重慶地鐵廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃報(bào)告.docx

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1、重慶“地鐵廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)裙樓營(yíng)銷策劃報(bào)告A厶—S—冃Ua近年來(lái)，隨著居民收入、消費(fèi)水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營(yíng)業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營(yíng)造出廣闊的市場(chǎng)空間。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)的信心也空前高漲，供應(yīng)量空前的大，這又在極大程度上加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。渝中區(qū)是重慶的商業(yè)中心，歷來(lái)是商家必爭(zhēng)之地,但客觀的說(shuō)，當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已開(kāi)始出現(xiàn)飽和的跡象。憑借本項(xiàng)目的口岸條件，商業(yè)裙房寄望于市場(chǎng)自然消化是不現(xiàn)實(shí)的。這就要求項(xiàng)目的定位和推廣都必須著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，尋找業(yè)態(tài)空白點(diǎn)或?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)差異化，以突破和創(chuàng)新制勝。在本報(bào)告中，我方對(duì)項(xiàng)目

2、的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及方式、產(chǎn)品規(guī)劃、租金（售價(jià)）水平環(huán)節(jié)等提出了較為系統(tǒng)的建議，供貴司參考。我們希望能以此作為雙方進(jìn)一步討論的平臺(tái)，通過(guò)溝通和優(yōu)化，最終為項(xiàng)目商業(yè)裙樓找到一個(gè)最合理的解決方案。一、項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析(一)重慶商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析1、數(shù)字化商業(yè)(1)商業(yè)面積:主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬(wàn)平米左右，以常住人口500萬(wàn)計(jì)，人均商業(yè)面積約0.75平米。距國(guó)際城市化問(wèn)題有關(guān)研究標(biāo)準(zhǔn)還有0.25平米左右差距。(2)商圈飽和度：根據(jù)各大商商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶量、平均購(gòu)買力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計(jì)算得出，各大商圈商業(yè)物業(yè)每平米年?duì)I業(yè)額普遍在2.5-3.5萬(wàn)元之間，離理想經(jīng)營(yíng)值尚有

3、2-2.5萬(wàn)元的距離，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和度。(3)零售業(yè)態(tài):據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，重慶的商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，便民店、雜貨店比例約占35%,偏高；百貨店約20%,購(gòu)物中心(商場(chǎng))25%,連鎖倉(cāng)儲(chǔ)式中心店5%,比例偏低，其余15%為專業(yè)市場(chǎng)。（4）租金水平：主城區(qū)5大中心商圈的獨(dú)立商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在100-1100元/平米?月（商圈中心區(qū)域），平均租金價(jià)格在150-200元/平米?月之間。整體岀租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在20—80元/平米?月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對(duì)租金水平有非常明顯的影響；此夕卜，不同業(yè)態(tài)由于營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)水平不同，對(duì)租金的承受能力也有比較明顯的差別。結(jié)合重慶未來(lái)5年發(fā)

4、展趨勢(shì)，我們認(rèn)為無(wú)論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平都會(huì)穩(wěn)中有升。（5）銷售價(jià)格：各大商圈的商鋪售價(jià)在2-10萬(wàn)/平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價(jià)集中在3.5~5萬(wàn)元這一區(qū)間。目前有部分大型商業(yè)物業(yè)在招商成功后，帶租約銷售產(chǎn)權(quán)，銷售價(jià)格和年租金收入的比值大致為12：1——15：lo2、小結(jié)通過(guò)數(shù)據(jù)分析我們認(rèn)為：(1)重慶市商業(yè)還有比較大的成長(zhǎng)空間一方面居民收入不斷增加、消費(fèi)水平不斷提高；在另一方面，雜貨店、便利店等比較落伍的商業(yè)形勢(shì)仍然占據(jù)了相當(dāng)比例，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，缺乏經(jīng)營(yíng)特色，無(wú)法提供比較完善的配套服務(wù)，商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)水平有待提高。所以近年來(lái)，過(guò)內(nèi)外

5、知名商家紛紛入渝，業(yè)態(tài)包括百貨、超市，以及各類專業(yè)市場(chǎng)，證明商家也普遍對(duì)重慶商業(yè)的發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度。(1)其他主城區(qū)商圈的發(fā)展，開(kāi)始削弱渝中區(qū)零售業(yè)的集聚效應(yīng)各個(gè)主城區(qū)近年來(lái)都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設(shè)完成，改善了購(gòu)物環(huán)境，并吸引了相當(dāng)多的百貨以及大型專業(yè)市場(chǎng)商家進(jìn)場(chǎng)，留住了相當(dāng)部分曾經(jīng)外流至解放碑的消費(fèi)力。雖然解放碑商圈目前仍然處于無(wú)可爭(zhēng)議的龍頭地位，但絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和集聚效應(yīng)已開(kāi)始弱化。（3）渝中區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量相對(duì)飽和從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上反映，渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)接近飽和。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。附：2003年五大商圈比

6、較表商圈日人流量（萬(wàn)人）年購(gòu)買力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬(wàn)平米）單位面積實(shí)際額（元/平米）飽和解放碑30135.04542000接近飽和沙坪壩2464.82530000未達(dá)飽和南坪2054.02025000遠(yuǎn)未飽和楊家坪2875.62230000遠(yuǎn)未飽和觀音橋1437.82535000未達(dá)飽和(一)渝中區(qū)商圈特征分析1、渝中區(qū)商圈格局概述從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個(gè)層次，各自的范圍及特征分別為：(1)一級(jí)商圈主要為目前的步行街范圍。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括大型百貨、購(gòu)物中心，以及一些品牌店,人氣最旺，購(gòu)物環(huán)境最好，相應(yīng)物業(yè)的租金和售價(jià)也最高。

7、(2)二級(jí)商步行街向周邊輻射150米左右形成的區(qū)域。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括超市、個(gè)體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，特點(diǎn)是目標(biāo)消費(fèi)群比較大眾化，對(duì)步行街的人氣有非常強(qiáng)的依賴性。(3)三級(jí)商在二級(jí)商圈外，通過(guò)多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比較有代表性的是七星崗和較場(chǎng)口區(qū)域。七星崗區(qū)域目前有國(guó)美、蘇寧、渝海家具市場(chǎng)、中天裝飾市場(chǎng)，較場(chǎng)口區(qū)域0前有得意裝飾市場(chǎng)以及休閑娛樂(lè)中心，具備了一定的規(guī)模和知名度。2、總量出現(xiàn)飽和的態(tài)勢(shì)首先我們以百貨為例。渝中區(qū)全區(qū)人口在70萬(wàn)人左右,到2000年底大型百貨已接近15彖,營(yíng)業(yè)面積超過(guò)20萬(wàn)平方米,還沒(méi)有將小型的百貨店和其他的購(gòu)物場(chǎng)所計(jì)算在內(nèi)。附

8、：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對(duì)