開征物業(yè)稅對房產(chǎn)價格的影響探析

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1、開征物業(yè)稅對房產(chǎn)價格的影響探析摘要：筆者認(rèn)為，雖然影響房價的因素眾多，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下供求關(guān)系是影響房價走勢最根本的因素，物業(yè)稅對房價的影響正是通過影響房產(chǎn)的供求關(guān)系實現(xiàn)的。筆者將房產(chǎn)的供給分為新房及二手房，將需求分為消費需求和投資投機(jī)性需求，並就物業(yè)稅對各個組成部分的影響進(jìn)行理論分析，以揭示開征物業(yè)稅對房產(chǎn)價格走勢的影響關(guān)鍵詞：物業(yè)稅：房産供求；房價作者簡介：李曉峰（1966—），男，河南禹州人，河南財經(jīng)學(xué)院研究院教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要從事經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與政策研究分類號：F293.3；F810.35文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號:1006-1096(2010)03-0

2、046-04收稿日期:2008-09-16一、引言進(jìn)入2010年，物業(yè)稅再次成為熱點話題。年初國傢稅務(wù)總局表示，今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作自2003年起分別在10個省市試點瞭6年多之後，將推廣至全國。這意味著物業(yè)稅開征步伐大大加快瞭。與之相聯(lián)系的是，在經(jīng)歷瞭2009年全國房價的大幅度上漲以後，國務(wù)院及相關(guān)部門在2009年底和2010年初相繼釋放出一系列房地產(chǎn)緊縮信號，這使人們自然會聯(lián)想到此時重新強(qiáng)調(diào)物業(yè)稅是否與房地産宏觀調(diào)控有關(guān)，或直接與抑制高房價有關(guān)關(guān)於開征物業(yè)稅對房產(chǎn)價格走勢的影響，理論屆可謂眾說紛紜，莫衷一是。陳多長等(2004)

3、認(rèn)為房產(chǎn)稅能降低住宅長期均衡價格，楊勇等(2005)認(rèn)為開征物業(yè)稅將會從總體上抑制房價上漲，馮海寧(2010)認(rèn)為物業(yè)稅不僅不是遏制房價利器。反而可能成為房價助推器，胡怡建(2004)認(rèn)為房價是由供求決定的，所以物業(yè)稅不能從根本上解決高房價和房地產(chǎn)泡沫問題。朱潤喜(2004)認(rèn)為開征物業(yè)稅不會對房價上漲産生明顯抑制作用，張程(2009)認(rèn)為物業(yè)稅的開征對房產(chǎn)的價格走勢不會産生任何實質(zhì)性影響，周彩霞(2009)也認(rèn)為開征物業(yè)稅無益於抑制房價，羅宇凡(2009)認(rèn)為征收物業(yè)稅利於穩(wěn)定房價，況偉大(2009)認(rèn)為，物業(yè)稅開征對房價的影響有明顯的區(qū)域性特征，對全國和東部而言，開征物

4、業(yè)稅能有效起到抑制房價上漲作用，但對中西部作用效果不明顯。同時，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)界關(guān)於物業(yè)稅開征對房價影響的探討也很熱鬧，著名房地產(chǎn)開發(fā)商潘石屹(2010)表示隻有開征物業(yè)稅才能有效地壓低房價，中農(nóng)業(yè)銀行總行高級研究員何志成(2010)認(rèn)為物業(yè)稅征收初期可以較大幅度地壓低房價，而很快將轉(zhuǎn)向助推房價的上漲對於物業(yè)稅的征收對房產(chǎn)價格走勢的判斷之所以會出現(xiàn)如此迥異的判斷結(jié)果，筆者認(rèn)為主要原因在於：一是因為對物業(yè)稅對房産市場運行的影響分析得不夠全面，二是是因為沒有從動態(tài)演變的角度去進(jìn)行更深人的研究二、物業(yè)稅與房産價格關(guān)系的一般理論分析根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品的市場價

5、格主要是由其供求關(guān)系決定的。就市場化程度日益提高的我國房產(chǎn)市場而言，也是如此。物業(yè)稅之所以能對房產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，其根本原因在於開征物業(yè)稅可以影響房產(chǎn)市場的供求變化，從而影響到房產(chǎn)的市場價格與交易量雖然物業(yè)稅的開征是通過影響房產(chǎn)市場的供給和需求總量的變化從而最終影響房産價格的，但由於房產(chǎn)的供給和需求均有不同性質(zhì)的組成部分，而且物業(yè)稅對各組成部分的影響又有比較大的差異。因而，要真正認(rèn)清物業(yè)稅對房產(chǎn)供求關(guān)系的影響，就必須將對房產(chǎn)供給和需求進(jìn)行更詳細(xì)的結(jié)構(gòu)化細(xì)分，以真正揭示出物業(yè)稅對房產(chǎn)供求的影響范圍與影響程度，在此基礎(chǔ)上判斷對房價走勢的最終影響結(jié)果雖然可以從很多角度對房産供給和需

6、求的內(nèi)部構(gòu)成進(jìn)行細(xì)分，但從本文研究的需要出發(fā)，將房產(chǎn)供給和需求各劃分為兩個組成部分。即將房產(chǎn)供給分為新建商品房供給和二手房供給，將房產(chǎn)需求分為消費需求和投資投機(jī)需求1、物業(yè)稅對房産供給的影響分析本文中所謂的新建商品房是指由房地産開發(fā)商完成開發(fā)並作為供給主體面向市場銷售的房產(chǎn)；二手房是指經(jīng)由開發(fā)商銷售以後再由購得者進(jìn)行二次甚至多次轉(zhuǎn)讓的房産。如果用ST表示市場上一定時期內(nèi)房產(chǎn)的總供給以及供給曲線，用SN和SU分別表示同期市場上新建商品房和二手房各自的供給與供給曲線，則有ST二SN+SU即總供給和總供給曲線是由新建商品房和二手房加總而得的物業(yè)稅作為一種財産稅，就其性質(zhì)而言，是對

7、房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)、依據(jù)房產(chǎn)價值的高低而對所有人課征的一種稅收。因此，並不是市場上所有的房產(chǎn)都要交納物業(yè)稅。由上文的分析可知，由於SN是由地產(chǎn)商供給的房產(chǎn)，仍然處於流通階段而尚未進(jìn)入保有階段，因而其並非物業(yè)稅的課稅對象。除非國傢制訂政策，對於開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)並在規(guī)定時間尚未銷售出去的房産，視為開發(fā)商持有而對開發(fā)商開征物業(yè)稅。因而，就靜態(tài)角度分析，開征物業(yè)稅對SN部分影響不大，不過動態(tài)影響會逐步顯現(xiàn)。但考慮到物業(yè)稅開征以後市場銷售壓力增加的因素，SN部分將會有相應(yīng)萎縮。而SU就不同瞭，二手房都經(jīng)過瞭一次或二次市場流轉(zhuǎn)，其擬銷