[精品]德州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢

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1、［德州之窗網(wǎng)房產(chǎn)頻道］徳州房地產(chǎn)由場現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢：1、德州房地產(chǎn)市場區(qū)域特征：根據(jù)德州市的城市現(xiàn)狀和項口特征，木報告認(rèn)為可以將德州的房地產(chǎn)市場分為城區(qū)中心區(qū)，南部城區(qū)、北部城區(qū)、北部工業(yè)區(qū)、鐵西區(qū)以及河?xùn)|新區(qū)和開發(fā)區(qū)六個市場板塊來加以概括、認(rèn)識和分析，以下對這六個市場板塊的區(qū)域特征進(jìn)行概括性描述。城區(qū)中心板塊：城區(qū)屮心板塊指天衢路以南，東風(fēng)路以北，鐵路以東，漳衛(wèi)河以西的市區(qū)傳統(tǒng)核心區(qū)域，是德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑娛樂中心。市委市政府、區(qū)委區(qū)政府、軍分區(qū)等核心黨政機(jī)關(guān)，德百、解放路等核心商圈，人民醫(yī)院、一中、九屮等質(zhì)量最好配套設(shè)施，屮心廣場、新湖公園、美麗華、徳州大酒丿占

2、等休閑娛怎場所均位于該區(qū)域。該區(qū)域西部為火車站以及以餐飲、賓館、中低檔娛樂、小商甜為主得迎賓路商業(yè)街，流動人口眾多，居民結(jié)構(gòu)雜亂，多為屮古建筑。屮部主要為黨政機(jī)關(guān)駐地、解放路和德百商圈以及新湖風(fēng)景區(qū)。住宅區(qū)主要分布于區(qū)域北部及東部，居民以機(jī)關(guān)干部、企事業(yè)單位員工及傳統(tǒng)居民為主，人口結(jié)構(gòu)層次較好。以城隍廟商業(yè)街、天豐廣場、迎賓大市場等為主的商業(yè)項目主要分布于西部,金谷園、和平公寓、市直機(jī)關(guān)小區(qū)、東方家園等為代表的近年開發(fā)住宅項口主要分布于區(qū)域北部和東部，同大多數(shù)城市一樣，目前該區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)得的土地較少，主要分布于區(qū)域東部和北部偏東方向；區(qū)域內(nèi)開發(fā)熱點(diǎn)順序為中部，中西部,東部，除鐵西

3、和河?xùn)|區(qū)域外，其他幾個區(qū)域的開發(fā)熱點(diǎn)順序和該區(qū)域大致類似。這是因為德州市主要機(jī)能設(shè)施偏于中西部，所以若僅從生活便利性及現(xiàn)狀配套的角度來看的話，在前一段吋期屮西部的地塊價值應(yīng)高于東部和東北部，而隨著德百天衢超市的開建、德百家居廣場的運(yùn)營等，東部的機(jī)能設(shè)施得到了一定程度的完善，尤其是岔河風(fēng)景區(qū)的初步成型和城市東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，大大提高了東部區(qū)域的地塊價值，也使得開發(fā)熱點(diǎn)逐漸東移。區(qū)域內(nèi)主要在售的住宅項目有金都花園、德達(dá)?鑫龍家園、金茂豪庭、聯(lián)興?皇錦園、三和公寓、金旭花園、天衢名庭等，多層均價2100?2600元/nf,小高層均價2600?3000元/nV。河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊：四橫三縱

4、的道路網(wǎng)絡(luò)基本成型，新區(qū)建設(shè)正處于啟動期，主要在進(jìn)行“七通一平”的基礎(chǔ)配套工作，醫(yī)療中心、婦幼保健院、新華書店、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、市政公園等配套設(shè)施也已在施工屮;經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)、行政區(qū)已具備一定規(guī)模，居住區(qū)業(yè)已具雛形，開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀中心為晶華路、東風(fēng)路、東方紅路段，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、配套設(shè)施及居住區(qū)多集中于此;與其他區(qū)域相比該區(qū)域人11稀少居民構(gòu)成單純；雖然從城市規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)程來看，這一區(qū)域具備極大的發(fā)展前景和較大的升值潛力，但是作為一個經(jīng)濟(jì)不是太發(fā)達(dá)的地級市的從無到有的新區(qū)建設(shè)，必將有一個較長而漸進(jìn)的過程，在現(xiàn)狀以及一定時期內(nèi)該區(qū)域居民因配套匱乏、與市區(qū)的距離的原因造成的生活不便是一個不容

5、回避的問題，也必將在較大程度上客戶的接受程度和價值認(rèn)知，客戶在現(xiàn)狀下選擇這一區(qū)域一個較大的誘因既是對這一區(qū)域升值空間的預(yù)期，而開發(fā)商往往會把這一空間中的大部分變現(xiàn)到項目認(rèn)知Z中，兩者是一個針鋒相對的矛盾'。因此本報告認(rèn)為，在政府和企業(yè)合力炒作河?xùn)|的背景下，在該區(qū)域運(yùn)作項FI怎樣平衡現(xiàn)實(shí)價值、開發(fā)商的心理期望、客戶的價值虛高接受度以及項口利潤與去化速度Z間的關(guān)系是必須要重視的問題。區(qū)域內(nèi)在售和即將推岀的住宅項目主要冇新城市花園，嘉誠?尚東，高地?世紀(jì)城，河畔家園，東?；▓@，聚福園別墅等，多層均價1600?2700元/m2o南部城區(qū)板塊：南部城區(qū)板塊指東風(fēng)路以南，恢路以東，漳衛(wèi)河以西的

6、城區(qū)范帀。是居住區(qū)、倉儲商貿(mào)區(qū)和工業(yè)區(qū)的混合區(qū)域，由于臨近火車站且長途汽車站位于該區(qū)域內(nèi)，使得該區(qū)域在某種意義上也成為德州的對外交通門戶。區(qū)域居民以傳統(tǒng)丿亦史居民、產(chǎn)業(yè)工人、事業(yè)單位職工為主，同吋眾多的專營市場也帶來了較大量的流動人口。該區(qū)域從功能、形態(tài)和特征上可以大致分為兩大部分：由東地南路、向陽路、東風(fēng)路和新嶺路圍合而成的以居住和行政事業(yè)單位為主的核心生活區(qū)和除此Z外的以商貿(mào)倉儲和工業(yè)企業(yè)為主的外圍區(qū)域。區(qū)域內(nèi)大多數(shù)人口以及相應(yīng)的市政、商業(yè)、生活休閑、醫(yī)療教育等主要機(jī)能設(shè)施大多集屮于核心生活區(qū)內(nèi)。因為核心生活區(qū)域在機(jī)能配套、生活便利性與舒適度、居民層次、以及與市中心和市級機(jī)能設(shè)

7、施的相對距離及可及性等方面，均優(yōu)于除中心城區(qū)外的其他區(qū)域，因此該區(qū)域近年來開發(fā)的如解放南路小區(qū)、新湖家園、陽光花園、新華小區(qū)等項目在當(dāng)時的市場格局中多處于相對中高和高端位置。從房地產(chǎn)價值的區(qū)域構(gòu)成要素來看，南城區(qū)核心?；顓^(qū)外圍區(qū)域的整體素質(zhì)要優(yōu)于北部工業(yè)區(qū)和鐵西區(qū)，與北部城區(qū)的西部相比各有千秋，但在整體上要略遜一籌，尤其是在居住的成熟度和機(jī)能配套方面。房地產(chǎn)項冃大多處于市場格局中的相對中低和低端位置。區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住宅項目主要有新華二期，陽光花園?國際城，聯(lián)興