崇德璞園策劃

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1、策劃篇(-)項(xiàng)目開發(fā)背景1、原山東紡織職業(yè)學(xué)院地塊因?qū)W校搬遷，對(duì)原有校址土地進(jìn)行出讓，規(guī)劃用地屬性為二類居住用地、行政辦公用地、商業(yè)用地。2、擬建容積率為2.3的中高檔綜合居住社區(qū)。(二)項(xiàng)目的工作方法：在這次規(guī)劃中，我們以嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的研究態(tài)度，采用系統(tǒng)分析的工作流程，通過(guò)：二、簡(jiǎn)述濰坊房地產(chǎn)的發(fā)展（一）濰坊房地產(chǎn)發(fā)展階段及特征1、城市面貌的改變，帶來(lái)居住大環(huán)境的飛躍“一年大變樣”，自濰坊市委提出的城市建設(shè)目標(biāo)和要求。僅2004年，濰坊市累計(jì)完成工程建設(shè)投資20.5億元，新改擴(kuò)建道路16條、園林綠地500公頃。東風(fēng)街、北海路、安順路、張面河、安順廣場(chǎng)等工程，成為代表濰坊城市新形象的精品

2、工程和品牌工程。2、居民自身居住條件提高的要求濰坊城鎮(zhèn)居民的住房條件已開始從實(shí)用型向舒適型、小康型轉(zhuǎn)變，二室兩廳、三室兩廳逐漸成為市場(chǎng)主流戶型，面積多在90平方米以上。3、濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下:客源特征開發(fā)商特征項(xiàng)目特征2003年之前，起步摸索階段以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客八購(gòu)買存在?定盲目性。政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。產(chǎn)品形式單一

3、，缺乏特色，不注軍整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。2003年以后，振蕩中走向發(fā)展的過(guò)渡階段客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)丄力。迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已人人增強(qiáng)，人量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)1佃紛紛搶占濰坊市場(chǎng)。產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。(-)現(xiàn)狀樓盤調(diào)查為了能滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)的耍求，更好的把握當(dāng)?shù)靥卣?，我們?duì)濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的部分樓盤進(jìn)行了調(diào)查，選擇了多個(gè)不同檔次的高

4、層社區(qū)：碧水豪庭、康橋水岸、左岸華庭、領(lǐng)秀華城、風(fēng)尚100等。具休情況詳見以下表格:小區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)價(jià)格規(guī)劃布局環(huán)境設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)碧水豪庭交通便利，位于民生街和青年路的交匯處，白浪河畔，臨近新人民公園、風(fēng)箏廣場(chǎng)。3000元起價(jià)為成功人上打造生態(tài)景觀豪宅。布局以點(diǎn)式和行列高層結(jié)合，較為靈活，五棟板式，三棟點(diǎn)式，坐擁地勢(shì)，雄踞河畔。依托=人開敞式生態(tài)公園，落海豪庭的綠化景觀和白浪河50米的綠化生態(tài)休閑長(zhǎng)廊融為-體。戶型ifti積以130m2至300nV為主、超大客廳，觀景陽(yáng)臺(tái)。丿隸橋水岸東風(fēng)大街與虞河路交匯處南側(cè)，臨近城區(qū)的商業(yè)中心,交通便利，牛活便利。3000元起價(jià)高級(jí)住宅。五棟板式，兩棟點(diǎn)

5、式高層住宅,行列式布置。張面河和虞河特有的二水交融的景觀與小區(qū)的綠化結(jié)合，景觀系統(tǒng)完善。戶型血積較人，層高3米，大而積的落地玻璃，觀景凸窗，獨(dú)有的人血積陽(yáng)光浴室，地板米暖。左岸華庭位于路和福壽街的交匯處，處于新城商業(yè)圈。2780元起價(jià)大型的居住區(qū)，“仁、義、禮、樂(lè)”四個(gè)園區(qū)組團(tuán)。依托兩側(cè)的虞河公園,組團(tuán)綠化為主。戶型面積以130m2至160m?為主。領(lǐng)秀華城北臨健康東街，西側(cè)為鶯飛路東側(cè)為濰州路。2800元起價(jià)一棟點(diǎn)式高層組團(tuán)級(jí)設(shè)計(jì)，豐富視覺(jué)層次。景觀系統(tǒng)較為完善，景觀優(yōu)良。戶型面積多樣，滿足不同層次的人群需求。風(fēng)尚100位于勝利西街，處于濰坊第一商圈，毗鄰中百商廈、溫州商貿(mào)城。30

6、00元起價(jià)屋頂花園Sohu精裝修小戶型，一室一廳一衛(wèi)，擁有居家辦公生活。三、項(xiàng)目分析（-）項(xiàng)目概況山東紡織職業(yè)學(xué)院（老校區(qū)）位于濰坊市奎文區(qū)。東臨新華路，南為新元孚置業(yè)有限公司。西側(cè)為農(nóng)科院，北側(cè)為陳家村、工業(yè)干校。地塊規(guī)劃平整，往西一公里即濰坊市政府辦公人樓和市民廣場(chǎng)。項(xiàng)目地塊總面積11公頃，平整無(wú)起伏，南北約480米，東西最寬處為360米。（-）規(guī)劃區(qū)發(fā)展的優(yōu)劣分析1、現(xiàn)狀存在的主要問(wèn)題周邊的建筑距離離規(guī)劃用地邊界較近，規(guī)劃高層建筑對(duì)周邊住宅的影響比較大規(guī)劃用地周邊可以利用的景觀資源不多用地沿路界面少，小區(qū)出入口的開設(shè)有較大的局限2、潛在優(yōu)勢(shì)規(guī)劃區(qū)位于濰坊市屮心區(qū)核心區(qū)，交通便捷

7、，位置十分優(yōu)越周邊配套服務(wù)設(shè)施齊全，生活方便規(guī)劃區(qū)西北東三面都為學(xué)院，文化氛圍較好新華路和東風(fēng)東街交叉點(diǎn)形成城市節(jié)點(diǎn)，有利于小區(qū)形象的營(yíng)造用地內(nèi)綠化較好，高大喬木和花園可以部分保留四、消費(fèi)者定位&項(xiàng)目定位消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真IE滿足消費(fèi)者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。對(duì)濰坊可能的消費(fèi)群研究：1、事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn)其身價(jià)。預(yù)計(jì)：房型耍求四室二廳以上，配有停車