住宅小區(qū)車輛管理探討

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1、住宅小區(qū)車輛管理探討提要隨著汽車保有量的激增，住宅小區(qū)車輛管理問題已成為當(dāng)前物業(yè)管理活動中十分突出的問題，對於車輛管理的規(guī)范化、合理化已成當(dāng)務(wù)之急。本文從住宅小區(qū)停車難現(xiàn)狀著手，分析造成停車難的各種原因，提出有關(guān)建議關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；物業(yè)管理；車輛管理分類號：F294文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A一、規(guī)范小區(qū)車輛管理勢在必行隨著汽車產(chǎn)業(yè)的繁榮和城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，停車矛盾日益突出，特別是在汽車行駛停放的問題上，由管理引發(fā)的一系列矛盾已占據(jù)瞭社會矛盾的一部分。車輛管理是住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容之一，近幾年因停車問題而産生的業(yè)主與業(yè)主之間的糾

2、紛、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛屢見不鮮，這不僅影響瞭業(yè)主們的正常生活，也造成瞭業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誤解，產(chǎn)生不必要的矛盾，在一定程度上影響瞭生活秩序和社會和諧。因此,無論業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都希望能找到解決住宅小區(qū)停車難的良策我們會經(jīng)常聽到這樣的埋怨一一園區(qū)內(nèi)的車位是小區(qū)的配套設(shè)施，本就是屬於全體業(yè)主的，難道不該無償使用嗎？小區(qū)內(nèi)停車所收取的費(fèi)用為占地費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔(dān)保管責(zé)任？業(yè)主幾十萬的汽車丟失瞭，物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎？業(yè)主停車入位的時候車還是好的，但是出車位後就有瞭劃痕，物業(yè)管理企業(yè)需要承擔(dān)責(zé)任嗎

3、？相對其他小區(qū)停車費(fèi)，有的小區(qū)卻較髙？小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的局面：小區(qū)地面的臨時車位常常不夠；地面的固定車位被外來的車輛臨時占用；晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道；收取停車費(fèi)用時的解釋工作困難，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭議；小區(qū)發(fā)生車輛損壞、丟失事件，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任界定不清等糾紛停車位供不應(yīng)求、公共區(qū)域的變相侵占、空間的日益狹小、停車位的權(quán)屬問題日趨尖銳，再加上由此而引發(fā)的車輛管理中的丟失、受損訴訟糾紛，停車問題已成為社會穩(wěn)定、生活和諧的不和諧因素。因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車管理問題已成為當(dāng)前物業(yè)管理活動中十分突出

4、的問題，對於車輛管理的規(guī)范化、合理化已成瞭當(dāng)務(wù)之急二、產(chǎn)生住宅小區(qū)停車管理矛盾的原因現(xiàn)代化、城市化進(jìn)程的加快，相當(dāng)一部分先富起來的人拋棄瞭自行車，以汽車代步，存放所占用的面積大瞭不少倍。停車需要空間，而我國是個土地資源緊缺的國傢。停車用地的性質(zhì)也發(fā)生瞭演變，由“公用”變?yōu)椴t“共用”（當(dāng)然有一部分為私人所買斷使用權(quán)，因此“私用”也應(yīng)運(yùn)而生），導(dǎo)致目前停車與停車管理的嚴(yán)重沖突。停車管理看起來僅涉及車主與管理單位，其實(shí)不然。停車難問題充分暴露瞭停車場管理的體制和管理機(jī)制問題第一，政府方面。對開發(fā)的物業(yè)（矛盾最集中的是住宅類物業(yè)）所配

5、套的停車區(qū)域（車位）並無嚴(yán)格要求，給瞭開發(fā)商追求最大居住功能目標(biāo)一個可乘之機(jī)，對停車要求考慮較少。政府在審批開發(fā)項(xiàng)目時，往往缺乏前瞻性，缺乏高度和遠(yuǎn)見，把權(quán)宜之計當(dāng)作解決問題的根本。國傢未出臺指導(dǎo)性文件，業(yè)主與車位的配置比例五花八門、無所適從，缺少規(guī)范和科學(xué)性。有的開發(fā)商以樓盤品質(zhì)決定車位，中產(chǎn)樓盤、高檔樓盤，車位配得足，普通住宅小區(qū)車位配得少，未能順應(yīng)國傢經(jīng)濟(jì)發(fā)展、百姓收入提高、車價逐步走低的趨勢第二，開發(fā)商方面。以追求最大利潤為目的，在滿足業(yè)主需求方面，經(jīng)常有擠占或"忽視”的行為，為日後管理工作埋下隱患。一方面住宅小區(qū)建成

6、後將投入使用50?70年，就算開發(fā)商考慮到停車位問題，但由於私傢車的數(shù)量增長速度過快，還是反映出前瞻性不足的問題；另一方面開發(fā)商配建的停車位不足。開發(fā)商既不願犧牲寶貴的土地，又不願意資金積壓，自然選擇少建停車位第三，物業(yè)管理單位方面。物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)，政府、開發(fā)商搭建平臺，由物業(yè)管理企業(yè)演出。但這個“舞臺”先天不足,演出時畏首畏尾，縮手縮腳。車位歸屬問題其實(shí)與物業(yè)管理企業(yè)沒什麼關(guān)系，但與服務(wù)活動有密切關(guān)聯(lián)，作為物業(yè)服務(wù)單位，當(dāng)然希望有關(guān)方面解決這個問題，不再代人受過或與服務(wù)攪和不清。但同時物業(yè)管理單位服務(wù)水平也不高。不可否認(rèn)

7、，在停車管理糾紛中有一部分是因?yàn)楣芾韱挝蛔陨韱栴}而導(dǎo)致，使得簡單問題復(fù)雜化瞭。由於物業(yè)管理法律法規(guī)的不完善和滯後，人們對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的誤解和曲解，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)瞭過多的社會責(zé)任，分散瞭物業(yè)管理企業(yè)的精力，混淆瞭職能和責(zé)任，在車輛管理方面也不能幸免三、破解住宅小區(qū)停車管理矛盾的建議首先，利用價格杠桿，引入競爭機(jī)制。要徹底解決停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車場經(jīng)營管理市場化發(fā)展的瓶頸，采用價格聽政的方式確定停車場收費(fèi)水平和方式，同時引入競爭機(jī)制，能夠交給企業(yè)建的停車場盡量交給企業(yè)。通過法律法規(guī)的形式明確停車場管理的責(zé)任問

8、題，政府加強(qiáng)對停車場經(jīng)營管理的監(jiān)督，給停車場經(jīng)營管理創(chuàng)造一個寬松而和諧的環(huán)境其次，分清停車管理中所涉及的各方責(zé)、權(quán)、利。開發(fā)商向國傢交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得瞭紅線以內(nèi)的土地使用權(quán)，並在其上構(gòu)建房屋。簡而言之，開發(fā)商擁有區(qū)域內(nèi)的全部產(chǎn)權(quán)（除瞭部分面積要按照國傢規(guī)定留