徐家灣拿地策略建議)

《徐家灣拿地策略建議)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、徐家灣新光村地塊拿地策略建議二0-0年八月二十二日目錄一、區(qū)域市場環(huán)境-2-二、周邊市場分析?3?三、區(qū)位遠景規(guī)劃-6-四、地價建議?7?4.1?項目初步定位-7-4.2.預期整盤銷售價格-7-4.3.建議-7-區(qū)域市場環(huán)境地塊位于徐家灣街辦新光村，臨近北三環(huán)，臨近滬潯屬于滬潯河新區(qū)未央板塊。新光村耕地300畝、莊基地200畝，工業(yè)用地100畝。地塊共享滬濡生態(tài)與未央?yún)^(qū)擴張帶來的雙重便利，連接沢薄、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、未央生態(tài)區(qū)。目前該區(qū)域主要為城中村，環(huán)境復雜。在相關生活配套如餐飲、娛樂、商業(yè)等方面稍顯不足，人氣也不夠旺，不過這一狀況不會持續(xù)太久，伴隨城市的改造，城市基礎建

2、設逐步跟上,周邊實現(xiàn)繁榮的生活景象并不遙遠，區(qū)域升值潛力巨大。二、周邊市場分析2」.市場動態(tài)西安在新政出臺后，經(jīng)歷了五月份的調(diào)整期后進入7、8月份以來市場量價已經(jīng)趨于穩(wěn)定。全市普通住宅成交價格基本維持在5800元/平米左右，成交量維持在周成交1700套左右。該區(qū)域地塊所處的城北區(qū)域，銷量一直在西安名列前茅，進入7月份以來周均成交量526套，8月份兩周成交量都在600套以上；而城北均價卻保持著較低的水品平均均價在5000元/平米左右，低于全市當前5800元的水平。但隨著城北區(qū)域的發(fā)展，商品房銷售價格上一定可以得到較大的發(fā)展。同時本區(qū)域又臨近滬濡，享受滬濡生態(tài)，在銷售價格上定

3、能有所突破。2.2.區(qū)域項目調(diào)研匯總項目占地面積總建筑面積容積率主力面積區(qū)間銷售率均價鳳城尚街5畝26000850-10070%4700五龍湯花園37畝1027983.771—12625%4300匯通太古城400畝100萬平米3.280—1321%5600首創(chuàng)國際城530畝168萬平米3.860—13012%5500奇星御園379畝70萬平米2.650—12018%3100瑞豐新欣城110畝32萬平米4.855—1324700聚安盛都500畝100萬平米3.552—147未開盤未開盤滬灑一號200畝60萬平米3.590—1405500航天常青苑19畝450003.0160

4、—26015%5500弘和美林館50畝15萬平米4.0586—12665%4500榮華北經(jīng)城92畝31.5萬平米3.85未開盤未開盤香格里拉尚城178畝50萬4.0134—1373200分析：緊鄰地塊樓盤不多，多為小規(guī)模低品質(zhì)樓盤如鳳城尚街、五龍湯苑、奇星御園等。與地塊具有同等地理位置及靠近北三環(huán)位置卻大盤云集匯集首創(chuàng)國際城、匯通太古城等知名大盤。當前項目周邊大盤基本處于銷售初期，后期供應量較大。容積率多在3以上，以高層產(chǎn)品供應為主。2.3.售樓盤價格分析均價分析：當前地塊周邊在售商品房項目價格主要集中在4500元/平米，以鳳城尚街，五龍湯園為代表；規(guī)模較大、配套齊全的項

5、目售價約在5000元/平米以上。地塊周邊還存在經(jīng)濟適用房項目，售價約在3200元/平米。24在售樓盤戶型面積分析該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品（住宅）戶型面積區(qū)間為34——260平米，其中主力戶型面積區(qū)間為60-130平米。面積較小的經(jīng)濟兩房和緊湊三房是該區(qū)域產(chǎn)品供應主流。2.5.在售樓盤戶型配比分析4%■1房■2房■3房厶房2.6.三、3.1.目前該區(qū)域兩房占總量53%的左右，三房占總量的32%左右。說明該區(qū)域市場產(chǎn)品供應以兩房為主，三房為輔。一房占比達到「％。產(chǎn)品分析：現(xiàn)階段該地塊周邊在售商品房項目較少。但在沿北三環(huán)內(nèi)外與項目區(qū)位接近位置上集中著百萬平米的大盤其中以匯通太古城、首創(chuàng)國際

6、、聚安圣都、錦繡天下、沢;霸一號的項目，這些樓盤開發(fā)周期長，規(guī)劃產(chǎn)品跨度較大，一室產(chǎn)品到別墅類產(chǎn)品一應俱全。同時在項目周邊分布著一些較為小的項目如，鳳城尚街（一棟單體樓），五龍湯苑，其產(chǎn)品以市場主流適銷產(chǎn)品為主，主要為經(jīng)濟型兩室、經(jīng)濟型三室等剛需改善性產(chǎn)品。目前該區(qū)域內(nèi)80-90多平米舒適型兩房和120平米左右的三房仍是市場上供應的主流產(chǎn)品。但為了差異化競爭，部分項目采用不同力度的贈送面積策略，如匯通太古城。從銷售成績上來看，對銷售起到一定的支持作用。同時徐家灣地區(qū)在后期將進入城中村改造的高峰去，后期出現(xiàn)的項目預計較多，如帽耳冢進400畝的土地供應量在后期也應是產(chǎn)品齊全的

7、“綜合體”項目。區(qū)位發(fā)展規(guī)劃西安新行政中心、生態(tài)化現(xiàn)代化城市新區(qū)未央?yún)^(qū)的主要目標和發(fā)展定位是建設生態(tài)化現(xiàn)代化城市新區(qū)?；谶@一定位，未央?yún)^(qū)將配合做好張家堡廣場周邊的西安市行政中心基礎設施和辦公樓建設，以及西安市委、市人大、市政府、市政協(xié)等機關部門的搬遷。圍繞建設西安新的行政中心把未央打造成一個布局比較合理、生態(tài)環(huán)境良好、交通比較方便、設施比較齊備的新城區(qū)。同時，圍繞行政中心做好配套服務?！睖有聟^(qū)未央板塊：以綜合治理與生態(tài)環(huán)境建設為主，建設滬濡國際會展中心及其配套設施，發(fā)展會展、商務、旅游、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，構造人與自然和諧相處