基于哈佛分析框架下的碧桂園財(cái)務(wù)報(bào)表分析

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1、基于哈佛分析框架下的碧桂園財(cái)務(wù)報(bào)表分析第三章房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展因素分析3.1中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀自1999年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開(kāi)始進(jìn)入快車(chē)道，與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、建材、機(jī)械、陶瓷、紡織、家電、園藝、金融等一系列產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。因此，近兒年房地產(chǎn)行業(yè)被定位為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家過(guò)度依賴(lài)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資來(lái)拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)。政策的支持導(dǎo)致了社會(huì)大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在其他產(chǎn)業(yè)投資相對(duì)不足的同時(shí)導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱。在此環(huán)境下，政策調(diào)控成為房地產(chǎn)行業(yè)的指揮棒。從2005年到2013年，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)先后進(jìn)行了32次調(diào)控，其目的就是通過(guò)行政手段來(lái)抑制房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。2013年開(kāi)

2、始，隨著國(guó)家調(diào)控政策的深入實(shí)施，其調(diào)控效果也逐漸顯露，根據(jù)《2014年7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》計(jì)算得知，2014年7月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅0.9%,創(chuàng)下了2008年以來(lái)跌幅最大值，同時(shí)也創(chuàng)下了近十年的最大。與此同時(shí)，中央和地方出臺(tái)了包插松綁限貸、放松限購(gòu)、降低按揭貸款利率和調(diào)整住房公積金等政策，在降低購(gòu)房者成本的同時(shí)，也在一定程度上改變了市場(chǎng)預(yù)期。2014年9月份，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅開(kāi)始收窄，有望呈現(xiàn)止跌反彈的跡象。3.2影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀因素從宏觀角度來(lái)講，近幾年，政府有形的手與市場(chǎng)無(wú)形的手如彈鋼琴般撥弄著房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)，共同完成了如今

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律?？梢?jiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家政策法律息息相關(guān)，和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相輔相成。同時(shí)乂受到人文環(huán)境、科技環(huán)境的不斷影響。3.2.1政治和法律環(huán)境因素在宏觀政策基本面，中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主。國(guó)家將在堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房的鐵規(guī)下，逐步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收政策，不斷增加保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，個(gè)人房產(chǎn)將逐步納入到征稅范疇。另外，加大央四條3實(shí)施力度，放松個(gè)人房貸。對(duì)于已擁有一套房并已結(jié)清貸款的家庭，購(gòu)買(mǎi)第二套普通商品住房時(shí)，貸款最低首付款比例將為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。這些政策的相繼實(shí)施，都會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為研究的重要指標(biāo)°3.2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)家經(jīng)

4、濟(jì)環(huán)境：據(jù)研究國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成正相關(guān)，即良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。據(jù)官方預(yù)計(jì)，十二五期間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將從8%的中速發(fā)展，下調(diào)到7%甚至6%左右，在保持增長(zhǎng)基本平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)“V”型曲線(xiàn)。消費(fèi)者收入水平：過(guò)去五年間，全國(guó)城鄉(xiāng)居民收入年均增長(zhǎng)8%,國(guó)家GDP年均增長(zhǎng)7.7%,而北京、上海房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)40%,這-?數(shù)據(jù)也表明居民對(duì)房子的追求只能是鏡中花水中月，從而突出了虛高的房?jī)r(jià)和居民相対較低購(gòu)買(mǎi)力之間的矛盾。3.2.3社會(huì)文化環(huán)境社會(huì)結(jié)構(gòu):作為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，我國(guó)城鎮(zhèn)率要從2013年的53.73%,提升到2050年的70%以上，這就意味著每年平均需增長(zhǎng)0.5

5、%左右的城市化率（即每年約500至600萬(wàn)人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市）人口大量涌入，帶動(dòng)房地產(chǎn)剛性需求的增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十二五”期間全國(guó)住房建設(shè)總量比較大，估計(jì)每年商品房建設(shè)大概在600萬(wàn)套左右，保障性安居工程500萬(wàn)套左右。人口規(guī)模：中國(guó)只用了5年時(shí)間人口就突破了13億，其中流動(dòng)人口達(dá)到5億，按照城鎮(zhèn)化計(jì)算，將有3億人口定居城市，他們對(duì)房子具有極大的剛性需求。再者，80后，90后已經(jīng)步入社會(huì)，構(gòu)成了住房的消費(fèi)主力。而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先從父母那里得到的贊助很大，其次，他們追求舒適的消費(fèi)需求將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)市場(chǎng)的崛起。這些客觀原因，行業(yè)人事預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)非常興盛。文化傳

6、統(tǒng)：中國(guó)傳統(tǒng)文化講究手中有糧心里不慌。這就導(dǎo)致中國(guó)人民具有很強(qiáng)的儲(chǔ)蓄能力，而如今又體現(xiàn)在房子上。中國(guó)人講究安居樂(lè)業(yè)，這安居的首要條件就是房子，房子有時(shí)不僅是剛性需求更是“面子”需要。324科技環(huán)境因素科技提升住房品質(zhì)?？萍几淖兩?，由于購(gòu)買(mǎi)者對(duì)住宅品質(zhì)的要求在不斷提高，越來(lái)越多的企業(yè)大力推廣應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)、生態(tài)節(jié)能技術(shù)，在施工質(zhì)量用材方面追求高環(huán)保。技術(shù)含量的增加，帶來(lái)的不僅舒適度的提升，更將多種先進(jìn)理念融入到建筑中，用科技為建筑點(diǎn)“睛”才是房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地的核心競(jìng)爭(zhēng)力?？萍即龠M(jìn)節(jié)能減排°我國(guó)經(jīng)濟(jì)止處于向低炭經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，鼓勵(lì)節(jié)能減排，目前建筑能耗占全國(guó)社會(huì)總能耗的53%,其中建筑

7、使用能耗占28%、建筑材料生產(chǎn)的能耗占20%、施工建造的能耗占5%0如此巨大的占比，必將催生高科技和環(huán)保產(chǎn)業(yè)的介入，也將推動(dòng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，未來(lái)綠色住宅，科技樓盤(pán)將引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)再次啟程。3.3影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的微觀因素在微觀層而，主要著眼于行業(yè)層面，通過(guò)運(yùn)用波特的五力模型對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特征進(jìn)行分析，為隨后碧桂園財(cái)務(wù)報(bào)表哈佛框架分析做一個(gè)鋪墊。331現(xiàn)有企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商眾多，每個(gè)企業(yè)所占的市場(chǎng)份額較少，企業(yè)