某地產(chǎn)項目策劃案

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1、某地產(chǎn)項目策劃案第一部分：項目分析一、項目概況二、項目的優(yōu)為勢分析（-）項冃的優(yōu)勢分析（二）項目的劣勢分析三、項冃的SWOT分析及相應(yīng)營銷對策（一）項目的SWOT矩陣分析（-）相應(yīng)營銷對策第二部分：項目定位一、項目目標(biāo)市場定位二、項目目標(biāo)客戶群定位三、項冃物業(yè)形象定位第一部分：項目分析一、項目概況觀海臺項目是由深圳屮建(蛇口)發(fā)展有限公司：11資興建的商品住宅項冃?，F(xiàn)根據(jù)有關(guān)圖文資料及實地調(diào)查結(jié)果整理其概況如下：觀海臺項目概況一覽表序號項目內(nèi)容格式的：頁腳〕1地理位置南山商業(yè)文化中心區(qū)28號地塊2占地面積37415.2M23建筑面積133

2、218.27M24面積分布商業(yè)面積(5910M2),住宅面積(102450.3M2),肉菜市場(1500M2),社區(qū)服務(wù)中心(300M2),托兒所(600M?),居委會(100M2)5建筑規(guī)模9棟27座6建筑風(fēng)格新古典主義7建筑結(jié)構(gòu)住宅部分鋼混剪力墻，群樓框架結(jié)構(gòu)8建筑類型小高層、高層結(jié)合，一梯2~4戶9層數(shù)由南向北9、12、18層10戶數(shù)913戶11車庫及車位花園式車庫，共618個車位12戶型及面積2房2廳~5房2廳面積:80.61平方米?327.03平方米13主導(dǎo)戶型2房2廳、3房2廳、4房2廳14主導(dǎo)面積105-170平方米15園林

3、規(guī)劃中式園林風(fēng)格庭園廣場、雕塑、疊水、園林綠化16工程進(jìn)度2001年1()月15日開工，現(xiàn)已封頂,2003年竣工入伙。17周邊交通1)緊鄰規(guī)劃小的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、壞東路、環(huán)南路、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。2)公交建設(shè)落后，附近目前尚無大巴上落站，乘車往返市區(qū)非常不便。3)口前經(jīng)后海路的公交線路較多，但從項冃步行至車站約需10——15分鐘。18社區(qū)配套1)周邊地區(qū)冃前配套分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè)施，如海雅百貨、北師人附小、海珠城酒樓、南汕醫(yī)院、南汕郵電局、南油文體中心等等。2)根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，片區(qū)還將有展覽中心、金融中心、體育中心、信息中心、

4、文化廣場等。19周邊景觀東面：一覽無遺開闊海景；J南面：近有小區(qū)綠化、水景，遠(yuǎn)有高尚小區(qū)規(guī)劃景觀；西南：冇規(guī)劃中學(xué)校及運動場景觀；北面：中心區(qū)際展覽中心景觀。20周邊環(huán)境小區(qū)周邊目前為填?？盏丶敖ㄖさ兀＞百Y源豐富，永續(xù)無遮擋，遠(yuǎn)眺可見香港、華僑城、世界之窗等秀麗景象。21會所設(shè)施游泳池、健身房、網(wǎng)球場、茶藝?yán)?、棋牌閣、晨跑道、書畫廊、二、項目優(yōu)劣勢分析(-)項目優(yōu)勢分析依據(jù)項R現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示，本項FI擁有自身的一些優(yōu)勢，具體而言，主要有以下幾方面：1、地處南山文化中心區(qū)，易受市場關(guān)注南山商業(yè)文化屮心區(qū)東區(qū)未來將建成21世紀(jì)最

5、具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。項H位于南山商業(yè)文化中心區(qū)景觀絕佳地段，優(yōu)勢不言而喻。隨著南山區(qū)的發(fā)展、西部通道的建設(shè)，以及周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)的不斷完善，該區(qū)的升值潛力將日益顯現(xiàn)。2、瀕臨深圳灣，海景資源豐富項目東面緊鄰深圳灣，空氣質(zhì)素好，環(huán)境優(yōu)美，永享無敵海景。是項目的獨特優(yōu)勢和賣點。3、高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模項目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有：蔚藍(lán)海岸、招商海月、浪琴嶼、藍(lán)月灣畔、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、保利城、西海灣花園等。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心，在南山以至深圳都具有相當(dāng)?shù)闹?。高尚濱海社區(qū)已初具規(guī)模。這對二次置業(yè)者將產(chǎn)牛極大的吸引

6、力。帶格式的：縮進(jìn)：左側(cè)：1.71字符，編號+級別：1+編號樣犬：1,2,3,…+起始編號:1+對齊方式：左側(cè)+對齊位置:2&5磅+制表符后于:49.5磅+縮進(jìn)位賢：49.5磅，制表位：3.71字符,列表制表位+不在5.14字符4、相對鄰近樓盤,本項目的位置是社區(qū)組團內(nèi)最好的木項目東面與海相鄰，北面與規(guī)劃中的展覽屮心一路Z隔。南而是安靜的高尚住宅小區(qū)，道路通暢而不嘈雜，配套齊全而不靠近。視野開闊無遮擋。在社區(qū)組團內(nèi)的位置優(yōu)勢非常明顯。5、新古典建筑風(fēng)格，半圍合布局，庭院式組團，中式園林在片區(qū)獨樹一幟項目采用半圍合式布局及庭院式組團，像一個

7、巨大的四合院,營造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺。為住戶提供了良好的交流空間和平臺，體現(xiàn)了以人為本的規(guī)劃理念。將溫馨、舒適提升到最高層次。本項目建筑風(fēng)格獨特，規(guī)劃以自然為木色的屮式悠閑庭園。使生活在本小區(qū)的住戶可以放松心情，陶冶性情。本項忖的獨特風(fēng)格將成為中心區(qū)樓盤中一道亮麗的風(fēng)景。6、實用性強.利用率高的中式功能性水景園林FT前市場上樓盤的園林設(shè)計大部分是以滿足觀賞為主的風(fēng)帶格式的:編號+級別：1+鈿號樣式：1,2,3,…+起始編號：6+對齊方式：左側(cè)+對齊位置：17.95磅+制表符后于：53.95磅+縮進(jìn)位置：53.95磅帶格式的：編號

8、+級別：1+編號釋式：1,2,3,…+起始編號：6+對齊方式：左側(cè)+對齊位直：17.95磅+制表符后于：53.95磅+縮進(jìn)位置：53.95磅帶椎式的：編號+級別：1錨號肄式：1,2,3,…+起