某某住宅項(xiàng)目花園策劃提案

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1、洪都花園（暫名）全案策劃提案本案的地塊現(xiàn)狀：1.建設(shè)地點(diǎn)：西起規(guī)劃道路，北至洪塘拆遷安置塊，南至規(guī)劃道路，東至西外環(huán)路。西側(cè)為創(chuàng)業(yè)園區(qū).2.基地現(xiàn)狀：農(nóng)田，河流，民宅3.總用地面積:161800m2基于開發(fā)商的立場(chǎng)一一拿到土地后的自然思考：1.地塊極不成熟，人氣難以聚集一一以商業(yè)聚人氣2.緊鄰安置房，對(duì)檔次提升不利一一建別墅提檔次1.距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便一一冃標(biāo)客戶群為寧波有車族創(chuàng)業(yè)園白領(lǐng)慈溪余姚等地進(jìn)城者即，總體泄位思路為：以商業(yè)聚集人氣，以別墅做點(diǎn)綴，以多層創(chuàng)效益.針對(duì)以上思路白龍瑞獅的觀點(diǎn)：觀點(diǎn)之一：本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是吻合競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀和市場(chǎng)趨勢(shì)的；

2、觀點(diǎn)之二：本案市場(chǎng)形象定位和目標(biāo)消費(fèi)者定位是與產(chǎn)品設(shè)計(jì)脫節(jié)的.我們的觀點(diǎn)由何而來？或者說支持我們觀點(diǎn)的論據(jù)是什么？如果，我們的觀點(diǎn)是正確的，那么，本案面臨的問題應(yīng)該如何解決一一如何確立市場(chǎng)形象定位和目標(biāo)消費(fèi)者定位？應(yīng)用什么樣的推廣銷售策略來贏得項(xiàng)目的成功？以下既是白龍瑞獅關(guān)于以上問題的詳細(xì)闡述白龍瑞獅策略展示一.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析二.主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析三.目標(biāo)消費(fèi)群體分析四.市場(chǎng)形象定位五.推廣策略六.園林景觀建議七.產(chǎn)品修正意見（略）一.投入產(chǎn)出預(yù)估一.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析A、基本數(shù)據(jù)匯總：1.2003年住宅總體供應(yīng)量：230萬平方米（此數(shù)據(jù)前提為商品房預(yù)

3、售門檻提高，導(dǎo)致部分樓盤延遲到2004年推出.）2.2003年住宅市場(chǎng)需求量：170萬平方米（房產(chǎn)交易中心資料）3.房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（圖1,圖2）寧波房地產(chǎn)銷售價(jià)格經(jīng)過連續(xù)三年的飆升，已由2001年底的均價(jià)2962元/平方米上升2003年6月份的4137元/平方米.雖然仍保持著增長(zhǎng)勢(shì)頭，但增長(zhǎng)幅度明顯放緩.4.房地產(chǎn)版塊分布至2003年寧波房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域出現(xiàn)明顯的版塊劃分，除市中心區(qū)域外，基本可分為江東東擴(kuò)版塊海曙環(huán)城西路版塊鄭州區(qū)版塊江北版塊和新三江口版塊市屮心版塊：泛指市三區(qū)一類地段，及比較接近一類地段的個(gè)別區(qū)域，此版塊內(nèi)商業(yè)辦公蜚圍濃厚，配套

4、設(shè)施十分完善.典型樓盤：案名所在地段開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面積香榭麗舍望京路永壽街銀鑫房產(chǎn)多層小高層高層48000龍灣銀都護(hù)城河畔寧房股份高層68400麗江新都華嚴(yán)街新都置業(yè)小高層高層38000城市晶華華嚴(yán)街亨潤(rùn)置業(yè)高層65000名江新都白丈路鎮(zhèn)安街沢達(dá)房產(chǎn)高層32000錦地水岸二期琴橋東錦地房產(chǎn)高層45000理想家園曙光路中山東路甬城房產(chǎn)咼層30000江東東擴(kuò)版塊：泛指世紀(jì)大道附近，處于寧波市未來規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，具有較大升值潛力.典型樓盤：案名所在地段開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面積楓丹馨園桑田路中建房產(chǎn)高層26000常青藤二期新明樓公園交通房產(chǎn)

5、綜合193400盛世東方中山華庭旁三星置業(yè)高層豪宅80000星河晨光興寧路和滄海路富豪房產(chǎn)多層、高層499000光芒再現(xiàn)世紀(jì)大道西新恒德小高層、高層331080海曙環(huán)城西路版塊：泛指環(huán)城西路周邊地塊，處于寧波成熟居住區(qū)內(nèi)，各項(xiàng)配套設(shè)施相對(duì)完口O典型樓盤:案名所在地段開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面積榮安世家尹江路榮安集團(tuán)高層47000榮安佳境寶善路南榮安集團(tuán)多層108000馨都麗園北路中房多層、小高層170000柳汀春曉二期好又多西側(cè)宏基房產(chǎn)多層28000天一家園四期環(huán)城西路聯(lián)合房產(chǎn)多層38000鄭州區(qū)版塊：既鄭州中心區(qū)版塊。典型樓盤：案名所在地段開發(fā)商產(chǎn)品類型總

6、建筑面積東湖花園一-期麥德龍對(duì)而雅戈?duì)栔脴I(yè)多層、高層、小高層、別墅495000萊恩河畔錢湖北路華泰房產(chǎn)小高層、高層135000金灣華庭四明區(qū)4#地塊寧興房產(chǎn)多層、小高層119700半島名邸天童北路光大置業(yè)多層、小高層559000碧云天四明路和天童路鴻德房產(chǎn)多層50000江北版塊：即處于江北地區(qū)，除去姚江附近的區(qū)域。典型樓盤：案名所在地段開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面積北岸琴森原鋼鐵廠浙電房產(chǎn)小高層、高層294000外灘花園人民路和咸寧街銀億房產(chǎn)江景豪宅110379同方杰座人民路和咸寧街同方房產(chǎn)高層51000國(guó)際村二期小高層31000桃源四期通途路北側(cè)市政房產(chǎn)多層

7、、小高層16000新三江口版塊：即姚江版塊，因其形似三江口，再加上市政府三江六岸文化長(zhǎng)廊工程的實(shí)施,給這個(gè)版塊賦予了較為濃厚的文化氣息。典型樓盤：案名所在地段開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑而積青林灣一期環(huán)城西路和環(huán)城被北路寧房股份多層、小高層280000天水家園姚江和育才路天水置業(yè)多層、高層、聯(lián)排315000錦江年華二期雙東路天地房產(chǎn)多層260000塞納麗景環(huán)城北路和江北大道輝江房產(chǎn)多層124400綜合統(tǒng)計(jì)，今年寧波將有40余個(gè)樓盤推出，其中近30個(gè)樓盤為純高層或高層住宅混合項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量超過100萬平方米；接近60%的樓盤走高檔產(chǎn)品路線，其主力面積為130-1

8、80平方米，供應(yīng)區(qū)域以市屮心版塊和江東版塊為主；多層住宅所占比例逐漸減少，且主要