[經(jīng)營管理]南湖陳述發(fā)言

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1、南湖陳述發(fā)言一、介紹陳述內(nèi)容1.北京金色空間投資顧問有限公詞簡介2.項冃分析3.銷售推廣策略4.策劃代理內(nèi)容及方式5.開發(fā)商提問二、陳述內(nèi)容1.公司背景及理念、銷售代理案例、項冃策劃我公司是從事房地產(chǎn)策劃、營銷設(shè)計、銷售代理、項目評估、市場調(diào)研、信息咨詢和承辦房地產(chǎn)展覽展示的專業(yè)顧問型經(jīng)紀公司。金色空間木著優(yōu)勢互補的宗旨，以股份為紐帶，與有關(guān)廣告、影視、文化、裝飾等企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，為公司各項業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和發(fā)展構(gòu)筑一個真止的金色空間。我公司認為，代理公司和發(fā)展商之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，同時也是互惠互利的關(guān)系。代理公詞應(yīng)為開發(fā)商提供“全程服務(wù)”并“解決實際問題S這個服務(wù)要貫穿從項目的可

2、行性分析，規(guī)劃設(shè)計……策劃銷售到物業(yè)管理的全過程之中。金色空間在對市場把握的準確靈敏性、對項冃認識的客觀公止性、營銷策劃的創(chuàng)意實用性、銷售操作手段的規(guī)范細致性等方面為1己的客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我公司憑借踏實的工作作風(fēng)、敏銳的市場洞察力、負責(zé)的工作態(tài)度，來贏得開發(fā)商的合作和信任。我公司目前代理廣信嘉園、望陶園兩個項目，廣信嘉園由北京市門頭溝區(qū)建設(shè)開發(fā)公司開發(fā)，該項目位于兩廣路與西二環(huán)路的交匯處。我公司使該項目在不到一個月的內(nèi)部認購期內(nèi)，達到15%的銷售業(yè)績。為該項目后需不斷飆升的銷售勢頭，大下了良好的基礎(chǔ)。望陶園由北京一商集團有限公司房地產(chǎn)開發(fā)分公司開發(fā)，項目位于崇文區(qū)永外大街革新里，因

3、鄰近陶然亭公園而得名。我公司口今年3月代理以來至7月份是該項冃的銷售率達到78%。作為工美集團的產(chǎn)品顧問，承接其在秦皇島開發(fā)的“嘉里海濱”別墅的項目策劃。應(yīng)牡丹江開發(fā)商的邀請，參與“響水嘉園”住宅項目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，并對該項目進行了精密的前期經(jīng)濟測算。1.南湖公寓項目分析⑴望京地區(qū)的發(fā)展望京地區(qū)位于北京市的東北部，南起北四環(huán)路，北至規(guī)劃中的公路一環(huán)，東起首都機場路，西抵和平里鐵路支線。規(guī)劃占地面積達860公頃，總建筑面積1000萬平方米，預(yù)計居住人口25—30萬人，約7萬戶，是目前北京規(guī)模最大的一塊建設(shè)用地。1993年開始建設(shè)，經(jīng)過近10年的開發(fā)，已初步形成居住大社區(qū)的規(guī)模。目前望京地

4、區(qū)在建的大部分項目已竣工交付使用。望京地區(qū)住宅具有以下特點:1.項目數(shù)量多、經(jīng)濟型樓盤扎堆。2.項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，中、低檔項目占87%,高檔只占13%。居住類物業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測：中檔項冃價格會有小幅上揚；公寓類高檔項目需求有所增長;商務(wù)及涉外傾向明顯。市場上對板樓、低密度住宅需求較大，對園林環(huán)境、配套設(shè)施及其它附加值提出了更高的要求。產(chǎn)品由原來的均質(zhì)化傾向開始向高、中、低三個檔次演變。高檔、中偏高檔項冃冃前木區(qū)域供應(yīng)量小，銷售狀況也較為理想。隨著交通、市政環(huán)境完善作為CBD區(qū)域，燕莎商圈的衛(wèi)星社區(qū)具有商務(wù)涉外傾向：1.燕莎商圈涉外公寓最為集中，占70%。開發(fā)用地十分緊張，接近飽和。朝陽

5、區(qū)今年至明年的25個高檔公寓項冃，只有5—6家位于燕莎地區(qū)。2.望京地區(qū)的風(fēng)格雅園獲得外銷內(nèi)租的特權(quán)后，在硬件上提高,增加衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，向外銷公寓標準靠近，致使投資型買家猛增。3.望京是酒仙橋邊緣地區(qū)。酒仙橋電子城地段內(nèi)的大山子地區(qū),商務(wù)氛圍濃厚，又有諸多外企進駐，因此項冃多以外銷高檔物業(yè)為主，如宏源公寓、銀楓家園等，今年又有星城國際和風(fēng)景線兩個項目推出。4.望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的建立、中央美術(shù)學(xué)院、規(guī)劃中的第四使館區(qū)，這些都將使該地區(qū)具有更強烈的商務(wù)及涉外傾向，從而對中檔偏高、高檔物業(yè)的需求產(chǎn)生積極的影響。⑵產(chǎn)品分析開發(fā)商對產(chǎn)品應(yīng)該形成一個獨特的利益主張。只有產(chǎn)品占據(jù)較大的市場分額，并

6、形成了某種因素上的競爭優(yōu)勢，才能享受高額利潤。就本項目的產(chǎn)品具體分析如下：A.外立面：弧形玻璃幕墻的運用有所創(chuàng)新，但樓體外觀粗放，不夠細膩。B.戶室比例：本案戶型以三居為主，配以少量的一居、二居、四居、五居。各居室比例如下：三居室73%、四居室11%、一居室8%、五居室5%、二居室3%。C.戶型面積：本案是望京地區(qū)少有的大面積戶型，各居室的面積與望京地區(qū)的普遍水平相比，平均大30平方米左右。戶型面積對比表主力面積（m2）一居室二居室三居室四居室五居室本項目（建筑面90140—160—220,300積）150180280望京地區(qū)普遍項目（銷售面積）75100—130130—1702002

7、30D.配套設(shè)施本案的配套設(shè)施具有平均先進性。社區(qū)的配套設(shè)施面積在4萬平方米左右，包括小型商業(yè)與文化娛樂設(shè)施，處于望京地區(qū)的領(lǐng)先地位，各種設(shè)施一應(yīng)俱全。其中1400平方米的游泳池，在望京地區(qū)具有較強的市場競爭力。E.景觀本案具有強大的景觀優(yōu)勢，南側(cè)緊臨由開發(fā)商興建的15平方米的南湖公園。⑶物業(yè)定位方向建議A.總體產(chǎn)品策略：產(chǎn)品差別化權(quán)變策略從總平面上根據(jù)產(chǎn)品差別化策略進行功能劃分。其中：南區(qū)A座塔樓為作為星級酒店進行經(jīng)營；南區(qū)其它塔樓與板樓為作