹立開發(fā)商及樓盤形象，順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)冃的整合推廣，達(dá)到開發(fā)商與消費(fèi)者的雙贏。二市場環(huán)境分析2?1整體概括2.1.1地理人文環(huán)境益陽，地處湖南省北部。它北近長江，同湖北省石首縣抵界；東北部瀕臨煙波浩淼的洞庭湖，與本省岳陽市毗鄰；西和西南部是連綿千里的雪峰山，與常德市、懷化市接

3、壤；東距省會(huì)長沙市70公里，與長株潭經(jīng)濟(jì)共同體相連；南連湘中腹地婁底市。全市轄桃江、女化、南縣三個(gè)縣，沅江一個(gè)縣級(jí)市和一個(gè)大通湖區(qū)，屮心城區(qū)涵括赫山、資陽、朝陽三個(gè)區(qū)。全市總面積12144平方公里，為全省總面積的5.83%,總?cè)丝?67.66萬，中心城區(qū)面積50.5平方公里，人口51萬。境內(nèi)由南至北呈梯級(jí)傾斜，南半部是丘陵山區(qū)；北半部為洞庭湖淤積平原，農(nóng)產(chǎn)品資源、礦產(chǎn)品資源、水資源、勞動(dòng)力資源豐富，有比較好的生態(tài)環(huán)境和旅游資源，是當(dāng)今我省“3+5”城市群區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈的重要城市。2.1.2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境益陽資源富饒，素有中國

4、竹子之鄉(xiāng)、中國黑茶之鄉(xiāng)、中國麻業(yè)名城的稱號(hào)，也被稱為銀城，市區(qū)設(shè)赫山、資陽、朝陽三個(gè)區(qū)，含有桃江、安化、南縣以及大通湖區(qū)。全市總面積12144平方公里，總?cè)丝?60萬，市區(qū)面積40平方公里，人口約40萬。自“長株潭一體化”實(shí)施之后，益陽開始進(jìn)入湖南第二步“3+5”城市群戰(zhàn)略發(fā)展的規(guī)劃中，因此益陽城市2004-2015發(fā)展規(guī)劃中顯出，未來城市將“東突南進(jìn)”逐漸融合于長株潭經(jīng)濟(jì)圈，并與“泛珠三角”接軌。2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.2.1區(qū)域概括①、地理區(qū)域規(guī)劃益陽中心城區(qū)建成面積約57平方公里，屬于一個(gè)中等城市，市區(qū)分資陽區(qū)、赫山區(qū)、高新

5、區(qū)三大部分。過去20年，益陽市中心城區(qū)不斷向南發(fā)展，城市重心不斷南移。80年代，城市建成區(qū)主要集中在資江沿岸；90年代后，城市中心轉(zhuǎn)移至桃花侖一帶；直至今日城市中心進(jìn)一步向益陽大道一代轉(zhuǎn)移。隨著高新區(qū)的建設(shè)、省級(jí)高科園區(qū)的成立，其城市骨架止在不斷拉大，結(jié)合現(xiàn)狀布局特點(diǎn)和城市發(fā)展的不同功能要求，益陽主城區(qū)到2020年規(guī)劃將形成緊湊發(fā)展的“一個(gè)中心、八大片區(qū)、四處公園、一個(gè)風(fēng)光帶、兩條風(fēng)景線”的城市布局結(jié)構(gòu)，逐步向大城市發(fā)展邁進(jìn)。②、潛力巨大的城市發(fā)展模式伴隨著湖南“3+5”城市群戰(zhàn)略發(fā)展的深入，益陽開始對(duì)接長沙、寧鄉(xiāng)、望城經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。2

6、010年10月益陽鏈接長沙的城市輕軌西線,正式開始進(jìn)入規(guī)劃施工階段，預(yù)計(jì)竣工使用吋間為2014年；與此同時(shí)對(duì)接于金州大道的城際干線益陽段預(yù)計(jì)2011年年底全線竣工，此兩條西線干道的拉動(dòng)，無疑將對(duì)益陽整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。預(yù)計(jì)3-5年時(shí)間將是益陽市城市人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高峰期，同時(shí)也是益陽市房地產(chǎn)業(yè)告訴發(fā)展的一個(gè)重要契機(jī)。①、配套成熟的“四圈”四大商圈：資陽商圈、桃花侖商圈、赫山商圈、康富商圈，緊密的聯(lián)結(jié)依靠，形成了益陽城區(qū)繁華的生活圈，促生了城區(qū)各種成熟的生活配套設(shè)施。②、省級(jí)衛(wèi)生文明城市的創(chuàng)建益陽市于2010年正式

7、啟動(dòng)“創(chuàng)建省級(jí)文明城市”的行動(dòng)，各種路政設(shè)施的建立以及完善，極大地改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市的品味，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。③、城市東擴(kuò)，對(duì)接長沙隨著“3+5”城市群的發(fā)展，益陽逐步走向了“城區(qū)東擴(kuò)，對(duì)接長沙”的道路。在未來5年內(nèi)，益陽市區(qū)將會(huì)以華天商務(wù)圈為中心，以益陽大道為線，逐步向東發(fā)展，從而對(duì)接長沙。④、建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化高新區(qū)一一高品質(zhì)生活區(qū)高新區(qū)的迅速發(fā)展以及城市中心的轉(zhuǎn)移，促使高新區(qū)周邊建立了一大批高品質(zhì)的生活社區(qū)，女th麗景雅苑、銀色現(xiàn)代城、華盛佳苑、緩香名苑等。同時(shí)還有更多的高品質(zhì)社區(qū)正在建立，女II：

8、領(lǐng)袖CBD、枇紀(jì)佳苑、書香名邸等2.2.2益陽市整個(gè)樓市情況根據(jù)2010年以來，益陽市的房地產(chǎn)相當(dāng)活躍，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。①、2010年益陽市總體審批待開發(fā)面積達(dá)到539.28萬平方米，住宅套數(shù)24239套。全年待開盤新項(xiàng)口