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1、Xx景區(qū)營銷策劃方案上海新家坡解析如果有人問：上海什么樣的住宅最難賣？答案是：一般來講就是高層住宅。環(huán)視今日中城市區(qū)，高層住宅鱗次櫛比，而銷售卻普遍停滯不前。上海人似乎一直對多層住宅情有獨鐘，市中心的房了,只要是多層，幾乎都不用擔(dān)心銷售業(yè)績。然而，在寸土寸金、土地資源日益匱乏的上海，發(fā)展高層住宅將是面臨一種必然趨勢。那么,我們又該如何解決這個無法冋避的難題呢？1997年7月250,新加坡發(fā)展銀行置地集團所屬上海新瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在徐家匯路1號制造局路口投資的高層住宅小區(qū)一一上海新家坡園景苑開盤，在短
2、短一周內(nèi)售出百余戶，三個月銷售400戶。面對這樣一個高價位樓盤所創(chuàng)出的良好業(yè)績，人們不禁要問:上海新家坡為何在高層住宅競爭激烈的市場中創(chuàng)下如此業(yè)績？那么，就讓我們仔細地研究一下其成功的奧秘所在吧。一、克服高層住宅固有頑癥先讓我們冋過頭來仔細看一看上海人到底為什么不愿意買高層？其實，上海人拿高層住宅與多層住宅相比，高層住宅似乎有幾大明顯劣勢。其一，高層住宅得房率明顯低于多層住宅，這對精明的上海人來說，當(dāng)然是選擇得房率高的多層。其二，電梯問題。電梯一旦損壞或停電，會給大樓居民帶來極大不便。其三，高層住宅的房
3、型與朝向不如多層住宅。高層住宅由于為了做到明室、明廳、明廚、明衛(wèi)并兼顧各種房型的朝向盡量都朝南，就必然使房型容易出現(xiàn)不規(guī)則的形狀，朝向也往往做不到套套朝南。而多層住宅的房型一般都比較方止，且朝向為朝南。但在上海新家坡，可以說正是克服了這些高層的不利因素，才取得今天的業(yè)績。首先，上海新家坡的房型設(shè)計，在格局上做到功能明確、動線合理，使得在有限空間里，各種生活功能區(qū)能有機地結(jié)合在一起，又不浪費，這樣一來，優(yōu)越的房型設(shè)計彌補了高層住宅在得房率方面的劣勢。其次，在電梯關(guān)節(jié)上，上海新家坡為住戶提供的是盡可能高級的
4、全進口電梯，速度為2.5米/秒，并確保運行質(zhì)量。在電源上，配備有兩路供電系統(tǒng)，確保在停電時電梯能止常運行。其三，上海新家坡的房型，克服了許多高層住宅房型不夠方正的通病，做到房型基本方正。在處理朝向問題上，各戶房型與小區(qū)的綠色景觀相對應(yīng)，將原來一些朝向較差的房型在景觀上得到彌補，巧妙地解決了一直困擾高層銷售的朝向問題。二、開高層住宅風(fēng)氣之上海市區(qū)的高層住宅大體可以分為兩類，一類是單體型建筑，即單獨一棟房了；另一類則是小區(qū)型的建筑，由多棟高層住宅組成。對前一種單體型高層住宅來講，其居住環(huán)境依賴原有的地段，無
5、法口我營造一個舒適的居住環(huán)境。而小區(qū)型的住宅，又往往由于缺乏良好的小區(qū)設(shè)計，成為單體型建筑的疊加，使得希望提高居住品質(zhì)的都市人望而卻步。但在上海新家坡，使這一局面得以改觀。上海新家坡的小區(qū)經(jīng)過了新加坡中央園藝的精心設(shè)計，形成了一個高綠化的小區(qū)美景，而且綠化也不僅僅是簡單地種樹種草，屮央園藝作為新加坡著名景觀圣淘沙的設(shè)計者，基本是將新加坡的園林造景經(jīng)驗移植上海，并結(jié)合了上海水土特性，使得上海新家坡成為市中心第一個真止的花園住宅小區(qū)。同時，上海新家坡在小區(qū)里推行人車分道的動線布局，充分體現(xiàn)了設(shè)計者以人為本的
6、居住理念，考慮居住環(huán)境的安全與舒適?？梢赃@樣說，上海新家坡的推出，完全開了上海高層住宅的風(fēng)氣之先，由此它的熱銷也就不足為怪了。三、賣房子就是賣生活方式上海許多高層住宅給人的感覺是千一篇一律，雷同而沒有特色的高層就沒有生命力，這正是很多高層難銷的癥結(jié)所在。上海新家坡的熱銷，業(yè)內(nèi)人士可以總結(jié)出許許多多的原因與理由，諸如優(yōu)秀的房型設(shè)計、25項VIP設(shè)施、人車分道的合理規(guī)則、專業(yè)的綠化園藝設(shè)計、ISO9002物業(yè)管理等，但我們透過這些現(xiàn)象就可以發(fā)現(xiàn)，所有這一切，其實都是在向客戶宣傳一種高品質(zhì)的居住、生活方式。上
7、海新家坡作為一個環(huán)境整潔的花園住宅小區(qū)，經(jīng)過各種媒體的宣傳與報道，已深深地進入了上海人的心目中，也成為整日生活于這個嘈雜的大都市的人們對改變生活品質(zhì)的一個樣板。上海新家坡也正是在這一點上深深地打動了上海人。上海新家坡作為上海環(huán)線內(nèi)一個高綠化花園社區(qū)，種植有43種植物，為此，上海新家坡還專門制作了一本如百科全書般的“植物圖鑒”，專門介紹這些植物，在上海樓市的的各種宣傳資料屮脫穎而出，極富感染力。上海新家坡的物業(yè)管理市獲IS09002國際認(rèn)證的新加坡怡美物業(yè)承擔(dān)，如此的物業(yè)管理水準(zhǔn)，在外銷房中也不多見，同時
8、，在還未交房Z時就舉辦物業(yè)管理說明會，介紹物業(yè)管理的理念與做法。所有這些，無非都是在向客戶宣傳與塑造一種新加坡式的生活氛圍，這樣干凈整潔安全的生活氛圍，怎不讓購房者心動？對房地產(chǎn)商來講，賣給客戶的是一套一套的房了，但在房了的背后，是一個個的家，對房子的選擇也是對家的選擇、對生活方式的選擇，上海新家坡的熱銷再一次地提醒我們，房地產(chǎn)品不僅僅是地段與價格組成的無生命的一堆鋼筋濕凝土，在建筑風(fēng)格的涵蓋Z下，代表了一代人對生活的熱愛與向往。四、注重社
