淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理策略

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1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理策暁摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的重要依據(jù)，它直接影響產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并最終決定項(xiàng)目開發(fā)的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理策略進(jìn)行了分析探討。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)冃特點(diǎn)；成本管理；管理措施屮圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：引言房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設(shè)行為，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。它具有全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、長(zhǎng)期性、地域性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性的特點(diǎn)。正是由于這些特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問題成為非常重耍的問題

2、。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)分析1?1投資額比較大、建設(shè)周期比較大通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的対象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于高投入的一項(xiàng)活動(dòng)。就拿普通的住宅小區(qū)來說，少說也要兒千萬元的資金，多則其至達(dá)兒億。而且，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程涉及到多個(gè)方面：投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、施工、驗(yàn)收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3至4年,大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。1?2效益與風(fēng)險(xiǎn)并存，競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)冃投資多，回報(bào)率高，許多商家及企業(yè)往往都會(huì)被其高投資、高回報(bào)率所吸引。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都

3、會(huì)遭受到不確定性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需耍承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)自然也不小，會(huì)涉及到：供求風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及意外風(fēng)險(xiǎn)等。1?3開發(fā)并聯(lián)度廣,屬于復(fù)雜工程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)冃的開發(fā)關(guān)聯(lián)度非常廣，除了規(guī)劃、市政、銀行、環(huán)境等眾多單位外，還與人們的?；钕⑾⑾嚓P(guān)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足人們的需求，人們才是真正的消費(fèi)者；開發(fā)過程中會(huì)涉及到拆遷等事宜，也需要人們的配合?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須注重良好的公共關(guān)系。1?4受宏觀政策的引導(dǎo)影響房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)支柱，其地位極其重要。國(guó)家也相繼出臺(tái)了多條政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行積極調(diào)控：稅費(fèi)調(diào)整以及貸款利率的調(diào)整，促使投資方融資成木增加，利潤(rùn)有所降

4、低；對(duì)二套房首付比例的提高，遏制了一些貸款炒房行為；房貸及加息政策避免了一些金融機(jī)構(gòu)的房貸風(fēng)險(xiǎn)。二、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理措施1、加強(qiáng)成本管理的意識(shí)，實(shí)行全員項(xiàng)目成本控制成本管理的全員控制，是指建立以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本控制體系，按照成木管理責(zé)任制進(jìn)行職責(zé)分工，將成木目標(biāo)分解落實(shí)到部門、班組及個(gè)人，防止成本控制人人有責(zé)而人人不管。成本全員控制主要應(yīng)建立項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)主管、施工員、預(yù)算員、財(cái)務(wù)及成本人員、材料員、機(jī)械管理人員、行政管理人員和其他人員的成木控制責(zé)任等。面対當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)的每一位員工和管理者應(yīng)盡快樹立起成本管理意識(shí)，從思想上認(rèn)識(shí)到成

5、本管理的重要性和迫切性，真正樹立起全員成本控制的觀念。2、必須樹立新的成木管理理念房地產(chǎn)企業(yè)從工程信息跟蹤、投標(biāo)中標(biāo)開始，經(jīng)過組織施工生產(chǎn)到全部工程完工、項(xiàng)目解體為止，整個(gè)運(yùn)行過程都將影響成本的變化。而現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成木管理由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決定成木，逐漸向成本干預(yù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開拓型成本管理方向發(fā)展；向房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)測(cè)決策領(lǐng)域滲透；向技術(shù)質(zhì)量管理等方面擴(kuò)展。成木管理對(duì)象除生產(chǎn)成木外，已逐步擴(kuò)展到預(yù)測(cè)決策成本、技術(shù)成本、質(zhì)量成本、安全生產(chǎn)成本、方案設(shè)計(jì)成本、體制機(jī)制成本、人才培養(yǎng)成本等。既有事前、事中的成本管理，又有事后的成本管理；既有對(duì)已發(fā)生的實(shí)際成本進(jìn)行核算，又有對(duì)未發(fā)生

6、的成本或可能發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)；既冇以財(cái)務(wù)收支數(shù)據(jù)為依據(jù)的成本報(bào)告，又冇以方案、工期、質(zhì)量、安全、技術(shù)、無形資產(chǎn)等數(shù)據(jù)為依據(jù)的成木報(bào)告。3、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)階段成本控制初步設(shè)計(jì)完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員要認(rèn)真審查方案，比對(duì)分析，不宜過分依賴于設(shè)計(jì)方。這一階段十分重要，著重應(yīng)審查的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最人程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購(gòu)房者對(duì)戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對(duì)價(jià)

7、格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)可將功能分區(qū)相對(duì)集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適,不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；其次，對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，這樣做的目的是避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。4、嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70%,工程材料成本控制是項(xiàng)目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對(duì)一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價(jià)的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)

8、，及時(shí)準(zhǔn)確