【精品】房價宏觀調(diào)控效果分析

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1、房價宏觀調(diào)控效果分析0引言0.1研究問題及研究背景2003年以來，屮央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，除了2009年岀臺的鼓勵購房政策措施外，這些政策都旨在抑制房價過快上漲和房地產(chǎn)投資過熱。盡管我國政府對房地產(chǎn)市場的規(guī)制一直未有停歇，然而，房價似乎陷入了“愈調(diào)愈漲”、“每調(diào)必漲”的怪圈。這種怪圈以“調(diào)控一一觀望——上漲”的形式岀現(xiàn)，從而將房價逐波推向新高，締造了“地王危機”、“新髙屢創(chuàng)”等令人咋舌的世界奇觀。房價之高、“房奴”之痛、“蝸居”之苦，讓人對住房既愛又恨。本文將列舉近2003年以來政府的宏觀調(diào)控

2、政策，分析各項政策效果并探究原因。0.2文獻綜述屮南財經(jīng)政法大學的張東、秦俊武教授(2012)在《調(diào)控從緊：打破房價調(diào)控僵局的現(xiàn)實選擇》⑴中提到2011年10?11月我國房價漲幅出現(xiàn)冋落跡象，但房價調(diào)控依然處于僵局狀態(tài)，仍需堅持調(diào)控從緊政策。打破房價調(diào)控僵局、控制房價漲速過快的根木辦法是增加住房的有效供給，而多方面的不利因素進一步弱化了本來在短期內(nèi)就比較脆弱的住房供給彈性,需要通過加強調(diào)控以保障住房有效供給的增加。增加住房供給、緩解保障性住房供給壓力的從緊調(diào)控政策措施，不應(yīng)拘泥于市場化措施，而應(yīng)適當加

3、大策略性政府干預(yù)措施的比重,促進房價合理回歸和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。中國人民銀行的劉艷麗(2011)在她的《我國貨幣政策調(diào)控房價有效性研究》⑵中從趨勢水平和波動水平兩個視角出發(fā)，對我國貨幣政策調(diào)控房價的有效性進行實證檢驗。檢驗結(jié)果表明，差別化信貸政策和貨幣供應(yīng)量可以在長期趨勢水平上調(diào)控房價,但利率不能有效調(diào)控房價。在房價短期波動調(diào)控中，必須將總量調(diào)控、供給和需求結(jié)構(gòu)調(diào)控全面結(jié)合起來，否則貨幣政策無法有效調(diào)控房價。據(jù)此,筆者提出區(qū)別考慮貨幣政策各工具調(diào)控效果，統(tǒng)籌調(diào)控的短期和長期1=1標，合理安排貨幣政策

4、工具組合等建議。江四省贛州地方稅務(wù)局的彭志華(2011)在他的《美、韓調(diào)控房價和我國調(diào)控房價的做法及思考》⑶屮提到近幾年我國房價居高不下，國家出臺多項調(diào)控措施希望穩(wěn)定房價，但效果不明顯。文章從介紹美、韓兩國調(diào)控房價的經(jīng)濟政策入手，分析了我國現(xiàn)行利用稅收調(diào)控房價的情況,提出了實行保有稅和〃供應(yīng)沖擊型〃政策的配合，實現(xiàn)稅收與供應(yīng)政策有效結(jié)合穩(wěn)定房價等建議。0.3本文研究目標和意義木文研究目標是，收集2003年以來國家有關(guān)房價宏觀調(diào)控的主要政策，分析各個政策的效果與影響。自2003年以來，政府一直致力于房價

5、的宏觀調(diào)控，所出臺的指令規(guī)章不計其數(shù)。本文概述的2003年以來的政策，基本分成三個階段。研究意義在于通過了解和分析宏觀調(diào)控政策的效杲，關(guān)注人們在新的宏觀調(diào)控政策下的居住與購房現(xiàn)狀。另外一方面，房價的影響不僅僅在房地產(chǎn)領(lǐng)域，還影響到整個社會的物價以及社會經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，如何健康發(fā)展關(guān)系到整個地方經(jīng)濟的發(fā)展。通過分析I?年來宏觀調(diào)控政策的效果，判斷政策是否成功，從而找出相對有效的房價調(diào)控政策。1房價狀況分析1.12003年以來我國房價上漲情況房價高兒乎在2003年以來就成為社

6、會關(guān)心的人問題。到了2007年,房價的持續(xù)快速上漲更是引發(fā)整個社會對其合理性進行大討論。對于近年來我國房價的上漲是否合理，評論界存在多種不同的說法，莫衷一是。但我國房地產(chǎn)市場確實存在“房價上漲過快”的問題。1.2影響房價的因素I土地和房產(chǎn)我國適宜城市開發(fā)的土地而積只有約15萬平方公里，人均平均而積低于900平方米，人地矛盾十分嚴峻。投資需求基礎(chǔ)廣袤，其結(jié)果必然是住房緊張。同時土地出讓金令“囊屮羞澀”的地方政府可以“坐地起價”，嚴重影響市場合理預(yù)期。“高地價——高房價——資金進入——低價再被抬高”，以土

7、地為傳導的樓市利益鏈儼然成型。房價與地價是相連的，剔除其他因素來說，房價客觀上受地價高低、建筑安裝成木以及市場需求的影響。II房地產(chǎn)企業(yè)與購房人任志強(2012)在他發(fā)表的《2003年以來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策研究》⑷說：“高房價是因為屮國人太有錢了”。準確而言，是部分屮國人太有錢了，炒房族令房企樂不可支；而從企業(yè)角度而言，它們關(guān)心的是產(chǎn)品是否售出，是否以高價售出，而至于為誰所購買，企業(yè)并不關(guān)心。III官方政策和政府政府的有效性及地方政府的執(zhí)行力偏失，是導致了房價高的重要因素。政策注重的是制度層而，主

8、耍指規(guī)則制度。但是好的政策卻不被執(zhí)行，決策者的善意初衷極有可能是“竹籃打水一場空”。有關(guān)政策方面，本文卜'面將重點敘述。IV市場因素中的市場和資金馬克思在《資本論》中提到“當我們說壟斷價格時，一般指這樣一種價格，這種價格只由購買者的購買欲和支付能力決定?！比涨?，我國的房地產(chǎn)存在一定的壟斷性質(zhì)。購房人的支付能力勢必影響房價，從宏觀層面看，這就是資金因素。2十年來房價宏觀調(diào)控政策一覽2.1房價宏觀調(diào)控政策的簡單回顧1998年，在取消福利分房和實現(xiàn)住房貨幣化分