2020年初級會計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》考點(diǎn)筆記.doc

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1、xx年初級會計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》考點(diǎn)筆記第六章其他稅收法律制度第四節(jié)土地增值稅法律制度土地增值稅納稅人土地增值納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方：轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。土地增值稅征稅范圍土地增值稅的基本征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓以及存量房地產(chǎn)買賣。1.征稅范圍的一般規(guī)定：(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為

2、不征稅;(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征。2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定土地增值稅稅率實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率即以納稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算應(yīng)納稅額的稅率。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收的一種稅。增值額的計(jì)算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得

3、的收入一扣除項(xiàng)目(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。(二)扣除項(xiàng)目及其金額1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)(1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房

4、地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。5.財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%(1)此項(xiàng)加計(jì)扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此

5、項(xiàng)政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。6.舊房及建筑物的扣除金額。7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定。土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅稅額計(jì)算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。1.計(jì)算公式應(yīng)納稅額=Σ(每級距的增值額×適用稅率)2.計(jì)算步驟(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目①取得土地使用權(quán)支付的金額②開發(fā)土地的成本、費(fèi)用③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評估價格④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市

6、維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。(3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目(4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率(5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額土地增值稅稅收優(yōu)惠1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。4.居民個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。土地增值稅征收管理(一)土地增值稅納稅申報程序1.納稅人

7、應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。(二)土地增值稅納稅清算1.土地增值稅的清算條件區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：