融資方式分析(精品)

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1、滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目融資方式分析資金來源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資1.內(nèi)部融資方式：(1)企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各出資方投入的資金，經(jīng)營一段吋間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈(zèng)、資本匯率折算差額、股本溢價(jià)等形成)等資本市企業(yè)自有支配、長期持有?？谟匈Y金是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求。開發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過多的企業(yè)的自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)口的贏利性可觀、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。(2)預(yù)收賬款：是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收

2、委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。其中預(yù)購房款主要指購房者的個(gè)人按揭貸款，是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。優(yōu)點(diǎn)：這種融資方式是企業(yè)最普遍采用的方式。優(yōu)點(diǎn)在于管理層在做此融資決策時(shí)不需要聽取任何企業(yè)外部組織或個(gè)人的意見，可以節(jié)省不少的融資成本。缺點(diǎn):企業(yè)一些大的事件比如并購，僅僅依靠內(nèi)部融資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要其他的資金來源。股東看到企業(yè)的留存利潤會(huì)預(yù)期下一期或?qū)淼募t利，這就要求企業(yè)有足夠的盈利能力，而對于那些陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)來說壓力是很大的，因而這些企業(yè)就沒有太大內(nèi)部融資的空間。1.外部融資的主要渠道和融資工

3、具有：(1)上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。利用殼公司資源間接上市又分為：買殼上市和借殼上市。買殼上市：買殼上市又稱“后門上市”或“逆向收購”，是指非上市公司購買一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市的地位，然后注入自己有關(guān)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)間接上市的□的。借殼上市：一間私人公司(PrivateCompany)透過把資金注入一間市值較低的已上市公司(殼，Shell),得到該公司一定程度的控股權(quán)，利用其上市公司地位，使母公司的資產(chǎn)得以上市。借殼上市和買殼上市的共同Z處在于，它們都是一種

4、對上市公司殼資源進(jìn)行重新配置的活動(dòng)，都是為了實(shí)現(xiàn)間接上市，它們的不同點(diǎn)在于，買殼上市的企業(yè)首先需要獲得對一家上市公司的控制權(quán)，而借殼上市的企業(yè)己經(jīng)擁有了對上市公司的控制權(quán)一、企業(yè)上市的優(yōu)點(diǎn)：*取得固定的中小企業(yè)融資渠道*得到更多的中小企業(yè)融資機(jī)會(huì)*獲得創(chuàng)業(yè)資本或持續(xù)發(fā)展資木*募集資金以解決發(fā)展資金短缺*為了降低債務(wù)比例而采用的措施*在行業(yè)內(nèi)擴(kuò)展或跨行業(yè)發(fā)展*增加知名度和品牌形象*持股人出售股票*管理者收購企業(yè)股權(quán)*對雇員的期權(quán)激勵(lì)*取得更多的“政策”優(yōu)惠和競爭地位二、企業(yè)上市的缺點(diǎn)：*信息披露使財(cái)務(wù)狀況公開化*股權(quán)稀釋，減少控股權(quán)*高級管理人員將承擔(dān)更多的責(zé)任*

5、公司面臨嚴(yán)格的審查*上市的成本和費(fèi)用較高*經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生股東敗訴(1)房地產(chǎn)開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求吋，債券是一種重要融資渠道。1?債券籌資的優(yōu)點(diǎn)。首先，債券籌資的成本較低。從投資者角度來講,投資于債券可以受限制性條款的保護(hù)，其風(fēng)險(xiǎn)較低，相應(yīng)地要求較低的冋報(bào)率，即債券的利息支出成本低于普通股票的股息支出成本；從籌資公司來講，債券的利息是在所得稅前支付，有抵稅的好處，顯然債券的稅后成本低于股票的稅后成本；從發(fā)行費(fèi)用來講，債券一般也低于股票。債券投資在非

6、破產(chǎn)情況下對公司的剩余索取權(quán)和剩余控制權(quán)影響不大，因而不會(huì)稀釋公司的每股收益和股東對公司的控制。第二，公司運(yùn)用債券投資，不僅取得一筆營運(yùn)資本，而且還向債權(quán)人購得一項(xiàng)以公司總資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的看跌期權(quán)。若公司的市場價(jià)值急劇下降，普通股股東具有將剩余所有權(quán)和剩余控制權(quán)轉(zhuǎn)給債權(quán)人而自己承擔(dān)有限責(zé)任的選擇權(quán)。第三，債券投資具有杠桿作用。不論公司盈利多少，債券持有人只收回有限的固定收入，而更多的收益則可用于股利分配和留存公司以擴(kuò)大投資。2.債券籌資的缺點(diǎn)。首先，債券籌資有固定的到期日，須定期支付利息，如不能兌現(xiàn)承諾則可能引起公司破產(chǎn)。其次，債券籌資具有一定限度，隨著財(cái)務(wù)杠桿

7、的上升，債券籌資的成本也不斷上升，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致公司破產(chǎn)和最后清算。第三，公司債券通常需要抵押和擔(dān)保，而且有一些限制性條款，這實(shí)質(zhì)上是取得一部分控制權(quán)，削弱經(jīng)理控制權(quán)和股東的剩余控制權(quán)，從而可能影響公司的正常發(fā)展和進(jìn)一步的籌資能力。(1)銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。優(yōu)點(diǎn)：(1)籌資速度快。企業(yè)向銀行借款，只要符合一定的條件，就可

8、以迅速獲得所需資金。(2