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《淺談我國住房空置率問題及相關(guān)控制措施》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、淺談我國住房空置率問題及相關(guān)控制措施摘要:隨著我國房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)投資過熱、過度炒作以及不可避免地形成房地產(chǎn)泡沫等等現(xiàn)象日益突出，導(dǎo)致我國住房空置率日漸升高。本文將對我國住房空置率日漸升高的原因和問題進(jìn)行分析，并有針對性地提出相關(guān)控制措施及建議。關(guān)鍵詞:住房空置率分析控制措施建議一、住房空置率的定義和標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于住房空置率國內(nèi)還沒有統(tǒng)一權(quán)威的定義。有的定義為在某一時刻無人居住的住房套數(shù)與住房存量總數(shù)的比率；有的定義為在某一段時間內(nèi)（如一年）有人居住時間少于一定比例（如一個月、三個月）的住房套數(shù)與住房存量總數(shù)的比率；有
2、的定義為已建成一年尚未出售的商品房平米數(shù)占過去三年竣工商品房總量的百分比。而香港特別行政區(qū)解釋，“空置率”就是空置量占社會可供使用住宅總量的比例。國際上通用的住房空置率是全社會增量房和存量房中的空置量除以全社會增量房和存量房的總和。按照國際通用標(biāo)準(zhǔn)，住房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，空置率在10%～20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。這個標(biāo)準(zhǔn)，既適合對全國總體房屋空置情況的分析和預(yù)測，也適合對各個大中城市、地區(qū)的房屋擁有和使用情況的統(tǒng)計和分析，還可以作為局部城區(qū)或小區(qū)建設(shè)和規(guī)劃的參考數(shù)據(jù)。二、
3、住房空置率日趨升高的原因和問題分析根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國地產(chǎn)市場中空置率大概如下：2010年7月7日，新華網(wǎng)報道，國家電網(wǎng)公司調(diào)查660城市，6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為0，僅這部分空置住房可供2億人居住。中國家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月10日發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢”調(diào)研報告表明，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，中國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。騰訊與中國房地產(chǎn)報等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體
4、水平在22%至26%之間。中國房地產(chǎn)報針對“一二級地產(chǎn)開發(fā)公司、代理行、營銷機(jī)構(gòu)、二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%?？梢娢覈》靠罩寐室讶遮吷?，主要城市的住房空置率整體水平都已經(jīng)超出了20%。造成住房空置率的原因很多，經(jīng)濟(jì)、社會以及傳統(tǒng)觀念等等，具體來講,造成商品住宅空置率過高的主要原因表現(xiàn)在以下幾方面:1.商品住宅價格過高。我國住房空置率日趨升高直接因素就是商品住宅價格過高，許多城市的房價已經(jīng)超出了城市居民的購買能力，出現(xiàn)有價無市局面，雖然有成交量，但大
5、部分成交量都來自炒房人士之間的轉(zhuǎn)手，甚至出現(xiàn)“自己賣給自己”的現(xiàn)象，我們尚且稱之為“偽成交量”?？傊績r過高主要來自以下幾個方面：(1)土地價格上漲。我們經(jīng)?？匆娔衬吵鞘凶钚聵潜P低價拍賣拍出了高價，“地王”頻頻出現(xiàn)。各個城市的商品房住宅用地的拍賣價不斷攀高，國家對土地實(shí)行“招拍掛”政策，即土地的招標(biāo)、拍賣和掛牌，價高者得，最直接造成高地價，導(dǎo)致高樓價。商品房的成本構(gòu)成中，地價始終占最大比重。在高樓價中，地價也占最大比重。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品房開發(fā)中的地價和樓價的關(guān)系是面粉和面包的關(guān)系，即水漲船高的關(guān)系。商品房用地價格的
6、不斷升高，直接導(dǎo)致商品房銷售的市場價格不斷升高。(2)商品住宅開發(fā)的稅費(fèi)增多，政府官員為爭取政績，為增加預(yù)算外收入，放寬土地出讓門檻，大量土地掌握在開發(fā)商手里，使得開發(fā)商掌握了大量的土地資源，從而達(dá)到可以操控房價上升。在我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型前，房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在很大程度上是各級政府稅收的重要來源。政府將大量土地以零地價給企業(yè)使用，加上稅收優(yōu)惠，土地其實(shí)是負(fù)價賣出。原因就在于前者拍賣的土地出讓金可以納入地方政府的預(yù)算外收入，而發(fā)展工業(yè)產(chǎn)生的增值不僅可以增加GDP為官員政績加磚，同時工業(yè)帶來的稅收也會提升地方政府
7、財力。因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮的主要是政績。所以，政府政策的影響也是促使房地產(chǎn)價格上漲的因素之一。(3)2017年，國家已經(jīng)明確“房子是用來住的，不是用來炒的”的樓市政策方向，說明我國目前房地產(chǎn)業(yè)界炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)商捂盤惜售，中介以及媒體共同炒作，哄抬房價，這是引起房價迅速上漲的直接原因。一方面，城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上，經(jīng)過七八年的發(fā)展，許多開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系，再加上工作團(tuán)隊的不斷專業(yè)化，開發(fā)商事實(shí)上已成為區(qū)域商品住房開發(fā)的壟斷者。另一方面，房價高位也引起金
8、融部門的關(guān)注，他們的前期開發(fā)資金越來越難以獲得。后期的出售一旦遇到房價下跌或銷售不暢，將損失慘重。因此，一些開發(fā)商用各種方法捂盤惜售哄抬房價。包括：開發(fā)商們通過做假賬，加大樓盤開發(fā)成本，造成房價不得不提高的假象；開發(fā)商之間通過合謀聯(lián)手抬高房價；通過制造輿論鼓吹房價上漲；還有甚至收買媒體和有影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)
