海韻明珠策劃案

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1、海韻明珠策劃案目錄刖言市場篇、本案面臨的市場特征二、消費者的調(diào)查三、本案及周邊市場情況的調(diào)查四、價格的調(diào)查產(chǎn)品篇、產(chǎn)品定位二、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析三、對產(chǎn)品的建議四、產(chǎn)品的指標建議五、銷售篇、總體銷售策略二、銷售價格策略三、付款方式策略四、銷售預測五、銷售造勢六、銷售準備工作廣告篇一、推廣時機建議二、推廣總體策略三、總體形象定位四、包裝重點五、廣告總體預算六、媒體建議七、立體化市場推廣建議環(huán)境篇市場篇房地產(chǎn)業(yè)是一個風險與機會并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從眾多的市場現(xiàn)象中分析找出消費者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)。一、項目概況及策劃

2、建設目標1、位置與環(huán)境(1)項目位置：坐落于皺魚圈唯一商業(yè)核心區(qū)域，地理位置極佳。(2)交通：便利?暢通(3)環(huán)境：鬧中取靜、鶴立雞群(4)教育:⑸2?樓盤定位:在皺魚圈商業(yè)核心區(qū)域建成一個環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高，園林綠化首屈一指的高檔次?高品質(zhì)的多層及小高層電梯組式住宅群。(6)功能定位：自住及投資(7)客戶定位：1、皺魚圈核心商業(yè)區(qū)域內(nèi)的本地及外地經(jīng)商者2、對老區(qū)有感情的本地居民3、具有投資需求的客戶4、樓盤概況：(1).主體建筑為多層及小高層電梯公寓。總建筑面積43000平方米，層數(shù)6-12層結構上采用框架剪刀墻結構。(2)注打戶型：面積40平方米(%),80平方米(%)

3、,100平方米(％)(3)綠化率?容積率.建設密度二、市場機會點分析(一)皺魚圈住宅市場背景分析2010年4月6日，國家發(fā)改委批復“沈陽經(jīng)濟區(qū)”為國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)。至此，“沈陽經(jīng)濟區(qū)”成為繼上海浦東、天津濱海新區(qū)之后，國務院批準設立的第八個國家綜合配套改革試驗區(qū)，皴魚圈成為兩人國家級戰(zhàn)略唯一程加區(qū)域。另一項國家戰(zhàn)略即國務院于2009年7刀1LI正式批復的《遼寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃》，即“五點一線”的發(fā)展戰(zhàn)略。鈑魚圈正在迎來雙重的發(fā)展機遇。之于“沈陽經(jīng)濟區(qū)”，堿魚圈是環(huán)渤海城市群唯一的海洋門戶，目前正在承載著沈陽經(jīng)濟區(qū)80%的海運量，是沈陽經(jīng)濟構成的重要組成部分。同時

4、，作為“五點-?線”的關鍵環(huán)節(jié)，隨著皺魚圈正的全面擴容再升級，國內(nèi)省內(nèi)大量一線開發(fā)商紛紛涌入，皺魚圈的的房地產(chǎn)市場競爭空前激烈：但通過觀察我們發(fā)現(xiàn)皺魚圈房地產(chǎn)開發(fā)存在著這樣一個特點：一方面是新區(qū)商品房總體開發(fā)量巨大，但由于配套設施等原因造成積壓情況嚴重，即使銷售也多為外地人作為長期投資為目的購買；另一方面是老區(qū)尤其是核心區(qū)域商品房有效供應相對不足，而隨著近兩年房地產(chǎn)價格的快速上漲，本地消費者買不到或買不起所需的房子。在這種市場條件下，我們只有切實的從市場的需求出發(fā)，從消費者的需求出發(fā)，找出市場機會點、空白點，進行差異化營銷，才能在競爭中取勝。3、差異化營銷成為占領市場的有效辦法房

5、地產(chǎn)營銷之根本，就是要找出市場的空白點、機會點，為項目樹立鮮明的風格特色，與其它項目形成區(qū)隔，從而減少競爭，占領市場。人無我有，而“我有”若為市場所需，“我”就占領了市場。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費者屮引起了轟動，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價格發(fā)售。比如：“萬隆廣場”等，萬隆看準了核心商區(qū)市場上沒有大型的綜合體及商業(yè)項目，同時在該區(qū)域又大量存在有這種需求的消費者，市場出現(xiàn)了供需不平衡的空白點，進而去開發(fā)滿足這種需求的項目，再配以各自不同的風格進行營銷，最終贏得了市場。2、挖掘項目潛力，實現(xiàn)等值營銷，將成為我們營銷的主體思路我們與萬隆處在同一區(qū)位

6、、不同檔及用途，因為挖掘潛力的程度不同，其最終結果也會大不相同。萬隆的房子其本身地理位置價值并不比我們好多少，但由于開發(fā)商對其潛在商業(yè)價值進行了大力的挖掘，使其最終實現(xiàn)了市場價值的最大化，這說明，只有挖掘出項目的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。隨著越來越多的開發(fā)商認識到等值營銷的重要性，未來，等值營銷將成為房產(chǎn)營銷總趨勢。3、本案面臨的市場特征1、總體量偏小，戶型多，定位不明確400戶的總量，具有從40-180平方米超過10個以上的戶型，表面上是要滿足客戶多樣化的需求，但同時也造成了定位不準確，銷售目標不明晰的后果3、從已經(jīng)銷售的房源看，多層40米小戶型熱銷，60-120

7、米中戶型暢銷，大戶型緩銷。4、購買群體階層明顯多層購買主體為附近企業(yè)商業(yè)主，本地原居民，目前的購房主體為屮高及工薪階層。年齡多為實力一般的中青年人，該階層購買者主要特征是對小區(qū)品質(zhì)要求不高。5、客戶對總價及首付均敏感單價說明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價（月還款）反映了真實的客戶的經(jīng)濟實力，首付高低決定了客戶是否能購買。在當今的年輕人中，月供還得起但首付交不起的大有人在！7競爭空前激烈兒乎每一個樓盤都有強勁的對手，較量集中在綜和品質(zhì)性價比于廣告，開發(fā)商的首要任務不是賺取暴利，而是先能夠讓市