皇都花園提案_

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1、“皇都花園的皇都策略”皇都花園市場策略提報問題一／如何成功實現(xiàn)新市場環(huán)境下的新客源定位？問題二／如何延續(xù)項目原有定位，確保項目價格標桿地位？易居(中國)將圍繞這兩大核心問題，展開本次營銷策略的提案。兩個核心問題?市場背景?一期認知?客源定位?價格定位對于區(qū)域競爭環(huán)境的認識1區(qū)域競爭市場一覽古美、七寶、梅隴、顧戴路沿線四大板塊的競爭格局七寶古美梅隴七寶板塊－－中檔板塊價格區(qū)間：7700～12000元/㎡供求關系：供求比1：0.96顧戴路沿線古美板塊－－中檔板塊價格區(qū)間：8500～15000元/㎡供求關系：供求比1:1.01，基本平衡梅隴板塊－－中檔板塊價格區(qū)間：8500～1200

2、0元/㎡供求關系：無新增上市量，主要成交余量顧戴路板塊－－中高檔板塊價格區(qū)間：10000～13000元/㎡供求關系：暫無新增上市量朗潤園金匯豪庭夢景苑皇都花園本案地域上受制于七寶南區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)上趨同古美板塊競爭板塊細分之一：七寶板塊－－改善型居住為主的中檔板塊，北高南低發(fā)展不均產(chǎn)品特點區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)以小高層、多層產(chǎn)品為主；各競爭樓盤的產(chǎn)品組合，基本圍繞85-100平方的兩房（主力戶型）／110-130平方的三房組合而成；價格特點北七寶板塊毛坯均價集中在9500－10000元/平方，主力總價90-130萬；南七寶板塊毛坯均價集中在8000－9000元/平方，主力總價70-117萬；

3、南北單價差1000元左右客源特點北七寶臺韓客、市區(qū)導入客、區(qū)域客三分天下，客源層次較高。南七寶，基本以區(qū)域改善型客戶為核心。結(jié)論：受制于七寶地域?qū)傩?，板塊內(nèi)各在售樓盤主要還是依托于區(qū)域市場的消化展開行銷，進而區(qū)域同質(zhì)化競爭格局明顯。在售未售易邁坊8400水景書香園碧林灣二期7600東方花園三期東碧林灣本案千墅軌道9滬青平A9寥花汀花園9000楓荷蘭庭嘉景苑軌道12軌道5朗潤園11000裝修1500廣?；▓@三期8000在售未售北七寶南七寶古美競爭板塊細分之二：古美板塊－－改善型和舒適型居住并重的中檔板塊，分流中高端客戶產(chǎn)品特點區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)主要以高層、小高層為主；各競爭樓盤的產(chǎn)品組

4、合，基本圍繞90-110平方的兩房（主力戶型）／120-145平方的三房組合而成；價格特點各競爭樓盤的價格密集于9000－10500的價格區(qū)間，主力總價在100-150萬；客源特點區(qū)域競爭樓盤的客戶，主要是區(qū)域的改善型客戶和由徐匯、長寧導入的外區(qū)域舒適型客戶組成。結(jié)論：板塊緊鄰繁華徐匯，依托地理位置的優(yōu)越性，區(qū)域以開發(fā)中高檔公寓為主，區(qū)域客源層次較高。金匯豪庭11000東苑古龍城二期8500新時代富嘉花園9200同濟華城二期9000萬源城在售未售梅隴競爭板塊細分之三：梅隴板塊－－改善型居住為主導的中檔板塊，交通利點鮮明春江錦廬8600中梅星光雅座8800～9800夢景苑9000

5、-11000鴻發(fā)家園8900產(chǎn)品特點區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)主要以高層、小高層住宅為主；各競爭樓盤的產(chǎn)品組合，基本圍繞100-110平方的兩房（主力戶型）／120-140平方的三房組合而成；價格特點各競爭樓盤的價格密集于8800－10000的價格區(qū)間，主力總價在90-120萬；客源特點區(qū)域競爭樓盤的客戶，主要以改善型客戶為主，客源主要為閔行東南部區(qū)域客和徐匯的市區(qū)導入客。結(jié)論：板塊依賴1號地鐵線和成熟的生活配套，早期實現(xiàn)了徐匯等市區(qū)客源向梅隴板塊的導入，目前客源以區(qū)域型中產(chǎn)客源為主，經(jīng)濟型客源為輔競爭板塊細分之四：顧戴路板塊－－舒適型居住為主導的中高檔“都市別墅”板塊顧戴路沿線當代藝墅多聯(lián)

6、12000獨棟27000半島豪門聯(lián)排18000圣淘沙多聯(lián)12000本案產(chǎn)品特點區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)豐富，集中著別墅、類別墅、小高層為主的高檔樓盤；產(chǎn)品組合基本圍繞170-230平方的三房、四房組合而成；價格特點各競爭樓盤的價格密集于10000－13000的價格區(qū)間，主力總價在200-260萬；客源特點區(qū)域競爭樓盤的客戶，主要是區(qū)域的改善型客戶和由徐匯、長寧導入的外區(qū)域舒適型客戶組成。結(jié)論：板塊借助環(huán)線優(yōu)勢，跳脫本土客源，以高品位的定位，吸引大量的外地客和具有海外背景的客戶，形成與上海客戶對峙市場的三分天下。區(qū)域客源層次高。項目作為中產(chǎn)階級消費板塊的都市別墅類產(chǎn)品，是完全跳脫區(qū)域市場同類

7、競爭的，如何制定策略，我們首先對皇都一期作全面的認知！對于本案一期產(chǎn)品的認知2項目規(guī)模整體社區(qū)建筑面積43萬㎡；1.74超低容積率；100000平方米水岸生態(tài)綠景；建筑物態(tài)別墅，多層，小高層水景庭院式公寓混合式社區(qū)?；识蓟▓@一期產(chǎn)品解讀－－超前的規(guī)劃理念面積配比以三房145－188平方米為主，占52％；其次為二房120－124平方米；面積比同期市場同類產(chǎn)品放大30－40平方米，屬于舒適型產(chǎn)品定位。國際理念采用贈送境外家居，先入為主全由境外設計師規(guī)劃打造的個性盤社區(qū)采用人車分離系統(tǒng)，規(guī)劃人工水