商務(wù)娛樂住宅中心

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1、商業(yè)地產(chǎn)策劃方案??s第一章總體策劃思路一、策劃的定位、總體思路二、項目背景三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定四、核心目標(biāo)一一樹立品牌五、項目開發(fā)總建議六、項目的優(yōu)劣勢SWOT分析七?市場機會發(fā)現(xiàn)第二章市場調(diào)研分析錄一、房地產(chǎn)市場發(fā)展概述二、山場消費心理三、區(qū)域價格及決定因素四、對配套的市場需求第三章項目產(chǎn)品的定位開發(fā)報告一、項目總體資金預(yù)算二、效益控制三、首期資金投入計劃四、項冃產(chǎn)品進入市場的時機建議五、項冃產(chǎn)品開發(fā)策略六、項H產(chǎn)品定位策略第四章對當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計的建議一、整體規(guī)劃的調(diào)整意見二、項忖策略總建議：附：產(chǎn)品建議三、配套的調(diào)整建議第五章項忖整體組合營銷策略設(shè)計報告一

2、、項Fl總體整合營銷思路二、總體操盤計劃、步驟三、資源整合、資本運營計劃四、營銷團隊搭建建議五、信心、決心和實現(xiàn)第六章開盤前期營銷推廣策略設(shè)計報告一、項目營銷推廣主題的確定二、項目營銷推廣主題的內(nèi)涵三、項目營銷推廣節(jié)奏四、項目營銷推廣模式五、項目營銷推廣執(zhí)行方案附件：場項目市場調(diào)研報告第一章總體策劃思路一、策劃的總體思路1.全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯卜?的錯誤，避免重蹈覆轍?…先求不敗而后求全勝。2.項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與

3、項目口身進行完美對接。3.創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越口我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項冃自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、項H背景1.用地概述本地塊為國土資源局代號為“__地塊用地,規(guī)劃用地位于—_路北狽9,__路東側(cè)、—路西，北至—O本地塊總面枳為—?,其中出讓面積—?,規(guī)劃區(qū)間道路面枳—?,區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。2.項冃規(guī)劃商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局住宅形式：不含返遷樓）2」商鋪部分：約—?2.2商住部分：銷售住宅：約—?返遷住宅面積：約—?2.3綠化而積約—?（包括平臺綠化）2

4、.4地下建筑：約—？3.相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點杭州市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點（略）4.用地紅線圖（見附件）三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定…效益和品牌1.項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成1.1短期俏售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。1.22.總俏售額、冋款額、銷售進度、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn)。項目對企業(yè)甜牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。2」借助項目運作的成功，確立在杭州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。2.2綜合提升康城國際房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。四、核心目標(biāo)一一樹立品牌原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

5、營的游戲規(guī)則，需耍有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”o品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營'‘的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項冃所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，

6、形成強人的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財富涌流、社會進步的全新局面。五、項目開發(fā)總建議引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚人量的潛在客戶群。六、項目的SWOT分析1.項目優(yōu)勢1.1地理位置優(yōu)越，商

7、圈人氣興旺位于臨平區(qū)中心地帶，屬于頂級商業(yè)中心向次級商業(yè)中心過渡的邊緣地帶，距路僅米，緊鄰路、路主干道，交通便利。公交車有：—路等。1.2商業(yè)配套完善，商業(yè)活動使捷1.3商鋪市場需求較人商業(yè)買家較多，商業(yè)炒家占了相當(dāng)比例2.項目劣勢2.1周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。2.2雖然本項冃具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與臨平城屮商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施，導(dǎo)致本項忖自身的商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物屮心的連動，共同打造—路口商業(yè)區(qū)。3.機會點3.1經(jīng)濟發(fā)展利好因索—路地位的提升，與其說是開發(fā)商著