【精品】[環(huán)宇]地產(chǎn)項(xiàng)目策劃大綱

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1、［環(huán)宇］地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)大綱服務(wù)大綱目錄一、關(guān)于市場(chǎng)調(diào)查二、關(guān)于策劃三、關(guān)于環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案四、關(guān)于環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目建筑風(fēng)格、單體設(shè)計(jì)及園林五、銷售及銷售管理六、環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告包裝與營(yíng)銷推廣七、環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售思路的探討八、財(cái)務(wù)預(yù)算與回款計(jì)劃九、關(guān)于物業(yè)管理十、對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求和支持十一、至祥策劃公司環(huán)宇地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目成員簡(jiǎn)述-＞關(guān)于市場(chǎng)調(diào)查1＞市場(chǎng)調(diào)查的真實(shí)價(jià)值分析對(duì)房地產(chǎn)行家而言，市場(chǎng)調(diào)查只是對(duì)其“感覺(jué)”的論證。這既是屮國(guó)房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng)久以來(lái)受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查能力是發(fā)展商項(xiàng)目致勝的重要保障。2.市場(chǎng)調(diào)

2、查模式設(shè)計(jì)對(duì)至祥而言，市調(diào)是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的工作，通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行多角度、全方位的調(diào)查，找出市場(chǎng)空缺較大的物業(yè)類型，為發(fā)展商開(kāi)發(fā)策略、營(yíng)銷策略，以利項(xiàng)目盡快推岀，使發(fā)展商取得合理的投資回報(bào)。市調(diào)既不是不負(fù)責(zé)任的胡編亂造，也并非神秘不可掌握,它是一種方法、手段，運(yùn)用得當(dāng)，讓人受益匪淺。我們?cè)谶M(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，大致分三類工作:分類項(xiàng)目針對(duì)物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)客戶全面的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容對(duì)象具體指標(biāo)模式A：針對(duì)物業(yè)在對(duì)當(dāng)前整個(gè)或者區(qū)域市場(chǎng)有全而的了解時(shí)，會(huì)以冃前市場(chǎng)上現(xiàn)有的物業(yè)為對(duì)象做調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包扌4位置、規(guī)模、類型、價(jià)格、工期、發(fā)展商銷售狀況等，以此作為我們開(kāi)發(fā)

3、物業(yè)的依據(jù)。發(fā)展商人多關(guān)心項(xiàng)目的價(jià)格和銷售情況，其中難點(diǎn)乂主要是真實(shí)銷售率的問(wèn)題。常見(jiàn)錯(cuò)誤是將報(bào)價(jià)當(dāng)實(shí)際價(jià)格。銷售價(jià)格的確定：盡可能深入了解實(shí)際成交量的各種方法及利弊。銷售率的確定：可依據(jù)同類物業(yè)市場(chǎng)預(yù)期（如份額、價(jià)格、銷售周期）進(jìn)行判斷。因?yàn)槭袌?chǎng)是不斷變化的，所以其數(shù)據(jù)也不可能絕對(duì)精確，但可以通過(guò)調(diào)研人員對(duì)市場(chǎng)的深入了解對(duì)數(shù)據(jù)做適當(dāng)調(diào)整。物業(yè)供應(yīng)量的確定：如果簡(jiǎn)單地以建委、房管局的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料和預(yù)售樓盤資料為準(zhǔn)會(huì)與實(shí)際情況有很大出入。實(shí)際上會(huì)存在報(bào)了不建（資金不到位，炒地皮）;建了沒(méi)報(bào)（改變項(xiàng)目性質(zhì)、如聯(lián)建、自建改商品房）；報(bào)建歸口不一致（有在區(qū)里

