華潤置地-武漢森林公園地塊投

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1、森林公園地塊投資建議書華潤置地企業(yè)發(fā)展部2006年11月版本號3.6報告框架項目情況一、項目背景二、項目概況項目定位三、市場研究四、市場定位五、規(guī)劃設計經(jīng)濟評價六、投資收益評價總結七、投資風險評價八、投資項目重點要素分析九、結論2一、項目背景本投資建議書研究項目為武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)掛牌出讓國有土地使用權2006年第7號EP（2006）001地塊（又稱森林公園地塊以下簡稱“該地塊”）。該地塊掛牌時間為：2006年11月29日10時至2006年12月13日10時。交納競買保證金的截至時間為2006年12月12日17時前。本項目凈用

2、地面積為282245.95平米其中北側A區(qū)72467.38平方米(約108.70畝)，容積率不超過1.0；南側B區(qū)209778.57平方米(約314.67畝)，容積率不超過1.8，總建面在45萬平米，具有較大規(guī)模優(yōu)勢。該地塊項目區(qū)位、規(guī)模、規(guī)劃等各方面條件較好,符合我司產(chǎn)品線要求，若獲取該項目，對上市公司實現(xiàn)戰(zhàn)略目標以及鞏固區(qū)域公司在武漢市場上的品牌地位具有顯著意義。3項目概況項目區(qū)位片區(qū)特征項目現(xiàn)狀規(guī)劃條件付款條件4二、項目概況－項目區(qū)位－地理位置四至該地塊，武昌光谷片珞瑜東路以南南環(huán)鐵路以北森林花園以東長山學校以西項目所處區(qū)

3、域位置圖5二、項目概況－項目區(qū)位－地塊形狀森林公園地塊，用地平整，A、B地塊均成規(guī)則的矩形。地塊輪廓圖A地塊72476平米B地塊214194平米6二、項目概況－片區(qū)特征“中國光谷”是新興產(chǎn)業(yè)和品牌企業(yè)的誕生、聚集之地。這里有華中科技大學等42所高等院校、56個中央及省部屬科研院所、11個國家重點實驗室、10個國家工程技術中心和700多個技術研發(fā)機構。7000多家企業(yè)的聚集、20家世界500強企業(yè)的已搶灘入駐。片區(qū)已形成典型的高新產(chǎn)品區(qū)，片區(qū)基礎設施完善，高薪人群聚集，發(fā)展態(tài)勢強勁。7二、項目概況－片區(qū)特征－交通地塊周邊道路暢通，

4、道路等級較高；地塊距光谷地標光谷廣場僅7分鐘車程；地塊東信路現(xiàn)已在建，規(guī)劃其可直接連通關山大道。地塊森林公園中環(huán)線光谷大道關山大道民族大道珞喻東路東信路（在建）光谷廣場8二、項目概況－項目現(xiàn)狀－用地現(xiàn)場勘察地塊內(nèi)已基本拆遷完畢，但地塊內(nèi)有一些的樹木及少量民房。地塊現(xiàn)場調(diào)研可以看出，地塊內(nèi)原有地基基本以1～2層低矮建筑物所留基礎為主。地塊內(nèi)地基情況較好。地塊南側為武大鐵路，其通車較少。地塊周邊不存在給人們心理造成不良影響的企事業(yè)單位。9二、項目概況－項目現(xiàn)狀－交地條件交地條件完成地面附著物清理，清除第三方占有后按現(xiàn)狀移交。交地時間

5、合同簽訂之日起6個月內(nèi)交付受讓人。10二、項目概況－規(guī)劃條件占地（平米）總占地（平米）容積率建面（平米）總建面（平米）綜合容積率地塊A72467.38282245.981.072467.38450068.81.6地塊B209778.61.8377601.411二、項目概況－付款條件付款時間付款金額（億元）/付款比例（％）累計金額（億元）/累計付款比例（％）2006年12月12日17時前1億元1億元2006年12月19日前30%30%＋1億元2007年2月10日前30%60%＋1億元2007年4月11日前20%80%＋1億元200

6、7年6月11日前20%—1億元100%保證金一億元轉為履行本合同的定金，沖抵最后一期應付款項12三、市場研究宏觀市場區(qū)域市場微觀市場結論13三、市場研究－宏觀市場－宏觀經(jīng)濟分析14三、市場研究－宏觀市場－宏觀經(jīng)濟分析15三、市場研究－宏觀市場－宏觀經(jīng)濟分析16三、市場研究－宏觀市場－投資情況武漢房產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，2000年以后增勢尤為突出，武漢2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資為297.99億元，同比增長27.7%，占全社會固定資產(chǎn)投資1055.18億元的28.2%。17三、市場研究－宏觀市場－供應需求2004年和2005年住宅銷售面

7、積分別為614萬平方米和757萬，略大于2004年和2005年竣工面積609萬平方米和702萬平方米，市場需求旺盛，消化情況良好。18三、市場研究－宏觀市場－價格走勢自2000年起武漢房地產(chǎn)平均售價穩(wěn)步上升，升幅較為均衡平穩(wěn)，未出現(xiàn)驟漲與驟跌的情況，01～05年住宅平均漲幅為10.01％，03～05年住宅平均漲幅為15.33％。19三、市場研究－宏觀市場－土地市場02～05年武漢市住宅地價漲幅在5%~11%；04、05、06年土地供應量的變化我們可以看出，隨著拆遷難度的加大，土地的供應量呈現(xiàn)出穩(wěn)步遞減的趨勢；06年前兩季度住宅地

8、價漲幅分別為1.25％、0.7％。出讓面積（平米）居住用地06年前2個季度512,369.041.95%05年1,834,183.0910.96％04年2,669,431.847.3％03年751,518.56.48％02年5.08％20三、市場研究－宏觀市場－