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《住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成及防范【銀行管理畢業(yè)論文下載】》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、銀行管理論文■住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成及防范一、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成1?由借款人弓I發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于借款人不遵守合同約定的按期還貸而導(dǎo)致銀行利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)中最常見的。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無丿J償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。我國正處于就業(yè)壓力的高峰，勞動力的相對過?，F(xiàn)象將在一定吋期內(nèi)存在；加上人們選擇工作的觀念也在發(fā)生變化，伴隨著勞動用工制度的深化改革和企業(yè)經(jīng)營狀況的起伏變化等，這些都會
2、影響借款人收入的穩(wěn)定，從而影響還款計(jì)劃的順利執(zhí)行。我國目前對借款人的審査主要是靜態(tài)審査，而不是過程或動態(tài)審查；主要審查借款人借款時(shí)的還款能力，也就是貸款時(shí)的把關(guān)，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，商業(yè)銀行對樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難。并且，我國目前還沒有對職工個(gè)人的資信狀況調(diào)查和評估的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行很難對借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確的定量判斷。二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原
3、來的按揭購房行為，而利用尙需償還商業(yè)銀行的借款,再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，也就是所謂的“理性違約”。這種風(fēng)險(xiǎn)對銀行的損害更大。房地產(chǎn)行情上漲時(shí)，這種情況一般不會發(fā)生。但房地產(chǎn)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的周期性，我國房地產(chǎn)同樣也要遵循這個(gè)規(guī)律。三是個(gè)別借款人利用我國信用制度不健全的漏洞，利用借方與貸方的信息不對稱，在申請住房貸款時(shí)就存在詐騙動機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款。這種情況雖然數(shù)量不大，但危害相當(dāng)嚴(yán)重。四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。2
4、?由房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。具體表現(xiàn)：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后，因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會，通過不正當(dāng)?shù)氖侄?，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購買
5、開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。3?銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風(fēng)險(xiǎn)的最大受益者，理應(yīng)在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)上積極主動。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下，商業(yè)銀行由于信息不對稱和自身體制不健全而面臨風(fēng)險(xiǎn)，主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。按照委托代理理論，在銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者提供貸款上，商業(yè)銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問題
6、是指那些具有很強(qiáng)冒險(xiǎn)精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從簡業(yè)銀行獲得貸款，從而給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。最近兩三年，由于房價(jià)大幅度上漲，許多投資性購房者在短時(shí)間內(nèi)致富，造成投資性購房者所占的比重在不斷上升，出現(xiàn)了利用一套住房重復(fù)抵押、多次抵押和循環(huán)抵押進(jìn)行貸款，過度投機(jī)等行為，這無疑加重商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于住房信貸是銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，許多商業(yè)銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風(fēng)險(xiǎn)的危害性。在對客戶的審查過程中敷衍了事,不能嚴(yán)格按照銀行的規(guī)章制度辦事，擅自降
7、低首付比例，或者以住房信貸名義進(jìn)行商業(yè)用房貸款，或者對未完工的期房發(fā)放貸款。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范，是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作的重中之重。4?借款契約引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是合同潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)潛伏在合同本身，應(yīng)全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)險(xiǎn)。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項(xiàng)規(guī)定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或經(jīng)營
8、不善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保者并不能保證貸款人的債權(quán)利益；從長期來看，在市場經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，貸款人債權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)也不一定有保證。5?抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的；三是價(jià)値不實(shí)'抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估時(shí)弄虛作假'其評估價(jià)値超過實(shí)際價(jià)値，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)；四是抵
