超市選址的商圈分析

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1、超市選址的商圈分析…、商圈分析的含義商圈分析有兩個部分即：廣義商圈分析、狹義商圈分析，在這里則探討的是狹義商圈分析。所謂商圈分析是指顧客愿意到本專賣店購買產(chǎn)品的距離與相應(yīng)的時間，通常情況與本店店面地址相距500m左右的距離為佳。如下圖：為了確保商圈分析的有效性，還得對在商圈范圍內(nèi)給予充分的調(diào)查。以下是對商圈進行調(diào)查時常關(guān)注的三大要點：人口、競爭品牌、基本費用等。1?人口調(diào)查。人口調(diào)查的內(nèi)容包括該區(qū)域的人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、購買習(xí)慣、經(jīng)濟收入、人流量的人小等。人口數(shù)量與人口結(jié)構(gòu)這兩個要點主要是調(diào)查該地的消費容量。如人口數(shù)量不及5萬，而且人口結(jié)構(gòu)又是以一

2、線打工者的郊區(qū)、工業(yè)區(qū)，首先就可以篩選出局。購買習(xí)慣與經(jīng)濟收入兩個要點主要是確定銷售的終端與產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。女II：沈陽、大連、北京、天津等北方地區(qū)的各個城市則以商場為主，東北地區(qū)由于大賣場VS小店鋪、時尚VS低收入、渠道空間狹窄市場進入門檻高、投入大產(chǎn)出小、區(qū)域小差異大對商場極度信任的現(xiàn)象。溫州、成都、株州等南方地區(qū)的各個城市雖也有商場，但是消費者對連鎖專賣店的消費信任遠遠超越了北方地區(qū)那利現(xiàn)象；另外中西部地區(qū)與沿海地帶的各個城市經(jīng)濟收入有極大差距，因而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有很人的不同，比如在鞋行業(yè)中西部地區(qū)的注塑?鞋類有較大市場消費，而在沿海地區(qū)以長三角市

3、場為例則更注重的產(chǎn)品款式和產(chǎn)品休閑趨勢。人流量的大小調(diào)查主要是就地城市街區(qū)的氛圍營造,也是決定是否開店的主要因素。如溫州的五馬街商業(yè)區(qū)，同在一個街區(qū)不同地段因人流量的分流造成的營業(yè)額也就大不相同。著名品牌HQT的五馬街專賣店年銷額可達200多萬,而在勝利路、公園路一帶則只有70萬?80萬的年銷額。?競爭品牌。競爭品牌的調(diào)查主要以競爭品牌的數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)、潛在競爭品牌等要素來進行分析。競爭品牌數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)的要素調(diào)查主要是調(diào)查當(dāng)?shù)厥袌鍪欠耧柡?、競爭是否激烈，如果是同一個行業(yè)品牌數(shù)量極多、品牌結(jié)構(gòu)比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚集，增加整個區(qū)域的

4、市場容量，當(dāng)然這是選擇的重要場所。如：重慶沙坪壩商圈的大洋百貨休閑少女裝區(qū)域共有30多個品牌，其中主要是國外品牌如ONLY等，國內(nèi)品牌只有艾格這個品牌在當(dāng)?shù)厥袌龅暮嘤休^高的商譽。潛在的競爭品牌的分析，也將預(yù)示著未來的市場提升。如：長沙商業(yè)步行街的女裝連鎖專賣店在2005年之時主要有只有歌莉婭、浪漫一身等品牌專賣店，但后來其他品牌紛紛跟進相繼出現(xiàn)了淑女屋、江南布衣等品牌。?基本費用?；举M用調(diào)查的調(diào)查要素主要有：轉(zhuǎn)讓費、租金、物業(yè)管理費、國稅、地稅、水電費、裝修費、人員工資等。二、影響商圈大小的因素1?商業(yè)信譽。信譽好的商店，其商圈規(guī)模會比同行業(yè)其他

5、商店大。?經(jīng)營規(guī)模。商店的經(jīng)營規(guī)模越大，商品經(jīng)營范圍越廣,花色品種越齊全，其吸引顧客的空間范圍也越大。?商品種類。經(jīng)營日用品的商店的商圈較小，經(jīng)營選購品、特殊品的商店的商圈較大。.競爭商店位置。相互競爭的商店之間的距離越大，它們各自的商圈也越大。但是，有時相互競爭的商店毗鄰而設(shè),顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會因競爭而擴大。?顧客流動性。顧客流動性大，光顧商店的來源會更廣,商店的邊緣商圈因此會擴大，從而整個商圈規(guī)模會擴大。?交通地理狀況。商店位于屮心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會因此擴大。.促銷活動。商店可以通過各種促銷手段擴大其

6、知名度和影響力，吸引更多的邊緣商圈顧客慕名光顧，從而使其商圈規(guī)模擴大。三、確定商圈的理論方法1?零售引力法則。零售引力法是商圈傳統(tǒng)定義的進一步拓展。該法則認為，城市的人口越多、規(guī)模越大、商業(yè)越發(fā)達，其對顧客的吸引力就越大。商店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結(jié)果。具體可用如下公式計算。式中：d為城市A和B之間的距離；pa為A城市人口;pb為B城市人口；Dab為A城市商圈的限度。?商圈飽和度。測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和程度，可以幫助新設(shè)商店的經(jīng)營者了解某個地區(qū)內(nèi)同行業(yè)商店是過多還是不足。一般來說，在飽和程度較低的地區(qū)開店，成功的概率較

7、高。商圈飽和程度可以用如下的飽和指數(shù)來反映。式屮：C為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。四、考察商圈的GIS技術(shù)在選址時一般也利用GIS技術(shù)進行商圈的選址評估。目前國內(nèi)市場上在零售選址中采用GTS技術(shù)的零售企業(yè)只有家樂福、沃爾瑪?shù)葮O少數(shù)國際零售巨頭。其他國內(nèi)外零售企業(yè)由于各種原因，尚未見有在選址工作屮應(yīng)用GIS技術(shù)，但有不少企業(yè)已經(jīng)開始這方而的嘗試，例如上海聯(lián)華、北京物美等。GIS是GeographicinformationSystem的縮

8、寫，翻譯過來就是地理信息系統(tǒng)。GIS是將計算機硬件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進行高效