福貴園策劃報(bào)告

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1、福貴園策劃目錄市場(chǎng)篇一、遮山鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢(shì)二、客戶來(lái)源產(chǎn)品篇一.項(xiàng)H概況二.項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)三.項(xiàng)目周邊配套情況四.項(xiàng)目分析行銷篇一.總體策略二?調(diào)價(jià)策略市場(chǎng)篇一、遮山鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢(shì)遮山鎮(zhèn)位于河南鎮(zhèn)平縣東部11公里處，312國(guó)道、寧西鐵路橫穿全境，東隔潦河與臥龍區(qū)土村鄉(xiāng)相望，西南與彭營(yíng)鄉(xiāng)相鄰，西北與柳泉鋪接壤。全鎮(zhèn)轄夏莊村、羅莊村、馬營(yíng)村、小蘇莊村、朱崗村、中其營(yíng)村、張灣村、鐵匠莊村、孔營(yíng)村、倒座堂村、韓溝村、陳溝村、白溝村、陳善崗村、王溝村、東魏營(yíng)村、東楊莊村17個(gè)行政村，179個(gè)村民小組，人口33187人，耕地42707畝。全鎮(zhèn)平原、丘

2、陵、山地面積各占三分之一，素稱“山上是銀行，山下是糧倉(cāng)”。有豐富的建材、石材、白云巖礦產(chǎn)資源，具有生態(tài)條件多樣性、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)多樣性、礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚等優(yōu)勢(shì)。南陽(yáng)城區(qū)的擴(kuò)張，遮山做為南陽(yáng)與鎮(zhèn)平的橋梁作用也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，成了眾多企業(yè)置業(yè)創(chuàng)業(yè)的首選地。由于遮山區(qū)位優(yōu)勢(shì)的顯現(xiàn)和入駐企業(yè)的增多，遮山鎮(zhèn)的地產(chǎn)也開(kāi)始發(fā)展起來(lái)了。遮山鎮(zhèn)目前有三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，南陽(yáng)仲景國(guó)際養(yǎng)生城，朱崗錦玉城（新型農(nóng)村社區(qū)）和福貴園。南陽(yáng)南陽(yáng)仲景國(guó)際養(yǎng)生城主要強(qiáng)調(diào)養(yǎng)生和休閑，質(zhì)量高，配套設(shè)施好，面向南陽(yáng)及周邊的富余階層，但房?jī)r(jià)高。朱崗錦玉城（新型農(nóng)村社區(qū)）房?jī)r(jià)格低，面積大

3、，質(zhì)量差。二、客戶來(lái)源主要是園區(qū)內(nèi)目前入駐的七家企業(yè)，及項(xiàng)目周邊10公里輻射區(qū)需要購(gòu)房的農(nóng)民。產(chǎn)品篇一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于位于鎮(zhèn)平縣遮山鎮(zhèn)東側(cè)地段，溫州循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)?；啬相?12國(guó)道，北距寧西鐵路貨運(yùn)線不足2公里，東臨園區(qū)規(guī)劃區(qū)間路，西側(cè)緊靠園區(qū)40米寬主干道，交通條件便利，地理位置優(yōu)越。規(guī)劃總用地114.44畝，實(shí)際占地75.33畝，功能以居住為主，同時(shí)有一些配套公建等。二、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)1.項(xiàng)目占地面積：76293.75平2?總建筑面積：121895.88平3.住宅面積:82106.58平4.車庫(kù)及儲(chǔ)藏室面積:12040.6

4、2平5.商鋪面積：17263.08平6.酒店公寓:10485.67平6.綠地率：30%3.容積率：2.4274.地上車位：1036個(gè)三、項(xiàng)目周邊配套情況：1?項(xiàng)目周邊企業(yè)：園區(qū)內(nèi)七家企業(yè)，能提供豐富的就業(yè)機(jī)會(huì);1.銀行：距信用社2公里；2.醫(yī)院：距遮山鎮(zhèn)醫(yī)院2公里；4?交通：緊鄰312國(guó)道，出門比較方便。四、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目SWOT分析：該項(xiàng)目分為兩部分：1、做為配套設(shè)施向園區(qū)內(nèi)企業(yè)出售：S（優(yōu)勢(shì)）1、項(xiàng)口與園區(qū)主干道直接相連，且同處于312國(guó)道北側(cè)，方便園區(qū)金業(yè)員工住宿和就餐；2、園區(qū)企業(yè)在入駐時(shí)，園區(qū)辦公室要求企業(yè)不能規(guī)劃職工

