錦源尚都營銷推廣體系

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1、錦／源／尚／都——營銷推廣體系謹(jǐn)呈：新華錦集團山東錦源房地產(chǎn)有限公司前言本方案旨在通過充分把握項目進入市場所面臨的市場背景、運用科學(xué)的手段找到最直接有效的本項目目標(biāo)客戶群體，從總體營銷策略、各階段推廣手段上建立最為有效的互動體系，以短、平、快的方式，快速實現(xiàn)A1地塊8棟多層的銷售。。。營銷推廣構(gòu)建體系一、項目入市環(huán)境分析二、項目資源分析及目標(biāo)客戶界定三、項目形象構(gòu)建策略四、項目入市價格體系五、項目入市時機及各銷售周期推廣策略六、項目包裝體系及策略七、廣告表現(xiàn)定向提示八、服務(wù)體系01/項目入市環(huán)境分析◎重點把握薛家島-長江東路區(qū)域樓市版塊；◎密切關(guān)注濱海大道-唐島灣-長江路、靈山

2、衛(wèi)版塊樓市走勢；◎重點分析各版塊在售樓盤應(yīng)對的客戶群體。錦源尚都區(qū)域地緣因素本項目地處薛家島旅游區(qū)版塊，可借勢于安子碼頭（青島-開發(fā)區(qū)）、長江路（開發(fā)區(qū)主干道）、濱海大道（開發(fā)區(qū)-膠南）、海底隧道（已經(jīng)開建）便利的交通條件。同時可借利于金沙灘、唐島灣水上公園等對區(qū)域樓市的輻射作用，青島理工大增添本項目人文資源優(yōu)勢，整個薛家島示范住宅社區(qū)的打造，提升項目區(qū)域樓市形象。重點把握的薛家島-長江東路區(qū)域樓市版塊關(guān)鍵詞：樓盤品質(zhì)近2年得到大幅提升，升值潛力大；消費者逐漸認(rèn)可本區(qū)域，并開始轉(zhuǎn)向作為居住置業(yè)目的；區(qū)域在售樓盤及未來上市項目以高層一統(tǒng)天下，多層成為稀缺；區(qū)域內(nèi)樓市以中小戶型作為

3、主打點，以面積來控制總價；區(qū)域內(nèi)目前在售的高層價位上升空間較大；代表樓盤：錦繡前程＊區(qū)域隨著整個薛家島示范住宅區(qū)的建設(shè)，特別是錦繡前程、集力景豪、黃金海岸目前在售樓盤的宣傳造勢已經(jīng)獲得消費者對本區(qū)域的認(rèn)可，樓盤品質(zhì)近2年得到大幅提升，樓市形象大幅提升；＊區(qū)域主力戶型以中小戶型為主，以錦繡前程為例：1號樓40-70㎡套一套二戶型、三梯十戶；3、4號樓2梯4戶套二80-105㎡套三125-130㎡，早期5300元/平米的起價，目前均價達到6300元/平米；＊區(qū)域樓市版塊具有優(yōu)越的環(huán)境、景觀、交通優(yōu)勢，有安子碼頭，黃島旅游汽車站、長江路、濱海大道等，隨著青黃海底隧道的興建和開通，本板

4、塊升值潛力巨大，2007年及未來幾年此區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)區(qū)又一熱點地帶；＊與區(qū)域功能相對應(yīng)，該區(qū)住宅項目前期主要以“旅游度假”、“休閑享受”和“投資升值”為基本定位，但隨著奧運臨近、青島主城區(qū)房價高漲、海底隧道和濱海大道的貫通及北海船廠、鳳凰島旅游度假區(qū)的建成以及北京電影學(xué)院青島創(chuàng)意媒體學(xué)院一期的竣工，演藝中心，中國電影演員之家，中國音樂學(xué)院，國際音樂學(xué)院等項目的積極推進建設(shè)，本區(qū)域?qū)蔀槠湓陂_發(fā)區(qū)上班的及未來青島中產(chǎn)階層居住的首選區(qū)域；＊自2005年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施后，項目所屬區(qū)域板塊所囤積的土地必將在2007年、2008年爆發(fā)，其新開工項目相對集中，以高層為主、供

5、應(yīng)量放大；＊來自板塊內(nèi)二級市場的沖擊也不少，早期的石雀小筑、海韻嘉園及其他項目由于投資客戶相對較多，空置率一直居高不下。受國家宏觀調(diào)控政策影響，很多投資客戶欲出手其房產(chǎn)，使得二手市場供應(yīng)量大大增長；代表樓盤：錦繡前程位置：長江路理工大學(xué)對面開發(fā)商：青島福瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積：共分三期，三期總建筑面積18萬㎡，1期占地1.5萬㎡，總建筑面積5.7萬㎡，約460戶產(chǎn)品形式：3棟高層1#27層，3#4#為29層面積范圍：1號樓3梯10戶、40-70㎡套一、套二戶型；3、4號樓2梯4戶套二80-105㎡、套三125-130㎡價格：起價5300元/㎡，均價達到6300元/㎡左右；

6、項目簡介關(guān)注熱點版塊樓市的沖擊（濱海大道-唐島灣）關(guān)鍵詞：資源優(yōu)勢明顯優(yōu)越，集中放量；集聚相當(dāng)部分開發(fā)區(qū)本地高端消費群體；以高層為主，多層亦為稀缺；消費者置業(yè)本區(qū)域熱情高漲，多為享受型客戶；區(qū)域內(nèi)樓市以中大戶型為主；價格明顯高于我們項目區(qū)域版塊，均價在6300-6700元/平米；代表樓盤：澤潤·幸福城＊2007年開發(fā)區(qū)唐島灣區(qū)域板塊是一個相對的熱點開發(fā)區(qū)域，其區(qū)域樓盤品質(zhì)都相對較高，區(qū)域內(nèi)在售樓盤和即將開發(fā)樓盤多數(shù)由青市知名企業(yè)投資興建，開發(fā)理念超前，產(chǎn)品品質(zhì)較高；＊區(qū)域板塊聯(lián)合造勢基本形成，澤潤、千禧、天泰、瑞源、亞星等品牌房產(chǎn)商更加注重樓盤開發(fā)的綜合實力的提升，無論是項目規(guī)

7、劃、產(chǎn)品設(shè)計、建材設(shè)備等硬件設(shè)施還是在生活配套、管理服務(wù)、品牌建設(shè)等軟件均向品質(zhì)地產(chǎn)時代邁進；＊區(qū)域內(nèi)為開發(fā)區(qū)高層住宅的主要聚集地，區(qū)域內(nèi)高檔次樓盤吸引了諸多外地及外籍客戶。＊2006年、2007年上市的項目勢必會從很大程度上來分流部分來開發(fā)區(qū)置業(yè)的需求群體；代表樓盤：澤潤·幸福城位置：唐島灣畔濱海大道與太行山路交匯處開發(fā)商：青島太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積：總建筑面積5.7萬㎡，約386戶產(chǎn)品形式：6棟高層，其中2棟15層、2棟16層、2棟17層面積范圍：71-119㎡價格：起價5780