租賃權(quán)特質(zhì)與“債權(quán)物權(quán)化”趨勢分析

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1、總第547期管理觀察2014年7月第20期ManagementObserver中旬出版租賃權(quán)特質(zhì)與“債權(quán)物權(quán)化”趨勢分析趙?。ㄉ虾ｎＶ腔瘜W(xué)研究有限公司，上海201203）摘要：法律對“租賃合同”所規(guī)定的“買賣不破租賃”、“承租人優(yōu)先購買權(quán)”、“租賃登記備案制度”等原則和制度賦予了租賃權(quán)“與眾不同”的“特質(zhì)”，而這些特質(zhì)往往被認(rèn)為是“債權(quán)物權(quán)化”的典型代表，在此，筆者通過本文逐條分析，重新闡述了上述“原則”和“制度”的實質(zhì)。關(guān)鍵詞：買賣不破租賃優(yōu)先購買權(quán)租賃登記備案債權(quán)物權(quán)化隨著人們對社會經(jīng)濟(jì)協(xié)作以

2、及資源整合的多種模權(quán)轉(zhuǎn)移的整個過程”，就不難發(fā)現(xiàn)，上述觀點是一種式的進(jìn)一步認(rèn)識，物在使用價值上的意義往往超過了誤解，根本就沒有發(fā)生“債權(quán)的物權(quán)化”。它的歸屬義意。而租賃也成了緩解各類資源短缺，有首先，“可以通過一個‘債權(quán)’獲得一個‘物權(quán)’”。效利用生產(chǎn)生活資料的常用方式。由于立法的賦予，比如，簽訂一個買賣合同，獲得了一個標(biāo)的物，那么買基于租賃合同而產(chǎn)生的租賃權(quán)具備了幾項原則和特質(zhì)：賣合同中，買、賣雙方的權(quán)利是是債權(quán)。買賣雙方在合“買賣不破租賃”原則、“承租人優(yōu)先購買權(quán)”、“租同履行前后對于標(biāo)的物所

3、享有的所有權(quán)是物權(quán)。同理，賃登記備案制度”等。而這幾項原則和特質(zhì)被不少學(xué)通過簽訂一個租賃合同，獲得了一個租賃物的使用權(quán)以者認(rèn)為是“債權(quán)物權(quán)化”的體現(xiàn)，是對“債權(quán)物權(quán)化”及收益權(quán)，“租賃合同”體現(xiàn)的是債權(quán)，租賃物的使用大趨勢有力印證，更有學(xué)者用這幾點作為論據(jù)，并展收益權(quán)是物權(quán)。依法律規(guī)定，如果在一個租賃合同履行開來分析論證租賃權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)。對此，筆者有期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生了改變，新的所有權(quán)人不得不同看法。向承租人要求“交出租賃物”，也就是說“承租人的使用收益權(quán)”是以可對抗“新出租人的所有權(quán)”

4、的，這個1.“買賣不破租賃”的“不破”的權(quán)力劃分時候，是“承租人的物權(quán)”在對抗“出租人的物權(quán)”，而這個“物權(quán)”一直都是“承租人對于租賃物的使用收我國《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃益權(quán)”，一直都是“物權(quán)”，并不是“債權(quán)化了的物權(quán)”。期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。這也完全符合同物權(quán)法律體系中，“先成立的物權(quán)優(yōu)先且《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案于后成立的物權(quán)”的一般原理。件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“房屋其次，通過所有權(quán)變更，新所有權(quán)人與承租人形成租賃

5、合同糾紛解釋”）第20條規(guī)定，“租賃房屋在租的還是租賃合同關(guān)系，兩者還是債權(quán)人與債務(wù)人的關(guān)系，賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)且承租人對于新所有權(quán)人所擁有的權(quán)利并沒有大于對于履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持”。這就是著原所有權(quán)人的權(quán)利，并沒有獲得更多的支配權(quán)。承租人名的“買賣不破租賃”原則，簡釋其義就是：若所有依然是“未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)租”、依然是“擅自權(quán)基于買賣合同轉(zhuǎn)移后不影響已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，改變租賃物用途應(yīng)征得出租人同意”，其權(quán)利仍然是由租賃合同繼續(xù)有效，新的所有權(quán)人與

6、原承租人之間仍出租人設(shè)定的。顯然，此時的租賃權(quán)仍然是債權(quán)，而不保持租賃關(guān)系。不少學(xué)者認(rèn)為，該原則使作為請求權(quán)是物權(quán)。的租賃權(quán)已經(jīng)具備了可以對抗物權(quán)—所有權(quán)的特征，可以這樣理解“買賣不破租賃”原則中的“不破”根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先”的理論，這個特征即是典型的“債指的是“通過買賣而獲得的所有權(quán)”不能對抗“通過租權(quán)物權(quán)化”趨勢的代表。細(xì)致分析一下“租賃合同所賃而獲得的使用收益權(quán)”，是一種限制物權(quán)“不破”所產(chǎn)生的法律關(guān)系”以及“租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生所有有權(quán)，是一種物權(quán)“不破”另一種物權(quán)。注：本文數(shù)據(jù)來源水城縣統(tǒng)計

7、年鑒?！?86·社會管理2.承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)理辦法”）第14條規(guī)定，“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、我國《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣租賃縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承備案”。這條規(guī)定似乎表明了，在房屋租賃合同訂立后，租人享有同等優(yōu)先購買的權(quán)利”。法律在此賦予了租承辦理房屋租賃登記備案已經(jīng)成了“應(yīng)當(dāng)”的條件。且該人一種“優(yōu)先權(quán)”，而這種“優(yōu)先權(quán)”不是物權(quán)，也不管理辦法第20條

8、規(guī)定“直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）是“租賃權(quán)用益物權(quán)特征的一種體現(xiàn)”。主管部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實早在《物權(quán)法》出臺之前，“承租人優(yōu)先購買權(quán)”行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場信息這個概念早已形成，而在較晚頒布的《物權(quán)法》中并系統(tǒng)”。這條也使得我國目前的“房屋租賃登記備案制度”，沒有“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，該部法律的看似更具備了“公示”的效力。傳統(tǒng)觀點對于“公示”，形成在我國也是經(jīng)歷過比較長的時間討論和權(quán)衡，未是這樣認(rèn)為的：“債權(quán)素?zé)o公示之要求