成都市天之韻策劃案(免費(fèi))

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1、成都市天之韻策劃案日錄..亠"刖言市場篇一、本案面臨的市場特征二、消費(fèi)者的調(diào)查三、木案及周邊市場情況的調(diào)查四、價格的調(diào)查產(chǎn)品篇產(chǎn)品定位二、四、五、>-八、七、產(chǎn)殆優(yōu)劣勢分析對產(chǎn)品的建議產(chǎn)品的指標(biāo)建議臨河處理大門處理車位建議銷售篇、總體銷售策略二、四、五、六、銷售價格策略付款方式策略銷售預(yù)測銷售造勢銷住準(zhǔn)備工作廣告篇、推廣時機(jī)建議二、四、五、>-八、七、推廣總體策略總體形象定位包裝重點(diǎn)廣告總體預(yù)算媒體建議立體化市場推廣建議環(huán)境篇市場篇房地產(chǎn)業(yè)是-?個風(fēng)險與機(jī)會并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從眾多的市場現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機(jī)會，獲得成功。因此，市場是根木，是我

2、們正確決策的依據(jù)。一、項(xiàng)目概況及策劃建設(shè)目標(biāo)1、位置與環(huán)境（1）.項(xiàng)tJ位置：成都市南而，一?環(huán)路以內(nèi)。東.南?西.北四條道路圍繞四周。（2）.交通便利.暢通：園區(qū)四周均有市政道路和園區(qū)本身道路，周邊有多條公共交通線路。距機(jī)場.火車南站近。（3）.環(huán)境幽靜：園區(qū)周邊房產(chǎn)己形成，多已成現(xiàn)房。主耍以居民為主.口然環(huán)境比較清凈。2.策劃建設(shè)目標(biāo)在小天小區(qū)內(nèi)建成一個環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高，園林綠化首屈一指的高檔次?高品質(zhì)的小高層電梯組式公寓群。3.園區(qū)的工程建設(shè)指標(biāo)：（1）?項(xiàng)目占地面積：50畝（其中凈用地40.9畝）（2）.規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)口：小高層電梯公寓，園區(qū)中心花及園林道路，化糞池.會所

3、，物管中心,商業(yè)屮心.賓館等。4.建筑物概況：（1）.主體建筑為小高層電梯公寓?？偨ㄖ娣e110000平方米，層數(shù)11-15層結(jié)構(gòu)上采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)。（2）.主打戶型：而積130平方米（70%）,100平方米（15%）,層而設(shè)計(jì)小躍式。停車而積約10000m2（3）綠化率47%.容積率25%.建設(shè)密度34%二、市場機(jī)會點(diǎn)分析（一）、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)的各種扶持政策出臺，成都的房地產(chǎn)市場空前活躍起來?？偟膩碚f，1=1前的成都房地產(chǎn)開發(fā)存在著這樣一個特點(diǎn)：一-方面是商品厲總體開發(fā)量大，積壓情況嚴(yán)重;另一方面是商品房有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，消費(fèi)者買不到所需的房子。在這種市場

4、條件下，開發(fā)商只有切實(shí)的從市場的需求出發(fā)，從消費(fèi)者的需求出發(fā)，找出市場機(jī)會點(diǎn)、空口點(diǎn)，進(jìn)行差異化營銷，才能在競爭中取勝。成都市住宅市場，具有如下特點(diǎn)：1、商品房總體開發(fā)量過大，積壓現(xiàn)象嚴(yán)重政府為了扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷以減免開發(fā)商的各種稅費(fèi)為手段來鼓勵開發(fā)。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調(diào)動了消費(fèi)者的購房熱情。于是，有的開發(fā)商肓忖地進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，使成都的商品房總開發(fā)量迅速猛增，直至過剩，甚金出現(xiàn)一個區(qū)域內(nèi)數(shù)十個項(xiàng)H同時開發(fā)的情況（如府南河）。但是，在這種大規(guī)模的開發(fā)行為屮，真正賣得好的項(xiàng)目卻只是少數(shù)。商品房的大量積壓，使開發(fā)商們感到了市場形勢的嚴(yán)峻。冇不少

5、號稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費(fèi)者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園”、“萬福世家”、“盤古花園”、“新陽光健康花園”等等。1、市場有效供給不足，需求與供給發(fā)牛錯位雖然市場上商品房的供應(yīng)量如此Z大,但仍冇眾多的購房者買不到適合自己的房子。這說明,消費(fèi)者并不是沒有購房的需求，而是商品房的供應(yīng)與消費(fèi)者的需求類型發(fā)牛了嚴(yán)重的錯位。因此，那些對準(zhǔn)了購房者的需求的項(xiàng)目就能引起消費(fèi)者的購厲激情，從而創(chuàng)造出一個個銷售奇跡。（如“SOHO寓所”、“麗陽天下”等）反乙那些與消費(fèi)者的需求發(fā)生錯位的項(xiàng)1=1就只能在競爭屮被淘汰，而成為積壓房。（如“萬福世家”、“上河城”等）3、差異化營銷成為占領(lǐng)

6、市場的有效辦法房地產(chǎn)營銷之根本，就是耍找出市場的空口點(diǎn)、機(jī)會點(diǎn)，為項(xiàng)目樹立鮮明的風(fēng)格特色，與其它項(xiàng)日形成區(qū)隔，從而減少競爭，占領(lǐng)市場。人無我有，而“我有”若為市場所需，“我”就占領(lǐng)了市場。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費(fèi)者屮引起了轟動,一1何市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價格發(fā)售。比如：“SOHO”、“都市驛站”、“麗陽天下”等，這些開發(fā)商們看準(zhǔn)了市場上沒有酒店式的小公寓，同時又存在有這種需求的消費(fèi)者，審場出現(xiàn)了供需不平衡的空白點(diǎn)，進(jìn)而去開發(fā)滿足這種需求的項(xiàng)tJ,再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)行營銷，最終贏得了市場。2、挖掘項(xiàng)目潛力，實(shí)現(xiàn)等值營銷，將成為房地產(chǎn)營銷的主耍

7、趨勢同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類型的樓盤，因?yàn)橥诰驖摿Φ某潭炔煌?，其最終結(jié)果也會人不相同。有的房子其木身價值并不髙，單-由于開發(fā)商對其潛在價值進(jìn)行了人力的挖掘，使其最終實(shí)現(xiàn)了市場價值的最人化，如“置信雙楠誼苑”，本來只有1600元左右的價值，置信公司通過各種手段，將其潛在價值充分的挖掘出來，最終將其價值提高到2000元左右。這說明，只有挖掘出項(xiàng)目的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。隨著越來越多的開發(fā)商認(rèn)識到等值營銷的重要性，未來，等值營銷將成為房產(chǎn)營