美食街策劃（精）

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1、【榮興民俗文化美食街】推廣提案目錄:■、2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、遂寧商業(yè)物業(yè)分析三、項(xiàng)目理解及定位四、建築部分產(chǎn)品建議及定位五、推廣策略研究5?1、推廣模式及時(shí)間安排5?2、推廣主題研究及確認(rèn)六、各推廣階段的工作細(xì)化6-1、導(dǎo)入/預(yù)熱期6-2、6-3、引爆（開盤）6-4、持銷期七、銷售策略及安排八、建立完善的物業(yè)管理九、招商第一章：2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀調(diào)空、土地拍賣、銀行緊縮、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇將成為2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)“行動(dòng)準(zhǔn)則”。遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向：1、遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化（中心近郊激烈碰撞）隨著土地成本的上漲，產(chǎn)品造價(jià)的提高，市場(chǎng)的大量需求使得城北、河

2、東、工業(yè)園區(qū)等地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)有突破性的發(fā)展前景。雖然有較大的開發(fā)空間但是并存激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此“郊區(qū)市場(chǎng)”將成為遂寧房地產(chǎn)的一支主力軍團(tuán)，登上遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)。2、樓盤“個(gè)性化”2004年新樓盤無論產(chǎn)品還是市場(chǎng)定位上皆少了對(duì)“老盤”的傳承，多了幾分創(chuàng)新多了幾分個(gè)性。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化租個(gè)門面擺張桌子就可以把房子賣完的時(shí)代已經(jīng)過去，單梯樓將被花園小區(qū)所替代，小規(guī)模變成大規(guī)模，要在市場(chǎng)（客戶）挑剔的眼光中生存。將出現(xiàn)春秋雄風(fēng)，戰(zhàn)國群雄的局面。4、產(chǎn)品規(guī)?；?，品牌化。品牌=品質(zhì)+廣告。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在矛盾中生存。現(xiàn)在的市場(chǎng)可以說是一個(gè)比規(guī)模，看品牌的市場(chǎng)，只有從規(guī)模上、品牌上

3、強(qiáng)強(qiáng)岀手，鑄造一流的產(chǎn)品打動(dòng)消費(fèi)者。讓市場(chǎng)了解企業(yè)、了解你的產(chǎn)品。5、房地產(chǎn)“市場(chǎng)營銷”比重的上升專業(yè)的眼光看問題是取勝的關(guān)鍵，從產(chǎn)品的構(gòu)思到生產(chǎn)產(chǎn)品再到產(chǎn)品的銷售。每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開營銷，無論是小樓盤還是大樓盤要想從市場(chǎng)中脫穎而出，真正做到價(jià)值最大化，比如2004年所面市的每一個(gè)樓盤或多或少都在市場(chǎng)上露露面做一做宣傳?？梢娛袌?chǎng)營銷所占比例不斷的上升。&市場(chǎng)對(duì)服務(wù)的需求（物業(yè)管理的提升）從過去的沒有物業(yè)管理到簡單的管理到現(xiàn)在的專業(yè)物業(yè)管理公司,從基本安全到全新呵護(hù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將成為2005年消費(fèi)者選擇物業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵因素。商品房開發(fā)走向“集約經(jīng)營”,產(chǎn)品呈現(xiàn)“精品化”隨著住房

4、消費(fèi)主體的改變，開發(fā)商的理性化程度大為提高，房地產(chǎn)開發(fā)由過去的粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，以往大行其道的單體開發(fā)逐漸被小區(qū)建設(shè)取代。為滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)住房由過去只追求“居者有其屋”的簡單需求轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前更加注重質(zhì)量、環(huán)境、智能的“居者優(yōu)其屋”的更高層次的需求，開發(fā)商們普遍增強(qiáng)了精品意識(shí)，精品小區(qū)無一不是從“以人為本”、“人與自然”的角度出發(fā)，充滿了對(duì)居住者全方位的關(guān)懷,同時(shí)，也代表了遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。第二章：遂寧商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)地產(chǎn)需要宏觀調(diào)控：商業(yè)地產(chǎn)以“地段論”影響地產(chǎn)界數(shù)年，2005年商業(yè)面積的大幅度上升，將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫；商業(yè)物業(yè)提升空間較小，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己的商業(yè)只有

5、從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；有待有關(guān)部門進(jìn)行宏觀調(diào)空。遂寧商業(yè)地產(chǎn)幾大特點(diǎn):A:商業(yè)物業(yè)面積大幅度增加;B:商業(yè)物業(yè)空置比例上升；C：商業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂；D:規(guī)模較小，投資升值空間小;E:商業(yè)物業(yè)管理檔次較低；F:本地投資商業(yè)力度較弱；G:產(chǎn)品本身檔次較低；H:產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)落后;I：地方招商力度較弱;第三章：項(xiàng)目理解及定位榮興怡景（裙樓部分）：命名方案：A：榮興民俗文化美食街說明：定位“準(zhǔn)確度及范圍的大小”決定了物業(yè)上市后的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目理解:榮興民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交匯處，渠河公園旁（城監(jiān)大廈和建設(shè)大廈之間）。距離西山森林風(fēng)景區(qū)僅400

6、余米。前擁渠河綿延千里秀美水岸風(fēng)景，近臨風(fēng)光無限的渠河公優(yōu)劣勢(shì)分析:項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（S）:A：地理位置;B:交通便捷;C：產(chǎn)品風(fēng)格的創(chuàng)新（注：見后“建筑部分產(chǎn)品建議”）；D:定位優(yōu)勢(shì)（民間風(fēng)味美食）做“具有規(guī)模和檔次的特色餐飲”；E:消費(fèi)群體；考慮到后期的業(yè)態(tài)運(yùn)作，項(xiàng)目及周邊匯集了許多高收入者（如：各市政單位，各小區(qū)業(yè)主等）。F：項(xiàng)目配套（大約3000平方米的餐飲廣場(chǎng)）；G：專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理，真正的理財(cái)管家。（商業(yè)部分：個(gè),性物業(yè)管理）；項(xiàng)目劣勢(shì)（W）：A：商業(yè)氛圍較淡；B：操作引導(dǎo)難度較大（推廣費(fèi)用較高）；C:人流量?。ê笃诘恼猩坦ぷ麟y度大）；項(xiàng)目定位：榮興怡景（裙樓部分）：產(chǎn)品

7、檔次定位：中高檔方案：［具有規(guī)模和檔次的特色餐飲］［民間風(fēng)俗文化美食］理由:A:通過對(duì)2004商業(yè)分析，2005年將岀現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究;所以需要有規(guī)模oB:搜索整個(gè)遂寧市沒有一個(gè)地方餐飲是純主高檔次，規(guī)模在5000平方米以上，更不用說特色餐飲;是遂寧市餐飲的空白區(qū)。C:本項(xiàng)目區(qū)域匯集了較多的高收△消費(fèi)群體（比如：各小區(qū)業(yè)主、各市政單位、各公共活動(dòng)場(chǎng)所“體育館、圖書館、宋瓷博物館、渠河公園”活動(dòng)人群等。他們將成為中高檔次餐