4、，有在市里）；報(bào)建與銷售內(nèi)容不一致（最常見(jiàn)的是共用一個(gè)項(xiàng)目的銷售證或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）等情況，實(shí)地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是最可靠的辦法。（有具體的《樓盤調(diào)查表》附后）模式B：針對(duì)帝不同物業(yè)的目標(biāo)客戶群體是不同的，不同客戶群體對(duì)房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購(gòu)房時(shí)會(huì)更注重環(huán)境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細(xì)微的差別都能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查的研究準(zhǔn)確把握，最終抓住目標(biāo)客戶群，這是物業(yè)銷售成功的關(guān)鍵之一。這類調(diào)研包括：客戶的購(gòu)買力水平，客戶購(gòu)買力投向（包括物業(yè)類別、戶型偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格等）及客戶的共同特性，如年齡、文化、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居地等。主要的手段是通過(guò)問(wèn)

5、卷就調(diào)研者想了解的問(wèn)題對(duì)目標(biāo)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行訪問(wèn)。在確定目標(biāo)調(diào)查對(duì)象吋，可參照同類物業(yè)的已成交客戶進(jìn)行劃分。整個(gè)過(guò)程的難點(diǎn)是問(wèn)卷設(shè)計(jì)及客戶的配合。（有具體的《消費(fèi)者購(gòu)房意向調(diào)查問(wèn)卷》附后）模式C：全面籲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可能離開(kāi)一個(gè)城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，因此一個(gè)完整金面的市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)該包括宏觀的前景情況，如社會(huì)政治環(huán)境、自然環(huán)境分析以及整個(gè)市場(chǎng)的物業(yè)開(kāi)發(fā)量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內(nèi)容；再逐步細(xì)化到暢銷物業(yè)、滯銷物業(yè)、各區(qū)域街區(qū)功能分析重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比（如規(guī)模、性質(zhì)、規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、硬件配套、營(yíng)銷、物業(yè)管理等）。通常市調(diào)可分為三個(gè)階段：調(diào)查準(zhǔn)備確定

6、調(diào)查的問(wèn)題及地域范圍，并對(duì)調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃（如方式及進(jìn)度、信息的范圍與種類、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)）。正式調(diào)查確定調(diào)查的問(wèn)題及地域范圍，直接資料采取訪談、電話、問(wèn)卷、觀察等方法；間接資料采取交換、購(gòu)買、委托等方法；在采用問(wèn)卷調(diào)查時(shí),還須設(shè)計(jì)調(diào)查表及問(wèn)卷，并確定抽查對(duì)象及樣木大小。結(jié)果處理確定市調(diào)資料來(lái)源及方法。資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。2.市場(chǎng)調(diào)查的迤圍及樣本結(jié)構(gòu)設(shè)討對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，市場(chǎng)調(diào)查是為了獲取有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息，凡是直接或間接影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的信息資料都應(yīng)在搜集之列。然而在一個(gè)

7、激烈競(jìng)爭(zhēng)的細(xì)分市場(chǎng)范圍內(nèi)，辨別品牌的特性應(yīng)該建立在核心購(gòu)買者之中，而不是整個(gè)市場(chǎng)。因此，市場(chǎng)調(diào)查的范圍設(shè)計(jì)就顯得尤為重要。具體包括：A、本次調(diào)查的范圍設(shè)計(jì)根據(jù)所擬定調(diào)查對(duì)象各要素的特性綜合概括為五個(gè)方面1、宏觀環(huán)境滴香2、市場(chǎng)營(yíng)銷的4P調(diào)查▽(Product)產(chǎn)品調(diào)查——原有房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的狀況，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色；物業(yè)管理等房地產(chǎn)商品的售后服務(wù)。▽(Place)銷售渠道調(diào)查——房地產(chǎn)發(fā)展商直銷；房地產(chǎn)交易市場(chǎng)聯(lián)合銷售；房地產(chǎn)中介銷售。▽(Price)價(jià)格調(diào)查——調(diào)查目前房地產(chǎn)的價(jià)格狀況，影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整，價(jià)格彈性

8、幅度的大小，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格策略等。供給彈性與需求彈性、影響價(jià)格變化的因素、價(jià)格變化后競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)等。從項(xiàng)目