5、宿舍和餐廳；3、企業(yè)員工集中居住，便于企業(yè)集中管理。0（機(jī)會(huì)）1、對(duì)于園區(qū)內(nèi)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，園區(qū)周邊暫無(wú)與本項(xiàng)目相似的小區(qū)，本項(xiàng)目是唯一可選之處；2、項(xiàng)目位于遮山鎮(zhèn)機(jī)電產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，廣為人知。2、作為地產(chǎn)向周邊村民岀售:W（劣勢(shì)）1、園區(qū)內(nèi)企業(yè)買職工宿舍時(shí)，一次性投入成本較大；2、對(duì)家在周邊的員工吸引力較小。T（威脅）1、園區(qū)內(nèi)企業(yè)可能以建辦公樓為名，自建職工宿舍；2、若本小區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，企業(yè)可能會(huì)在周邊村莊租地建房。S（優(yōu)勢(shì)）1、項(xiàng)目距園區(qū)較近，可以提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)；2、園區(qū)內(nèi)企業(yè)相對(duì)集中，為項(xiàng)目商業(yè)提供更多的消費(fèi)群體.3、園區(qū)山進(jìn)一步發(fā)

6、展，可作為周邊4個(gè)村的回遷房。0（機(jī)會(huì)）1、隨著園區(qū)的發(fā)展，小區(qū)企業(yè)職工住戶增多，小區(qū)人氣變旺，會(huì)吸引周邊屈民前來(lái)購(gòu)房。W（劣勢(shì)）1、項(xiàng)目距離遮山鎮(zhèn)較遠(yuǎn)；2、項(xiàng)目和朱崗錦玉城相比沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，質(zhì)量也沒(méi)太大優(yōu)勢(shì)；3、周邊村民擁有耕地且農(nóng)村宅基地便宜，不太習(xí)慣多層或高層建筑；4、夏天該區(qū)域拉閘限電，會(huì)給高層住戶帶來(lái)不便。T（威脅）1、新農(nóng)村建設(shè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶減少。（二）定價(jià)分析：（空白點(diǎn)分析）定價(jià)策略黴/、國(guó)際仲聶,養(yǎng)生魏2008社歴20001000（三）建設(shè)進(jìn)度分析（需求導(dǎo)向型）年度企業(yè)力神華晨康衛(wèi)電器聯(lián)東電機(jī)雙冠生物正大鋼構(gòu)多美奇本地工

7、人外來(lái)務(wù)工本地1】人外來(lái)務(wù)工m外來(lái)務(wù)工本地工人外來(lái)務(wù)工本地工人外來(lái)務(wù)工本地工人外來(lái)務(wù)工外來(lái)務(wù)工201340151555000000000020145530155530303030303030303030其中2014年為預(yù)計(jì)人數(shù)可以看出園區(qū)2014年預(yù)計(jì)總?cè)藬?shù)為：455人，其屮外來(lái)務(wù)工人員為：235人，按一套房了住6個(gè)職工,共需要40套房子，六層一梯兩戶，共需要4棟房子。房屋的建設(shè)進(jìn)度應(yīng)該與企業(yè)招商同步進(jìn)行。（四）總結(jié)通過(guò)以上三種分析方法，我們可以看出福貴園的銷售應(yīng)該以園區(qū)內(nèi)企業(yè)為主，價(jià)格在1400元---到2200之間?？梢詢?yōu)先建設(shè)

8、商業(yè)部分，職工宿舍建設(shè)應(yīng)該和園區(qū)內(nèi)的企業(yè)入駐同步進(jìn)行，商品房部分應(yīng)該緩建少建。如果考慮到園區(qū)規(guī)劃內(nèi)4個(gè)村莊的拆遷，則福貴園可按需建設(shè)冋遷房。行銷篇一、總體策略入市良機(jī)：結(jié)合本案的實(shí)際情況，推案的時(shí)間宜定在5月中旬，五月份為房產(chǎn)旺銷期，