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《項(xiàng)目價格定位及產(chǎn)品建議》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、昆明尋甸高爾夫項(xiàng)目價格定位、產(chǎn)品構(gòu)成建議及初步投資分析2010年12月8日前言本文將在前期提供的針對本項(xiàng)目的市場調(diào)研報(bào)告和總體定位與策劃報(bào)告的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的價格定位、產(chǎn)品構(gòu)成、項(xiàng)目投資回報(bào)分析及其它相關(guān)前期重要事項(xiàng)進(jìn)行針對性的全面分析和說明，作為貴公司下一階段工作的參考。本文內(nèi)容雖經(jīng)本公司認(rèn)真審核，但本公司不保證其絕對正確；本文不構(gòu)成任何合同的任何條款。一價格定位本章節(jié)將主要對本項(xiàng)目的價格定位進(jìn)行測算，作為項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成、成本投入及市場推廣的重要參考。本測算主要采用價格比較法，即采樣具有可比性的項(xiàng)目，對影響價格的因素進(jìn)行
2、修正和平衡后得出本項(xiàng)目的參考價格；成本利潤法的定價方法將在后面的經(jīng)濟(jì)測算中加以分析。對于市場的宏觀變化所帶來的價格影響，在本文中將暫不考慮，將在持續(xù)的跟蹤中及時加以報(bào)告和說明。1.1重點(diǎn)參考項(xiàng)目基本市場數(shù)據(jù)分析本項(xiàng)目作為一個中高端的高爾夫項(xiàng)目，在尋甸當(dāng)?shù)厥袌鰶]有可參照項(xiàng)目，未來的價格和推廣也必定是超越當(dāng)?shù)厥袌龅模C合考慮與本項(xiàng)目的可比性，選取春城湖畔、春城海岸、溫泉山谷（高爾夫項(xiàng)目）及保利寧湖峰境（郊縣新城區(qū)中高端綜合項(xiàng)目）作為樣本。以下只針對各項(xiàng)目的聯(lián)排（或雙拼）別墅以及公寓部分的市場狀況加以分析。（單位：平方米、元
3、/平方米、萬元、%）項(xiàng)目名稱主力面積主力單價范圍主力總價范圍銷售率備注春城湖畔140-16084-12016,000-18,00013,000-15,000230-280120-1702530最新一期球王別墅區(qū)的情況，今年10月底開盤；聯(lián)排別墅送兩個個人球證，公寓送一個個人球證；公寓為裝修房。春城海岸104-15845-989,100-11,5008,100-10,200110-16040-908590用地性質(zhì)為商業(yè)；沒有聯(lián)排別墅，取雙拼別墅作為參考；雙拼和公寓均送一個個人球證；公寓為裝修房。溫泉山谷129-17753
4、-836,500-7,8005,500-6,200100-13035-5010050公寓有裝修也有不裝修的，此為不裝修價格；公寓有一半被團(tuán)購，故此價格高于正常合理的市場價格。保利寧湖峰境245-257102-1497,500-9,0004,500-5,000190-23050-705565最新一期為今年10月份開盤。（注：所有數(shù)據(jù)上行為聯(lián)排（雙拼）別墅，下行為公寓。）綜上可見，昆明目前市場上高端度假別墅中聯(lián)排別墅的主力面積范圍主要集中在120-160平方米這個區(qū)域內(nèi)，而居家性產(chǎn)品的面積則相對要大；產(chǎn)品主力總價區(qū)間分布在
5、120-150萬以及200-250萬兩個區(qū)間。前者主要滿足度假休閑的需要，后者則是度假休閑和高端居住的混合。其基本反映了昆明中高端度假別墅市場的當(dāng)前價格標(biāo)桿。1.2定價分析計(jì)算以下將對由不同設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)帶來的不同影響分別加以分析計(jì)算。?國際知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)（直接帶來產(chǎn)品品質(zhì)提升，并通過項(xiàng)目相象的提升間接增加物業(yè)價值）（單位：元/平方米） 區(qū)域位置（0.15）配套設(shè)施（0.15）物業(yè)品質(zhì)（0.35）物業(yè)管理（0.05）項(xiàng)目形象（0.25）發(fā)展商背景（0.05）總計(jì)系數(shù)聯(lián)排別墅平均價格公寓平均價格修正后參考價格春城湖畔1.15
6、1.30.851.151.451.251.1517,50013,6007,6985,142春城海岸1.11.10.750.951.21.050.999,6009,2007,7354,462溫泉山谷1.151.150.81.051.21.151.047,1005,6006,8605,314保利寧湖峰境1.251.150.851.21.31.31.118,2004,7007,2234,063算數(shù)平均后聯(lián)排別墅參考價格：7,379算數(shù)平均后公寓參考價格：4,745說明：1上表中所有影響物業(yè)品質(zhì)的因素均以本項(xiàng)目為1；2影響物業(yè)
7、品質(zhì)的因素下的數(shù)字為相應(yīng)的加權(quán)系數(shù)；3計(jì)算公式為：修正后參考價格=［名義平均價格-球證價值/套均面積-裝修價格（如有）］/總計(jì)系數(shù)；4春城海岸沒有聯(lián)排別墅，采樣為雙拼別墅；5春城湖畔個人球證以每張價格65萬人民幣計(jì)算；春城海岸個人球證以每張價格25萬人民幣計(jì)算；溫泉山谷情況比較復(fù)雜，有送也有不送球證的，上面的價格是指不送球證的價格；6春城湖畔和春城海岸的公寓均為裝修房，裝修價格以1,200元/平方米計(jì)算；溫泉山谷的價格為毛坯房的價格（其有裝修房出售）。由此可見，此種情況下對應(yīng)的本項(xiàng)目合理的價格為：聯(lián)排別墅7,400元/
8、平方米左右；公寓考慮到溫泉山谷的特殊情況，合理的價格應(yīng)在4,600元/平方米左右。?國內(nèi)設(shè)計(jì)師（單位：元/平方米） 區(qū)域位置（0.15）配套設(shè)施（0.15）物業(yè)品質(zhì)（0.35）物業(yè)管理（0.05）項(xiàng)目形象（0.25）發(fā)展商背景（0.05）總計(jì)系數(shù)聯(lián)排別墅平均價格公寓平均價格修正后參考價格春城湖畔1.151.30.951.151.5
