寶山某項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)策劃報(bào)告

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1、康橋水都社區(qū)商業(yè)中心招商方案1.基本情況與核心思路21.1項(xiàng)目基本情況21.2社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路32.周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查42.1周邊現(xiàn)存商業(yè)分布42?2現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響52.3人口流動(dòng)示意72.4案例分析一一萬(wàn)科四季花城93.項(xiàng)目成長(zhǎng)性分析113?1人口導(dǎo)入成長(zhǎng)性分析113?2住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析123.3商業(yè)成長(zhǎng)性前景規(guī)劃134.綜合運(yùn)作計(jì)劃154.1初始業(yè)態(tài)建議及分布154.1.1業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn)154?1.2初始業(yè)態(tài)建議及分布164.2綜合運(yùn)作計(jì)劃204.2.1招商策略204.2.2現(xiàn)場(chǎng)區(qū)隔與包裝宣傳

2、214.2.3業(yè)態(tài)成長(zhǎng)時(shí)間表225.租金及免租金建議235.1租金建議235.2免租金建議246.現(xiàn)金流量分析257.招商前工作計(jì)劃261.基本情況與核心思路1?1項(xiàng)目基本情況■項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程■人口導(dǎo)入時(shí)間進(jìn)程1期2C2A/2B2D2F/2G總計(jì)戶數(shù)1591286630172010425269戶均人口2.51.52.81.72.52.22044預(yù)期導(dǎo)入人口3977.542917642924260511699.5預(yù)計(jì)交付時(shí)間已交付2007年82007年12月2008年6月2008年12月從上表情況來(lái)看，木項(xiàng)FI在06年8月左

3、右就應(yīng)該有較大的人口入住水平,而排除掉設(shè)計(jì)裝修等時(shí)間因索，第一期交付后應(yīng)導(dǎo)入人口3900人左右，但是從冃前實(shí)際人口導(dǎo)入情況來(lái)看，僅僅達(dá)到30%左右，這樣的入住水平不僅給物業(yè)管理帶來(lái)了一定問(wèn)題，同時(shí)更影響了項(xiàng)目后期銷售。據(jù)我司實(shí)地調(diào)查情況，冃前人口入住率低下的主耍原因?yàn)?交通和對(duì)不便，距離地鐵公交均有較大距離；?配套不齊全，實(shí)際居住有較大困難；由于交通不便的問(wèn)題冃前較難解決，為解決這一實(shí)際問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商提出希望通過(guò)運(yùn)作社區(qū)商業(yè)中心來(lái)提高目前人口入住水平。1.2社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路首先，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)

4、中心與項(xiàng)目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動(dòng)的效應(yīng),即商業(yè)的運(yùn)作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價(jià)值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問(wèn)題在于怎樣開(kāi)啟這一良性循環(huán)的起頭。其次，準(zhǔn)確的設(shè)定何種形式的商業(yè)配套進(jìn)入本項(xiàng)冃的商業(yè)中心，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費(fèi)需求，是商業(yè)中心運(yùn)作之初就能成功的必要條件。然后，考慮到本項(xiàng)冃自身冃前處于一個(gè)高速成長(zhǎng)的階段，因此其內(nèi)部的商業(yè)組成也必須配合到項(xiàng)目?jī)?nèi)部人口增長(zhǎng)，具有一定的成長(zhǎng)性，能夠事先預(yù)判未來(lái)商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)布置屮就做好預(yù)留。最后，社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作，目的主要是

5、提高社區(qū)的人口入住率，因此，我司認(rèn)為，實(shí)際的解決方案主要以提高人口入住率為目的，以社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作為主耍手段，但需要結(jié)合具他一些綜合手段來(lái)實(shí)現(xiàn)提高社區(qū)人口入住水平。因此，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作方案核心思路出以下四點(diǎn)構(gòu)成：1）有效運(yùn)作手段打開(kāi)局面；2）準(zhǔn)確商業(yè)定位，提高一次性成功率；3）前瞻性商業(yè)布局，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)；4）綜合手段運(yùn)作，全方位拓展人流。1.周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查2?1周邊現(xiàn)存商業(yè)分布為研究周邊商業(yè)布局，我司對(duì)項(xiàng)冃周邊步行約20分鐘范圍進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，如卜?圖所示:外環(huán)路水產(chǎn)路楊鑫路梅林路蘊(yùn)川路濟(jì)光學(xué)院天馨花

6、園寶楊路道路商業(yè)設(shè)施備注水產(chǎn)路①中型餐飲②快客便利楊鑫路③北上海商業(yè)城④工行⑤良友金伴北上海商業(yè)城含易初蓮花、蘇寧電器、網(wǎng)吧、兩燼咖啡、KFC、復(fù)鑫漁港、白麗體冇、客來(lái)多服飾市場(chǎng)等楊泰路⑥農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)⑦美容美發(fā)寶楊路⑧海洋樓宴會(huì)廳⑨西街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其他水產(chǎn)路東段：天馨花園菜場(chǎng)；江楊北路：批發(fā)市場(chǎng)周邊商業(yè)布局分析：＞周邊道路現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象；＞除“北上海商業(yè)城”夕卜，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成集聚效應(yīng)，對(duì)周邊居民的日常生活、購(gòu)物消費(fèi)等造成不便；＞周邊商業(yè)形態(tài)總體歸納存在以下兒類：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、便利店、中

7、大型餐飲、快速（便利）餐飲、美容美發(fā)、銀行、咖啡吧、服飾專賣、電器專賣等；＞周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求。1.2現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響現(xiàn)存商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，BP：?已入住客戶的影響?項(xiàng)1=1商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)的影響首先，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)已入住客戶的影響來(lái)看，其主要體現(xiàn)在時(shí)間和空間上，見(jiàn)下表分析:現(xiàn)存商業(yè)形態(tài)本項(xiàng)目步行到達(dá)時(shí)間客戶消費(fèi)心理實(shí)際消費(fèi)接受度農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)>15min距離低大型超市l(wèi)Omin種類、交通、距離等髙中大型餐飲7—lOmin品牌、特色、交通等高快速（便利）

8、餐飲lOmin距離、價(jià)格、外送等中便利店>7min距離低美容美發(fā)lOmin距離、其他低銀行12min距離低咖啡吧lOinin品牌、距離等中服飾專賣lOmin品牌、檔次、價(jià)格等低電器專賣lOmin品牌、價(jià)格、距離等高（注：①梅林路口前在改建屮，延長(zhǎng)了項(xiàng)目住戶到北上海商業(yè)城的時(shí)間和距離；②步行到達(dá)時(shí)間以項(xiàng)冃梅林路、水產(chǎn)路