商圈調(diào)查與選址

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1、商圈調(diào)查與選店一、商圈調(diào)查的目的做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況．調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來店鋪位置的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購(gòu)買習(xí)慣等。2、確定未來店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。3、分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。4、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量。5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：　　A、道路設(shè)施不便。　　B、人口擁擠?！　、交通過度擁塞。6、法規(guī)方面，應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市

2、規(guī)劃ＩＴ一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。7、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來開連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍確定店鋪意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開店。三、商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)尋店和確定商圈是一門學(xué)問，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的流程。1、商圈情報(bào)之主動(dòng)收集，對(duì)所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時(shí)了解，預(yù)計(jì)未來地區(qū)或者城市的商圈重點(diǎn)。2、商圈資料之建立，不

3、斷修正。3、商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。4、未來整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略。5、商圈地點(diǎn)選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。6、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。7、租金行情之分析了解和呈報(bào)。8、競(jìng)爭(zhēng)廠商／店鋪開店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。9、經(jīng)營(yíng)店鋪的評(píng)審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)。10、和房東之租店談判。11、與法務(wù)訂定租店合同。12、執(zhí)行開店管理及制度。13、不良店之遷移和淘汰。14、其它有關(guān)的開店事項(xiàng)。簡(jiǎn)單說說，人口與購(gòu)買力分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：1、常住人口數(shù)2、家庭

4、及構(gòu)成3、人口密度4、教育程度5、從事行業(yè)6、自然增加率7、社會(huì)增加率8、家庭人均收人9、白天流動(dòng)人口數(shù)10、年齡構(gòu)成11、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：1．家庭人口及收入水平　　家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家

5、的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。2．人口密度　　一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地

6、區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。3．客流量一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：(1)各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。(2)上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。(3)上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。(4)根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同

7、年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：(1)居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。(2)日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。(3)火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。(4)體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。4．購(gòu)買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群

8、隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以