重慶地鐵廣場項目商業(yè)裙樓營銷策劃報告.docx

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1、重慶“地鐵廣場”項目商業(yè)裙樓營銷策劃報告A厶—S—冃Ua近年來，隨著居民收入、消費水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營造出廣闊的市場空間。因此，開發(fā)企業(yè)對商業(yè)物業(yè)的信心也空前高漲，供應(yīng)量空前的大，這又在極大程度上加劇了競爭的激烈程度。渝中區(qū)是重慶的商業(yè)中心，歷來是商家必爭之地,但客觀的說，當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已開始出現(xiàn)飽和的跡象。憑借本項目的口岸條件，商業(yè)裙房寄望于市場自然消化是不現(xiàn)實的。這就要求項目的定位和推廣都必須著眼長遠(yuǎn)，尋找業(yè)態(tài)空白點或?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營差異化，以突破和創(chuàng)新制勝。在本報告中，我方對項目

2、的經(jīng)營業(yè)態(tài)及方式、產(chǎn)品規(guī)劃、租金（售價）水平環(huán)節(jié)等提出了較為系統(tǒng)的建議，供貴司參考。我們希望能以此作為雙方進(jìn)一步討論的平臺，通過溝通和優(yōu)化，最終為項目商業(yè)裙樓找到一個最合理的解決方案。一、項目市場背景分析(一)重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析1、數(shù)字化商業(yè)(1)商業(yè)面積:主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬平米左右，以常住人口500萬計，人均商業(yè)面積約0.75平米。距國際城市化問題有關(guān)研究標(biāo)準(zhǔn)還有0.25平米左右差距。(2)商圈飽和度：根據(jù)各大商商業(yè)營業(yè)面積、客戶量、平均購買力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計算得出，各大商圈商業(yè)物業(yè)每平米年營業(yè)額普遍在2.5-3.5萬元之間，離理想經(jīng)營值尚有

3、2-2.5萬元的距離，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和度。(3)零售業(yè)態(tài):據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，重慶的商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，便民店、雜貨店比例約占35%,偏高；百貨店約20%,購物中心(商場)25%,連鎖倉儲式中心店5%,比例偏低，其余15%為專業(yè)市場。（4）租金水平：主城區(qū)5大中心商圈的獨立商鋪租金價格在100-1100元/平米?月（商圈中心區(qū)域），平均租金價格在150-200元/平米?月之間。整體岀租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在20—80元/平米?月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此夕卜，不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。結(jié)合重慶未來5年發(fā)

4、展趨勢，我們認(rèn)為無論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨立商鋪，租金水平都會穩(wěn)中有升。（5）銷售價格：各大商圈的商鋪售價在2-10萬/平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價集中在3.5~5萬元這一區(qū)間。目前有部分大型商業(yè)物業(yè)在招商成功后，帶租約銷售產(chǎn)權(quán)，銷售價格和年租金收入的比值大致為12：1——15：lo2、小結(jié)通過數(shù)據(jù)分析我們認(rèn)為：(1)重慶市商業(yè)還有比較大的成長空間一方面居民收入不斷增加、消費水平不斷提高；在另一方面，雜貨店、便利店等比較落伍的商業(yè)形勢仍然占據(jù)了相當(dāng)比例，沒有規(guī)模效應(yīng)，缺乏經(jīng)營特色，無法提供比較完善的配套服務(wù)，商業(yè)的整體經(jīng)營水平有待提高。所以近年來，過內(nèi)外

5、知名商家紛紛入渝，業(yè)態(tài)包括百貨、超市，以及各類專業(yè)市場，證明商家也普遍對重慶商業(yè)的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。(1)其他主城區(qū)商圈的發(fā)展，開始削弱渝中區(qū)零售業(yè)的集聚效應(yīng)各個主城區(qū)近年來都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設(shè)完成，改善了購物環(huán)境，并吸引了相當(dāng)多的百貨以及大型專業(yè)市場商家進(jìn)場，留住了相當(dāng)部分曾經(jīng)外流至解放碑的消費力。雖然解放碑商圈目前仍然處于無可爭議的龍頭地位，但絕對優(yōu)勢和集聚效應(yīng)已開始弱化。（3）渝中區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量相對飽和從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上反映，渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)接近飽和。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。附：2003年五大商圈比

6、較表商圈日人流量（萬人）年購買力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬平米）單位面積實際額（元/平米）飽和解放碑30135.04542000接近飽和沙坪壩2464.82530000未達(dá)飽和南坪2054.02025000遠(yuǎn)未飽和楊家坪2875.62230000遠(yuǎn)未飽和觀音橋1437.82535000未達(dá)飽和(一)渝中區(qū)商圈特征分析1、渝中區(qū)商圈格局概述從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個層次，各自的范圍及特征分別為：(1)一級商圈主要為目前的步行街范圍。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大型百貨、購物中心，以及一些品牌店,人氣最旺，購物環(huán)境最好，相應(yīng)物業(yè)的租金和售價也最高。

7、(2)二級商步行街向周邊輻射150米左右形成的區(qū)域。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括超市、個體商業(yè)網(wǎng)點，特點是目標(biāo)消費群比較大眾化，對步行街的人氣有非常強的依賴性。(3)三級商在二級商圈外，通過多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比較有代表性的是七星崗和較場口區(qū)域。七星崗區(qū)域目前有國美、蘇寧、渝海家具市場、中天裝飾市場，較場口區(qū)域0前有得意裝飾市場以及休閑娛樂中心，具備了一定的規(guī)模和知名度。2、總量出現(xiàn)飽和的態(tài)勢首先我們以百貨為例。渝中區(qū)全區(qū)人口在70萬人左右,到2000年底大型百貨已接近15彖,營業(yè)面積超過20萬平方米,還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內(nèi)。附

8、：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對