淺析物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社會(huì)管理創(chuàng)新

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1、淺析物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社會(huì)管理創(chuàng)新一、健全監(jiān)管制度體系，推動(dòng)政府監(jiān)管方式轉(zhuǎn)變國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）（口2003年9月施行至2007年8月修訂），其突出特點(diǎn)是：一推動(dòng)企業(yè)由傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)方向轉(zhuǎn)變，發(fā)揮市場(chǎng)配逍資源的基礎(chǔ)性作用；二延伸物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管層級(jí)，強(qiáng)化各級(jí)政府公共服務(wù)職能。為進(jìn)一步理順政府監(jiān)管體制，完善常態(tài)化管理機(jī)制，2009年7月，平頂山市政府頒發(fā)了《平頂山市人民政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》,明確了“縣（市、區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)，市房管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)，以塊為主、屬地管理”的原

2、則，初步建立了社區(qū)物業(yè)管理新體制。2011年12月，市政府及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。2012年3月，平頂山市物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作領(lǐng)導(dǎo)小組專(zhuān)門(mén)下文督促各縣（市、區(qū)）政府、新城區(qū)管委會(huì)相應(yīng)地成立覆蓋本轄區(qū)全部街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。此外，平頂山市房管部門(mén)積極組織縣（市、區(qū)）主管部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)分管同志參加各種形式的物業(yè)管理政策法規(guī)培訓(xùn)班和業(yè)務(wù)座談會(huì)，加大電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體宣傳報(bào)道力度，將物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作覆蓋至全市每一個(gè)區(qū)縣。為切實(shí)解決物業(yè)管理工作中凸顯的普遍性問(wèn)題，平頂山市房管部門(mén)丄動(dòng)組建新機(jī)構(gòu)或整合、轉(zhuǎn)換原有

3、機(jī)構(gòu)職能，配備物業(yè)管理督察專(zhuān)用車(chē)輛，初步形成了物業(yè)和房屋安全管理科、物業(yè)管理中心、房屋安全應(yīng)急救援中心、房屋維修資金管理中心、物業(yè)管理行政執(zhí)法中隊(duì)等“一科室、三中心、一中隊(duì)叩勺決策監(jiān)督、執(zhí)法支撐、處罰追責(zé)的工作格局。2013年5月1日，全市正式整合并啟用了“物業(yè)一線通"政務(wù)服務(wù)熱線電話，市區(qū)及縣域居民可在撥打熱線后，通過(guò)接提示鍵向所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)反映問(wèn)題，并可由二級(jí)網(wǎng)絡(luò)單位直接安排轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等三級(jí)、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)熱線單位處理突發(fā)事件，有房屋維修資金管理、房屋安全應(yīng)急救援以及物業(yè)管理政策法規(guī)咨詢(xún)等需求的業(yè)主或物業(yè)企業(yè)也可撥打熱線

4、向一級(jí)網(wǎng)絡(luò)單位求助，逐步建立業(yè)主、企業(yè)反映物業(yè)問(wèn)題的政府公共服務(wù)平臺(tái)和快速反應(yīng)機(jī)制，構(gòu)建市、區(qū)（縣、市）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)、物業(yè)管理區(qū)域等五級(jí)監(jiān)管服務(wù)休系。二、規(guī)范業(yè)主自治行為，創(chuàng)新社區(qū)管理模式2003年《條例》首次以行政法規(guī)的形式確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度。2007年，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》再次將此項(xiàng)制度設(shè)計(jì)上升到法律層次，論文格式業(yè)主委員會(huì)逐步成為法律、法規(guī)規(guī)定可以成立的自治組織。但從近年來(lái)平頂山市的業(yè)主委員會(huì)自治實(shí)踐來(lái)看，相當(dāng)一部分業(yè)主委員會(huì)成立后未能依法履行職責(zé)，或在履職過(guò)程中不嚴(yán)格執(zhí)行法定程序召集并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)各項(xiàng)議案。為此，平頂山市全面

5、啟動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)規(guī)范化建設(shè)工作，制定出臺(tái)了《平頂山市業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)備案暫行規(guī)定》，首次明確了平頂山市成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的選舉程序和備案程序，在全省率先印制頒發(fā)了《業(yè)主委員會(huì)備案證明》，全面推行業(yè)主委員會(huì)行政確認(rèn)制度，并同步實(shí)行了業(yè)主委員會(huì)委員不良記錄制度，配套出臺(tái)了《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》和《臨時(shí)管理規(guī)約》等物業(yè)管理示范文本，進(jìn)一步明確了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限和義務(wù)，規(guī)范了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)；組織召開(kāi)了全市首次業(yè)主委員會(huì)建設(shè)大會(huì)，邀請(qǐng)平頂山市政府法制辦專(zhuān)家為全市業(yè)委會(huì)成員舉辦了專(zhuān)場(chǎng)

6、法制講座，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)依法履職、合法維權(quán)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主個(gè)人在物業(yè)管理服務(wù)中的作用；抽調(diào)市、區(qū)（縣、市）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)等四級(jí)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)單位成員聯(lián)合組成現(xiàn)場(chǎng)、檔案、財(cái)務(wù)等專(zhuān)項(xiàng)檢查組，探索開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)履職情況年度動(dòng)態(tài)考核工作，全面推行業(yè)主委員會(huì)常態(tài)化監(jiān)督工作，取得了良好的社會(huì)效果。三、扶持行業(yè)規(guī)范發(fā)展，帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐當(dāng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范問(wèn)題十分突出，引發(fā)的物業(yè)管理糾紛主要表現(xiàn)在：未按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，只收費(fèi)不服務(wù)或服務(wù)不到位，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)，或未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域

7、顯著位置進(jìn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)；在物業(yè)管理市場(chǎng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自將物業(yè)管理項(xiàng)目的全部業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓、委托給他人管理，在物業(yè)管理項(xiàng)冃招投標(biāo)中與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人相互串通，以不止當(dāng)手段謀取中標(biāo)，物業(yè)服務(wù)合同尚未終止擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或單方面停止物業(yè)服務(wù)。為此，平頂山市房管部門(mén)會(huì)同市發(fā)展改革委組織行業(yè)專(zhuān)家共同擬定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)媒體廣泛征求意見(jiàn)，制定并發(fā)布了《平頂山市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（2011年木），從基木要求、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)和裝飾裝修管理等7個(gè)部分對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了明確具體的要求，推進(jìn)物業(yè)

8、服務(wù)的精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化。并在此基