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1、對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的分析姓名：王之永日期：2012年5月5日目錄摘要3第一章研究我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的目的和意義4一、研究的廿景、現(xiàn)狀分析4二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題5三、研究的目的和意義7第二章研究宏觀調(diào)控效果的方法、步驟及研究?jī)?nèi)容8一、資料分析法8二、市場(chǎng)調(diào)查法11第三章分析結(jié)論14參考文獻(xiàn)15摘要近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家對(duì)此也非常重視，為此政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，本文通過(guò)中國(guó)房產(chǎn)信息網(wǎng)和單縣房地產(chǎn)行情，本文使用資料分析法和市場(chǎng)調(diào)査法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，查看調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)
2、的沖擊效果。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；沖擊效果第一章研究我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的目的和意義—、研究的背景、現(xiàn)狀分析從樓市的運(yùn)行層面來(lái)看，我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀可從以下五個(gè)方面來(lái)表述：1、泡沫成份開(kāi)始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。多數(shù)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，?些樓盤(pán)的價(jià)格也較去年高峰時(shí)有了較大的下降。2、成交量萎縮，空置率上升。與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。3、緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。冃前，我國(guó)房
3、地產(chǎn)商冃前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商而臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。4、市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)。一是，土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是,rti于利率提高，一些
4、中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗岀市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。5、房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難。由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題從我國(guó)房市的發(fā)育、發(fā)展過(guò)程來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的主要問(wèn)題是：1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程
5、度較高。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。2、土地的供應(yīng)不規(guī)范，政府機(jī)會(huì)主義行為嚴(yán)重。政府在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和發(fā)展中起著非常重要的作用。然而，我國(guó)政府在以下方面卻是機(jī)會(huì)主義的：一是在土地轉(zhuǎn)讓和使用中政府為了增加收入，某些官員為了私利而采取機(jī)會(huì)主義行為。他們以低價(jià)從農(nóng)民手中圈得土地，然后以高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。二是政府在與地產(chǎn)商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。三是政府的調(diào)控政策沒(méi)有延續(xù)性和穩(wěn)定性，很多政策的出臺(tái)都是違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的（如要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)建房成本等
6、）。四是政府在土地交易中黑箱操作,腐敗嚴(yán)重，阻礙了我國(guó)建立起一個(gè)公正、公平、高效、廉潔的土地交易市場(chǎng)。3、供需結(jié)構(gòu)失衡。目前我國(guó)的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問(wèn)題。三是二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融依賴程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴程度很高，
7、遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面：一是房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快；二是房地產(chǎn)商自有資金比重低，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上，使得我國(guó)的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)；三是商業(yè)銀行過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實(shí)，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)
8、開(kāi)發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款
