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《房地產(chǎn)項目成本控制要點》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、房地產(chǎn)項目成本控制要點很多房地產(chǎn)企業(yè)開始認識到以往成本控制只注重施工階段和竣工決算階段成本管理的片面性，開始認識到全員全過程管理的科學性。筆者結(jié)合工作實踐，參照一般房地產(chǎn)開發(fā)流程的五個階段，分別將總結(jié)的各階段成本控制要點與房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者分享，希望將甲乙雙方從變更爭奪戰(zhàn)和結(jié)算拉鋸戰(zhàn)中解放出來。希望相關(guān)從業(yè)者，能在分享中得到啟發(fā)，共同構(gòu)建和諧的甲乙雙方關(guān)系，讓雙方的合作實現(xiàn)共贏。項目決策階段成本控制要點（一）要建立可行的項目決策制度?為了避免個人決策的片面性，集中整個集體的智慧，必須建立可行的項目決策制度，實現(xiàn)流程標準化，更要讓該參與的人都參與
2、進來。?（二）要重視項目決策前的項目策劃定位?決策前的項目策劃定位是一項專業(yè)性很強的工作，既是對《初步可行性研究報告》的修正，也是指導項目實施的綱領性文件。在項目策劃中，通過地塊研究找到項目最大價值點；通過市場調(diào)研驗證或修正最大價值點并確定項目定位；通過設計策劃把規(guī)劃設計、戶型設計、風格品質(zhì)設計、11景觀及綠化設計、物業(yè)設計與項目定位相結(jié)合，突出項目最大價值點，滿足項目客戶群需求；通過成本策劃，找到合理的籌融資渠道，制定工程造價控制策略、財務成本策略、納稅策略等，把企業(yè)資源合理分配，降低成本；通過項目招標策劃，選擇最合適的合作方，選擇適合項目
3、的設備，把設計策劃所落到實處；通過施工策劃，合理劃分項目周期和施工段，進一步落實項目實施計劃，完成項目目標分解；通過銷售策劃，把項目最大價值點向客戶群推廣，把企業(yè)文化向社會推廣。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的分工越來越細。沒有能力自己組織調(diào)研做策劃的房地產(chǎn)企業(yè)，可以聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司做專業(yè)的事。?（三）要重視成本估算?房地產(chǎn)項目開發(fā)成本具體的劃分，每個企業(yè)略有差別。第一，土地費用是影響項目成本的關(guān)鍵費用。土地費用不僅包括土地招拍掛價值，還要考慮土地增值稅、土地使用稅等附加稅費；若毛地出讓，還要考慮項目所在地的動遷征收補償政策，并與項目開發(fā)
4、周期統(tǒng)籌考慮拆遷成本；同時，要重視地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的價值評估，并預留拆遷專項風險金。11第二，前期費用。主要包括城市基礎設施配套費，政府行政事業(yè)性收費、政府性基金，上述費用一般按項目所在地政府文件預估就可以；更要重視的是供熱、消防、人防、供電、供水、排水、燃氣等壟斷性行業(yè)的額外配套費用；還要預留竣工驗收期間臨時水電轉(zhuǎn)正式供水、供電的差額費用，預估額度要結(jié)合項目開發(fā)周期和行政驗收審批時限適當放寬。第三，施工準備費用。主要包括設計費、監(jiān)理費、施工隊伍進場前的場地平整、臨時水、電、通訊、道路、監(jiān)控、供暖及部分文明施工費用等；設計費和監(jiān)理費不
5、能省，因為他們是項目品質(zhì)的重要保障；毛地供應項目要注意拆遷階段的場地交付標高控制，避免產(chǎn)生不必要的場地土方費用；臨時設施和文明施工項目要加強永臨結(jié)合設計，減少二次投資費用。第四，建安成本費用。主要包括紅線以內(nèi)樓本體建設費用、小區(qū)二級網(wǎng)建設費用、物業(yè)建設費用、景觀綠化建設費用；個別項目根據(jù)所在城市不同，在前期配套費之外，還會發(fā)生一級網(wǎng)配套費用。第五，管理費用。主要包括辦公費用、應酬費用、員工薪酬等，建議組建項目班子時，不要吝嗇專業(yè)人員的聘用費用，他們才是項目省錢的關(guān)鍵人，還可以利用毛地供應現(xiàn)場的既有房屋設施減少辦公費用支出。11第六，銷售費用。
6、不要局限于宣傳單、促銷活動、平面及立體廣告投入，微信、QQ通訊等推廣平臺也是新的選擇；最重要的是要懂得廣告不是錢越多越好，關(guān)鍵是要找到符合項目所在地市場的推廣途徑。第七，財務費用及稅金。主要包括各種稅金和融資利息；稅金節(jié)省一是要在項目立項前與政府洽談合作建設事宜，減免部分稅費，可以與前期繳費合并辦理，二是精打細算，合法避稅，最好請專業(yè)的稅務策劃人員進行稅費策劃；融資利息要在項目前期整體策劃階段，統(tǒng)籌考慮融資渠道，對比分析選擇恰當?shù)娜谫Y方案，在實施階段嚴控項目周期，并做好風險預估；還要充分考慮代扣代繳及先交后返費用等資金占用成本。第八，不可預見
7、費。一般按前七項成本的2%預估，主要是應對政策調(diào)整和突發(fā)事件的預備費用。以上是成本估算需要注意的要點，各項目略有不同，需要不斷積累才能提高估算的控制水平。?項目設計階段成本控制要點（一）不要在設計費上省錢?有的開發(fā)企業(yè)總在設計費上斤斤計較，有時候甚至按照市場價格砍一半，試問，哪個設計單位肯把優(yōu)秀的設計者安排到你的項目呢？優(yōu)秀的設計者本身就會非常重視綜合考慮本專業(yè)設計方案與其他專業(yè)方案的11協(xié)調(diào)，且注重項目設計方案的經(jīng)濟性。例如：通過精心的結(jié)構(gòu)計算，鋼筋用量會更經(jīng)濟，混凝土等級也會更加趨于合理，尤其是在地下工程的埋深、層高、管道綜合空間利用上，
8、都會省下很多成本。?（二）重視設計方案比選和優(yōu)化?要重視設計方案的比選和優(yōu)化。結(jié)構(gòu)型式影響建筑梁、墻、柱及樓板的截面大小，既影響平面布局又影響內(nèi)部空間舒適性，適當增
