【精品】北京某頂級豪宅別墅市場定位策略

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1、北京某頂級豪宅別墅市場定位策略第二部分市場定位-、基本市場戰(zhàn)略1、區(qū)域價值及市場分析啟示2、核心市場戰(zhàn)略基于國外、上海、否港、廣州、北京等可類比頂級別墅的全面深入市場調(diào)研分析，結(jié)合潛在客群、可類比項冃客群研究及地塊價值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市場戰(zhàn)略為：專為中國（身價5億以上）新銳富豪全程（星級）定做的頂級別墅中國新銳富豪支持點(diǎn):1）據(jù)統(tǒng)計，全球1%富人收入占到社會全部收入的60%。2001年，中國7力億元存款總量中，人數(shù)不足20%的富人占有80%的比例。2）北京別墅市場的購買人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結(jié)構(gòu)已山過去的境外占70%,國內(nèi)占30%,發(fā)展為目前?的國內(nèi)占80%

2、左右，境外占20%左右。3）2003年新一期的“中國右富榜”將挖掘?qū)鐑扇簧砑覂|萬的內(nèi)地富豪資料。新榜中將會出現(xiàn)一大批30—40年齡段戻至更年輕的財富新銳，他們是生于上世紀(jì)60年代至70年代初期的新銳富豪。4）《財富》“屮國富豪排行榜”前50名之屮，富豪們主要來白丁?江浙滬及珠江三角洲。舉例如：第二批發(fā)跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要用豪宅來體現(xiàn)身份與價值。豪宅己成為溫州富豪置業(yè)的首選。5)海外基金買家甚至動用數(shù)億資金整棟地買入一吐豪宅，多次置業(yè)以上的億力富豪投資烈客群增多，基木有過三五次置業(yè)經(jīng)歷的富紳和隱形商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者增多。廚房單體設(shè)計師；建筑功能定做；私家庭院定做等。二

3、、市場定位理念一棟一種生活方式三、頂級別墅理念1、頂級別墅理念國外頂級別墅評判標(biāo)準(zhǔn)——項目周邊大壞境、社區(qū)內(nèi)部壞境、別墅自身庭院、內(nèi)部空間的室內(nèi)壞境。2、項目別墅理念打國內(nèi)其他頂級別墅相比并綜合?國際頂級別墅的開發(fā)理念，本案需具備以下系統(tǒng)理念，用以提升市場力，同時在銷售方面塑造其他項目無可比性的綜合氣質(zhì)。四、目標(biāo)客群定位行業(yè)分布：涉及金融、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)竽。如食品集團(tuán)公司總裁、汽車經(jīng)營商，第三產(chǎn)業(yè)為主職業(yè)職位：國內(nèi)商界人企業(yè)低調(diào)領(lǐng)袖或人陸富豪為主、國外駐京機(jī)構(gòu)、國際投資基金、跨國公司首腦及外籍高級管理人員為輔：私營企業(yè)主(公司總裁、股東、龜事、上市公司主席等)兼顧港澳臺

4、在京投資企業(yè)的CEO、職業(yè)投資者及海歸僑商、海外基金買家等。文化年齡：多數(shù)人專以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為35?5()歲，往上少量浮動至6()歲收入水平：身價5億元以上至個人資產(chǎn)總值三十億左右購房目的：多半白住為主，兼顧投資消費(fèi)特性：注重同階層消費(fèi)，講究個性功能享受購房悄況：三次及多次以上?T業(yè)者居多；家族購房三成按揭為主，洗錢人士一次性付款。購房周期一般為三個月；用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系區(qū)域分布：中國大陸南方城市富商為主，其他各省份較為散化居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為龐人，在京從商的外地人譏基本為兩代之家；純粹外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓

5、朋。五、項目檔次定位國際：一級自然環(huán)境區(qū)的頂級別墅，其備十?地與景觀稀缺價值要求，其備現(xiàn)代貴族氣質(zhì)，但缺乏幾十年傳統(tǒng)血統(tǒng)的城堡莊園質(zhì)素。國內(nèi)：頂級別墅市場導(dǎo)入期的中國別墅精神代言，按棄第-代豪華別墅沿襲的國外淺層次建筑風(fēng)格、原裝理論和功能簡單的放人，以正統(tǒng)的現(xiàn)代氣質(zhì)融入國際化特征，講求別墅精神永無止境的創(chuàng)新精神并考慮珍貴的景觀建筑紀(jì)念意義北京：順義扎堆別墅區(qū)的形象和產(chǎn)品代表，經(jīng)得起時代各階段的生活檢驗，前瞻性的規(guī)劃設(shè)計及特質(zhì)化理念，個性功能和壞境的共融塑造持久性。標(biāo)準(zhǔn)：獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品創(chuàng)新理念、營銷推廣策略/規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修公司、物業(yè)管理公司等全程國際頂尖一流的組合

6、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全球尖端科技運(yùn)用，如國際最先進(jìn)的安防技術(shù)使業(yè)主安全得到徹底保證。檔次：中國極品自然功能墅六、銷售計劃銷售順序：一期規(guī)劃10套，以西北側(cè)臨街棟數(shù)為一期，中開中走，以確保推廣品質(zhì)的統(tǒng)一性：東北10棟為二期，朝南10棟為三期。銷售周期：一年半銷售周期規(guī)劃，一期銷售周期半年。銷售計劃：平均每月2套，一期共銷Bio-12套左右。七、價格定位強(qiáng)調(diào)私家庭院預(yù)卅個性功能空間的滿足，強(qiáng)調(diào)相對應(yīng)的套內(nèi)功能空間豐富創(chuàng)新——轉(zhuǎn)移客群成交成本投入視線：注重物業(yè)管理公司、家裝設(shè)汁公司、規(guī)劃設(shè)計公司超強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手品牌運(yùn)營服務(wù)——前期介入，后續(xù)成本滾動結(jié)算；在整合綜合前期開發(fā)成本的棊礎(chǔ)上，結(jié)合成本價1200

7、0元/平米，主要參評國際國內(nèi)北京可類比項目銷售面積/均價/總價及0標(biāo)客群/潛在客群，更多以總價指數(shù)進(jìn)行市場定價。主要定價參數(shù)：總投資6?7億元，取最高為7億元：以上北京頂級別墅項冃平均價約18000元，平均總價1500萬元左右：以匕全國可類比別墅平均總價：250077元左右，以上全球范朗可類比頂級別墅總價30()()萬元以上；建筑而積:2000平米左右(含地下)以全程銷售期內(nèi)其有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要于?段，賣總價不賣單價市場需求走勢根據(jù)有關(guān)北京高端別墅市場