萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目投資分析報(bào)告

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1、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告年級(jí)專(zhuān)業(yè)：10財(cái)務(wù)管理小組成員：于平施喆李欣崔焯羽陳嫣雨河海大學(xué)商學(xué)院2013.11-14-目錄一、項(xiàng)目背景分析-2-1、項(xiàng)目概括-2-2、項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-2-3、項(xiàng)目方案-3-4、項(xiàng)目功能面積分布-3-二、項(xiàng)目投資估算與資金籌措-4-1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表-4-2、項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表-5-三、項(xiàng)目借款還本付息分析-5-四、項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃收入測(cè)算-6-五、項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃稅金及附加測(cè)算-7-六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)-8-1、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提-8-2、損益表與項(xiàng)

2、目靜態(tài)盈利能力分析-10-3、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析-10-4、項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表-12-七、項(xiàng)目盈虧平衡分析-13-1、銷(xiāo)售部分盈虧平衡分析-13-2、租賃部分盈虧平衡分析-13-八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論-13--14-一、項(xiàng)目背景分析1、項(xiàng)目概括銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是2010年自治區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，總投資30億元，是由大型購(gòu)物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場(chǎng)、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬(wàn)平方米的城市綜合體。通過(guò)各類(lèi)業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)匯集吃、玩、樂(lè)、購(gòu)、住等5大流行時(shí)尚生活元素于一身

3、，形成城市核心區(qū)的城中之城，為銀川人民提供全業(yè)態(tài)、一站式、多方位的便捷服務(wù)，滿(mǎn)足各項(xiàng)商務(wù)、生活、娛樂(lè)體驗(yàn)需求，成為銀川市業(yè)態(tài)最為齊全和豐富的商業(yè)中心。2、項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）總用地面積：70143㎡（2）總建筑面積：288000㎡（3）建筑密度：49.75％（4）容積率：3.80（5）地下建筑面積：11743m2（6）地上建筑面積：161197m2（7）西塔樓建筑面積：71771m2（8）東塔樓建筑面積：101169m2（9）已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)-14-3、項(xiàng)目方案根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析

4、的結(jié)構(gòu)（過(guò)程略），主要建主力樓（以出租為主）和公寓（以出售為主）。主力樓是由大型購(gòu)物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場(chǎng)、高檔影院共同組成約30萬(wàn)平方米的城市綜合體。通過(guò)各類(lèi)業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)匯集吃、玩、樂(lè)、購(gòu)、住等5大流行時(shí)尚生活元素于一身，形成城市核心區(qū)的城中之城4、項(xiàng)目功能面積分布表1（主力樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場(chǎng)301330131層大堂、商場(chǎng)等2648026480

5、2層商場(chǎng)15410154103層商場(chǎng)154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746～16層寫(xiě)字樓15411695117層避難層1541154118層設(shè)備層1541154119～25層寫(xiě)字樓154116951表2（公寓樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層地下車(chē)庫(kù)20482048-14-負(fù)一層地下室20482048小計(jì)40961~19層精裝公寓等204845.752二、項(xiàng)目投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表（1）本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總工期為2年，

6、從2010年3月起，至2011年10月。（2）從項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為50年。（3）根據(jù)銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購(gòu)置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及其他費(fèi)用等。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)總投資為：3012706132元人民幣。表3項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目主力樓成本主力樓單價(jià)公寓樓成本公寓樓單價(jià)合計(jì)1、開(kāi)發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641721.1土地購(gòu)置費(fèi)292497398289120

7、750260228915000000001.2前期工程費(fèi)1.3工程建設(shè)費(fèi)551302122544935612572749629074278491.4開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)64193260635367430635121009363232、開(kāi)發(fā)費(fèi)用10462006710339972189513902043419622.1管理費(fèi)1653906416310683772149272228362.2其他費(fèi)用50584505035885505086470002.3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1653906416310683772149272228362.4財(cái)務(wù)費(fèi)用

8、66483489657471645126571136480012.5銷(xiāo)售費(fèi)用002760128938527601289-14-3、總計(jì)101261284710008700093287975517127061342、項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款