土增稅地預繳與清算方法

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1、實用文案按照《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定，“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補?！蔽覈姆康禺a、特別是專門從事房產開發(fā)的企業(yè)，因其開發(fā)周期長，預售的產品多，一般對其應繳納的土地增值稅采取平時預征、竣工結算后匯算清繳的方法。但目前普遍反映房地產土地增值稅計算麻煩，準確率不高，為此，筆者將土地增值稅的預征和清算的方法介紹如下，供參考：一、預征的方法。預征是按預售收入乘以預征率計算，預征率由各省、自治區(qū)、直

2、轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r核定。假定A房產開發(fā)企業(yè)計劃開發(fā)住宅樓5棟，2015年年底竣工交付使用，預計收入總額50000萬元，2014年一季度取得預售收入10000萬元，當?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A征率為2%，則應預繳的土地增值稅為10000×2%＝200萬元。二、匯算清繳的方法。?土地增值稅的匯算清繳主要包括清算時間的確定、收入的確認、扣除額的確定、未出售產品相關事項的確定以及應納稅額的計算等幾方面。?（一）清算時間的確定。?土地增值稅的清算時間根據(jù)以下情況確定：?1、具備下列情形之一的，納稅人應自滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續(xù)。?（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

3、。?（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的。?（3）直接轉讓土地使用權的。2.符合下列情形之一的，主管稅務機關將要求納稅人進行土地增值稅清算，納稅人應自接到清算通知之日起90天內辦理清算手續(xù)。?（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。?文案大全實用文案（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。?（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。?（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。（二）收入的確認。?房地產轉讓收入是指轉讓房地產取得的全部價款及

4、其有關的經濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入，在確認時應注意五點：?1、已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。2、對在銷售時按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，3、房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、

5、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：?（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定。?（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。4、房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。5、如果取得的是實物收入應按收入時的市場價格折算成貨幣收入；如果取得的是無形資產收入應按專門評估機構確認成貨幣收入；如果取得的是外國貨幣應按照取得收入的當天或

6、當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標，需要將轉讓房地產取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入。（三）扣除項目金額的確定。?房產開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目的確定包括五項內容：?文案大全實用文案1、取得土地使用權所支付的金額。包兩部分：?（1）為取得土地使用權支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金；對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補交的土地出讓金；對以轉讓方式取得的土地為向原土地使用權人實際支付的地價款。（2）在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅等等。2、開發(fā)土

7、地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發(fā)成本）。也就是開發(fā)房地產項目實際發(fā)生的成本，包括六部分：?（1）土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。?（2）前期工程費。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（3）建筑安裝工程費。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費；以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費。?（4）基礎設施費。包括開